춘천지방법원 2025타경20592. 원주시 태장동 577-26 소재 다세대주택과 토지를 대상으로 한 일괄매각 사건입니다. 소유자는 신호종이며, 건물은 감정평가상 철근콘크리트벽식구조 평지붕 4층, 제1층 제101호 외 15개호로 기재되어 있습니다. 현황상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

등기부는 2018.11.30 설정된 김민정·정우재·강재건 명의 근저당권을 중심으로 구성됩니다. 이후 채권 이전, 추가 근저당권, 가압류, 여러 차례의 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 매각을 전제로 한 배당모형에서는 매수인이 인수하는 등기상 금전채무가 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 물건에서 등기상 채무의 소멸 여부보다 중요한 문제는 건축물의 법적 완성 상태입니다. 건축물대장이 없고 사용승인을 받지 않은 상태이며, 주변에 유치권 문구까지 게시되어 있습니다. 낙찰대금 외에 무엇이 필요한지 확정하지 못한다면 낮아진 최저가는 안전한 투자 근거가 되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 말소돼도 현장 위험은 남는다

말소기준은 2018.11.30 을구 1번 근저당권입니다. 이날 김민정 225,000,000원, 정우재 225,000,000원, 강재건 300,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 각각의 금액은 채권최고액입니다.

이후 강재건의 근저당권 일부가 최용석에게 양도되고, 나머지 지분이 이경희에게 이전되는 등 권리 변동이 발생했습니다. 따라서 양도된 채권을 별도 신설채권처럼 다시 합산해서는 안 되며, 실제 배당권리자는 현재의 채권 이전관계와 채권잔액을 기준으로 확인해야 합니다.

2019년과 2020년에 설정된 후순위 근저당권, 임경옥의 가압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 말소기준 이후의 소멸 대상입니다. 2018년 주식회사제일건설 및 한국주택금융공사 가압류, 한국주택금융공사의 근저당권 관련 가처분 등은 이미 말소된 이력이 있습니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입자 2명, 보증금은 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 전입자는 이영선·한석우 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계신고에 따른 중복 인원은 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 전입일이 2021.07.26으로, 말소기준일 2018.11.30보다 늦습니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 기초합니다. 실제 점유 개시, 주택임대차 관계, 확정일자, 보증금 및 선행 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.

이영선은 2025.06.04 배당요구 관련 문건이 접수되었습니다. 반면 한석우는 배당요구 접수가 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 내용과 배당가능액을 확정하기 어렵습니다.

현재 확인된 전입일만 기준으로 하면 두 사람은 말소기준권리보다 늦게 전입하였으므로 선순위 대항력에 따른 보증금 승계 가능성은 낮게 판단됩니다. 다만 전입신고상 관계가 실제 임대차 전체를 입증하지는 않습니다. 미상 보증금을 임의로 산정하거나, 전입자 두 사람의 보증금을 합산해 인수채무로 계산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 3회 유찰이 곧 가격 메리트는 아니다

감정가 1,900,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 651,700,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 표면상 할인 폭이 매우 크지만, 감정가 대비 할인율은 시장가치 대비 할인율과 다릅니다.

특히 이번 물건은 사용승인을 받지 않은 다세대주택과 토지입니다. 일반적인 사용승인 완료 공동주택의 거래가격을 그대로 적용하기 어렵고, 공사 중단 상태, 유치권 주장, 준공 가능성, 건축물대장 부재 등이 실제 처분가치에 영향을 줄 수 있습니다. 확인된 정상 거래 시세와 비교하지 않고 651,700,000원이 저렴하다고 결론 낼 수는 없습니다.

후속 회차 금액은 유찰 시나리오이며 확정 매각가가 아닙니다. 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액으로, 그 자체가 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 651,700,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당모형입니다. 집행비용 8,917,000원을 우선 반영하고, 나머지를 근저당권 및 후순위 채권의 배당에 배정한 구조입니다.

근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 채권잔액과 권리이전·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 강재건 명의 원권리의 일부 양도 및 지분 이전 관계도 최종 배당 단계에서 재확인이 필요합니다.

현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 642,783,000원, 채권 미배당액은 540,246,849원입니다. 소유자에게 남는 금액은 없습니다. 다만 이 미배당액은 원칙적으로 배당받지 못하는 채권자의 손실 또는 잔존채권 문제이지, 후순위 등기권리가 소멸하는 범위에서 낙찰자가 그대로 승계할 채무는 아닙니다.

