청주지방법원 2024타경1985. 충주시 예성로 151 소재 집합건물 제1층 제111호에 대한 임의경매입니다. 감정 당시 근린생활시설로 이용되는 호실이며, 현황은 공실입니다. 감정가 167,000,000원으로 출발했지만 6차례 유찰을 거치며 현재 최저매각가는 43,778,000원으로 낮아졌습니다.
권리의 출발점은 2013.02.14 설정된 문화새마을금고 근저당권(채권최고액 210,000,000원)입니다. 같은 날 후순위로 주식회사대영티.티.씨의 근저당권 48,000,000원이 설정됐으며, 이후 문화새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이번 물건을 일반적인 근린상가와 동일하게 보기는 어렵습니다. 토지의 소유권대지권이 미등기되어 있고, 공부상 대지목록에는 실제 건물 부지와 구별되는 타인 소유 토지가 포함되어 있습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 담보권과 별개로, 취득할 대지사용권의 범위 및 등기 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1985 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 청주지방법원 충주지원 등기계 |
| 소재지 | 충청북도 충주시 예성로 151, 1층111호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 + 토지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제111호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 장복교 (단독소유) |
| 감정가 | 167,000,000원 |
| 최저매각가 | 43,778,000원 (6회 유찰) |
| 감정가 대비 | 26.21% |
| 신청채권자 | 문화새마을금고 |
| 청구금액 | 137,518,757원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 토지 권리 | 토지 별도등기 · 소유권대지권 미등기 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 토지는 별도 확인
말소기준권리는 2013.02.14 문화새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권과 후순위인 주식회사대영티.티.씨 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 문화새마을금고의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
2013.12.20 설정됐던 양선훈 명의 전세권 80,000,000원은 2014.08.01 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 또한 2024.12.05 충주시 압류 역시 2024.12.26 해제되어 말소된 상태입니다. 따라서 이 두 권리는 현재의 인수 대상 권리로 계산하지 않습니다.
② 가격 분석 — 6회 유찰, 정말 싼 물건인가
감정가 167,000,000원에서 출발한 물건이 현재 43,778,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 26.21% 수준으로, 표면적인 가격 하락 폭은 매우 큽니다. 그러나 경매에서 감정가 대비 할인율은 실제 시장가치 대비 할인율과 다릅니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 26.21% | 43,778,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 35,022,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 16.78% | 28,017,920원 | 0원 |
현재 최저가에 낙찰되고 배당계산상 인수액이 없다면, 낙찰가와 인수액을 합한 예상 실질취득액은 43,778,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 기타 거래비용 등은 포함하지 않은 금액입니다. 또한 유찰 회차별 금액은 제시된 시나리오이며, 향후 실제 매각조건과 일치하는지는 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,778,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,188,004원 |
| 1. 근저당 · 문화새마을금고 | 210,000,000원 | 42,589,996원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대영티.티.씨 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 258,000,000원 | 42,589,996원 |
| 채권자 미배당액 | — | 215,410,004원 |
채권액은 근저당권 채권최고액 기준이며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당액 및 순위는 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
최저가 43,778,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,188,004원을 제외한 42,589,996원이 문화새마을금고에 배당됩니다. 후순위 근저당권자인 주식회사대영티.티.씨에는 배당되지 않으며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
근저당권 채권최고액 합계는 258,000,000원으로, 추정 미배당액은 215,410,004원입니다. 이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액을 뜻하며, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미는 아닙니다. 제공된 배당계산에서는 모든 시나리오의 매수인 인수액이 0원입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변환경. 충주시 성남동 소재 제2로타리교차로 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 제1층 제111호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 새시 창호 등으로 구성됩니다. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 현황 공실입니다. 직접 사용하거나 임대를 계획한다면 실제 시설 상태와 사용 가능 업종 및 임대수요를 검토해야 합니다.
- 토지 형상·접도. 현황 건물 부지는 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 20m 도로, 서측 및 남측 약 6m 도로와 각각 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·방화지구에 해당하며, 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 2,623,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 대지목록과 현황 차이. 공부상 성서동 383, 370-1, 387, 389, 393번지와 용산동 122번지, 지현동 679번지가 기재돼 있지만, 현황 건물은 성서동의 5필지 위에 소재합니다. 이 차이는 입찰 전 반드시 확인할 사항입니다.
- 타인 소유 부설주차장. 용산동 122번지와 지현동 679번지는 타인 소유이며, 관할관청 탐문 결과 부설주차장으로 확인됐습니다. 집합건축물대장상 대지면적 1,688㎡에도 포함되지 않습니다. 주차장 사용 관계 및 권원 확인이 필요합니다.
- 대지권 등기. 토지는 별도등기 상태이고 소유권대지권은 미등기입니다. 감정자료는 대지사용권의 일체성을 언급하지만, 실제 권리 범위와 등기 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린시설의 매각 가능성은 임대수익과 점포 수요에 영향을 받습니다. 현황 공실이고 6회 유찰된 상태이므로, 향후 임차인 확보 가능성과 재매각 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2013.02.14 문화새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정의 소멸 범위를 최신 등기사항증명서로 재확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 토지등기부와 집합건물 등기부를 대조하여 별도등기된 권리의 내용, 토지 지분, 대지사용권의 존재 및 소유권대지권 등기 가능성을 확인하세요.
- 대지목록 확인. 성서동 383, 370-1, 387, 389, 393번지와 용산동 122번지, 지현동 679번지의 공부상 기재 내용과 실제 권리관계를 구분해서 검토하세요.
- 부설주차장 확인. 타인 소유인 용산동 122번지와 지현동 679번지의 주차장 이용 권한, 이용 제한 가능성 및 건축물 관련 법적 관계를 확인하세요.
- 공실 및 점유 현황. 감정 당시 공실로 파악됐더라도 입찰 시점의 실제 점유자, 임대차 여부 및 시설 관리 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 실거래·임대 시세 조사. 인근의 유사한 근린시설 거래가격, 공실률, 보증금, 월세 및 임대수익 가능성을 확인하세요. 감정가 대비 26.21%라는 수치만으로 실제 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가는 43,778,000원이며 다음 시나리오의 가격은 35,022,400원과 28,017,920원입니다. 단순한 최저가 하락에 맞춰 입찰가를 결정하지 말고 확인된 시장가치와 권리 위험을 기준으로 판단하세요.
- 체납 및 추가 비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득세·등기비용과 시설 보수비용을 확인하세요. 배당표에 나타난 인수액 0원이 전체 취득비용 0원을 뜻하지는 않습니다.
- 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장, 토지대장 및 토지·건물 등기사항증명서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “26%의 가격보다 토지 권리의 확실성이 먼저다”
이 물건은 감정가 167,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가 43,778,000원에 이르렀습니다. 숫자만 보면 상당히 낮은 가격처럼 보입니다. 기존 임차인 신고가 없고 전세권도 이미 말소되었으며, 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 낮은 최저가와 안전한 취득은 별개의 문제입니다. 본건에는 토지 별도등기와 소유권대지권 미등기, 타인 소유 부설주차장, 공부상 대지목록과 현황의 차이라는 확인 사항이 남아 있습니다. 이 문제들은 단순히 최저가가 내려간다고 해결되는 성격이 아닙니다.
또한 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮다는 결론도 내릴 수 없습니다. 현황 공실과 반복 유찰을 감안하면 임대수익과 환금성에 대해서도 보수적인 접근이 필요합니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 담보권 소멸과 인수액 측면은 비교적 명료하지만 토지 권리의 확실성과 적정 시세를 확인하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 무엇을 온전히 취득할 수 있는지 확인하는 데 있습니다.
