춘천지방법원 2025타경20592. 원주시 태장동 577-26 소재 제에이동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현황은 공동주택 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트벽식구조 평지붕 4층으로 제1층 제101호 외 15개호가 확인됩니다. 토지는 858.0㎡이고 공부상 지목은 임야지만, 현황은 공동주택 부지로 이용 중입니다.
권리의 기준점은 2018.11.30 접수된 김민정의 근저당권 225,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당권, 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이고, 실제 임차인 2명인 이영선·한석우의 전입일도 2021.07.26으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 임차인은 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20592 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 577-26 제에이동 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 현황 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대주택)) |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 평지붕 4층 · 제1층 제101호 외 15개호 |
| 토지 | 858.0㎡ · 공부상 임야 · 현황 공동주택 부지 |
| 소유자 | 신호종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,900,000,000원 / 931,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민정 / 442,987,396원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 현장 이슈는 별도
말소기준은 2018.11.30 김민정 근저당권 225,000,000원입니다. 같은 날 정우재 225,000,000원, 강재건 300,000,000원의 근저당권도 설정됐고, 이후 대한환경산업, 김민정·최용석·정우재·이경희의 근저당과 임경옥의 가압류가 이어집니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.05.08 접수됐습니다. 데이터상 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영선 | 2021.07.26 | 미상 | 2025.06.04 접수 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한석우 | 2021.07.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 2021.07.26으로 말소기준일 2018.11.30보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다.
③ 가격 해석 — 49% 할인보다 ‘물건의 상태’를 먼저 본다
현재 최저매각가는 931,000,000원으로 감정가 1,900,000,000원의 49%입니다. 계산상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 931,000,000원입니다. 다만 이 수치만으로 “싸다”고 결론내릴 수는 없습니다. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물, 공사중단 상태, 건축물대장 부재, 토지의 공부상 지목과 현황 차이, 유치권 관련 문구가 동시에 확인되기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 931,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,710,000원 |
| 2. 근저당 · 김민정 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정우재 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 4. 근저당 · 강재건 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사대한환경산업 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 6. 가압류 · 임경옥 | 192,000,000원 | 152,290,000원 |
| 7. 근저당 · 김민정 | 60,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 최용석 | 20,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 정우재 | 40,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 이경희 | 20,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 임경옥 | 84,029,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,183,029,849원 가운데 919,290,000원이 배당되고, 미배당은 263,739,849원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 태장동 태장초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·아파트단지·소규모 근린생활시설로 이루어진 기존 주택지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현황상 공동주택인 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 858.0㎡, 공부상 지목은 임야이나 현황은 공동주택 부지입니다. 공시지가는 259,800원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이며 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 건축법상 사용승인을 받지 않았고 건축물대장이 없으며 공사가 중단된 상태라는 점이 일반 준공 공동주택과 다른 핵심 제약입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 상태 확인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 건축물대장이 없으므로, 사용승인을 위해 필요한 조건과 현재 공정 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 유치권 문구 확인. 주변 곳곳의 유치권 관련 게시 내용과 실제 점유·공사관계·채권 근거를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 구조이고, 토지는 공부상 임야이나 현황 공동주택 부지입니다.
- 임차인 확인. 이영선·한석우는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유관계는 원본 서류 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공사중단 상태 확인. 공사가 중단된 건물인 만큼 각 호실의 실제 마감·설비·사용 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가매수라고 단정하지 말고 미준공·인허가·공사·점유 위험을 함께 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미준공의 실체다
이 사건의 등기상 권리구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 실제 임차인 2명도 모두 2021.07.26 전입으로 대항력이 없어 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 매각물건명세서와 감정요항표가 가리키는 위험은 다른 곳에 있습니다. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물, 건축물대장 부재, 공사중단 상태, 토지의 공부상 지목과 현황 차이, 그리고 유치권 관련 문구입니다. 현재 최저가는 931,000,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건에서 숫자보다 먼저 확인할 것은 “이 건물을 어떤 상태로 넘겨받게 되는가”입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 물건 자체의 완성도·인허가·점유 위험이 큰 사건으로 판단됩니다.