⑤ 입지·건축상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 태장동 태장초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통상황은 보통이며 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트벽식구조 평지붕 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이 적용되고 창호는 새시 창호 등으로 기재됩니다. 설비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 사용승인·건축물대장. 사용승인을 받지 않은 미준공 건물이며 건축물대장이 없습니다. 건물 등기는 존재하지만 정상적인 건축행정 절차의 완료 여부와는 구분해야 합니다.
• 토지 상태. 토지면적은 858.0㎡, 공부상 지목은 임야이나 실제 이용상태는 공동주택 부지입니다. 공시지가는 259,800원/㎡입니다. 공부상 지목과 현황 이용의 차이를 확인해야 합니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역에 해당하며 준보전산지, 가축사육제한구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 포함됩니다. 소로3류에 접합니다. 준공 및 사용승인 관련 검토에서 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 유치권. 유치권 관련 문구가 현장 주변 곳곳에 게시되어 있습니다. 실제 점유·공사채권·성립요건·변제 여부를 조사하기 전에는 부담의 존재와 규모를 확정할 수 없습니다.
• 환금성. 현재의 미준공·공사 중단 상태는 정상적인 주택과 다른 처분상 제약이 될 수 있습니다. 실제 매도 가능성은 사용승인 가능 여부와 유치권 및 점유 문제의 해결에 크게 좌우됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 가격보다 선행돼야 할 검증

• 유치권 성립 여부. 현장 게시문 내용, 실제 점유상태, 공사대금채권의 존재, 공사계약 및 기성내역, 변제 여부를 확인해야 합니다. 주장만 존재하는지, 실제로 법적 요건을 충족하는지 구분해야 합니다.
• 사용승인 가능성. 공사 중단 사유와 현 건축상태를 확인하고, 건축허가 내용 및 관련 행정 절차를 대조해야 합니다. 사용승인을 받기 위해 필요한 사항을 확인하지 않은 입찰은 위험합니다.
• 건축물대장 부재. 등기부가 있다는 사실만으로 건축법상 적법한 준공이 완료된 것으로 보아서는 안 됩니다. 실제 건축물과 허가 내용의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 매각대상 범위. 다세대주택과 토지의 일괄매각이므로 각 매각목록, 집합건물의 호별 표시, 토지에 대한 권리범위, 공동담보관계와 매각 제외 부분 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 토지 지목 문제. 공부상 임야, 현황 공동주택 부지입니다. 지목 및 실제 이용상태의 불일치가 준공·이용·처분에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 임차인·점유자 조사. 이영선과 한석우의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 전입일만으로 모든 점유관계가 해소되었다고 보아서는 안 됩니다.
• 근저당권 채권이전. 강재건에서 최용석·이경희로 이어진 근저당권 관련 이전관계와 실제 채권잔액을 대조해야 합니다. 신청채권자 배당액과 개별 배당예상액의 차이도 확인해야 합니다.
• 명도 및 현장 상태. 현황상 공동주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있으나 각 공간의 실점유자, 사용상태 및 공사 중단 범위를 확인해야 합니다. 유치권 주장자의 점유 여부는 특히 중요합니다.
• 총취득비용. 입찰대금 외 사용승인 관련 비용, 미완성 공사 관련 부담, 유치권 분쟁비용, 점유 정리 비용 등이 발생할 수 있는지 검토해야 합니다. 확인되지 않은 금액을 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축 관련 서류, 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인보다 미준공·유치권이 먼저다”

이 물건은 감정가 1,900,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 651,700,000원까지 내려왔습니다. 확인된 전입자 2명의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기권리만 분석하면 후순위 권리의 말소 구조는 비교적 명확합니다.

그러나 미준공·사용승인 부재·건축물대장 부재·공사 중단·유치권 게시라는 요소들이 겹쳐 있습니다. 정상적인 이용이 가능한 물건과 동일하게 평가할 수 없으며, 실거래가격과 비교해 가격 메리트를 검증한 상태도 아닙니다. 3회 유찰이라는 이력 역시 위험이 해소되었다는 근거가 되지 않습니다.

특히 채권 미배당액 540,246,849원을 매수인이 그대로 인수하는 것으로 해석해서는 안 되지만, 반대로 유치권과 미준공에 따른 실제 부담도 0원으로 단정할 수 없습니다. 이 둘을 분리하는 것이 이번 사건 권리분석의 핵심입니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류 검토형입니다. 유치권의 성립 여부, 사용승인 가능성, 미완성 공사 및 총취득비용이 확인되기 전에는 감정가 대비 큰 할인만으로 입찰을 정당화하기 어렵습니다. 지금 중요한 것은 더 낮은 낙찰가가 아니라, 실제 부담을 확인할 수 있는가입니다.