청주지방법원 2024타경1985. 충주시 예성로 151, 1층 111호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 현재 공실이고, 말소기준권리는 2013년 2월 14일 설정된 문화새마을금고 근저당권(채권최고액 210,000,000원)입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사대영티.티.씨 근저당권(48,000,000원)과 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2013년 양선훈 전세권 80,000,000원은 2014년 이미 말소됐습니다.

권리 자체만 보면 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 후순위 권리는 확인되지 않아 인수액 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 권리보다 물건 특성이 더 중요합니다. 감정평가서에는 토지가 별도등기돼 토지의 소유권대지권이 미등기된 상태라고 적혀 있고, 공부상 대지목록에 포함된 용산동 122번지와 지현동 679번지는 타인 소유이면서 부설주차장으로 확인됐습니다. 5회 유찰이라는 결과까지 겹쳐 있으므로 단순히 최저가 비율만 보고 접근하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 말소기준은 2013년 근저당

임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없고 실제 임차인도 0명입니다. 2013년 12월 20일 설정됐던 양선훈의 전세권(전세금 80,000,000원)은 2014년 8월 1일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 2024년 12월 충주시 압류 역시 같은 달 해제돼 말소됐습니다.

② 가격 판단 — 32.77%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가 167,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 54,722,000원, 감정가의 32.77%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.

더구나 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 상업용 부동산이고 5회 연속 유찰된 만큼, 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 임대수요·공실기간·향후 처분 가능성을 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,722,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권 총액 258,000,000원 중 53,337,004원이 배당되고, 미배당액은 204,662,996원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 성남동 소재 제2로타리교차로 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 현재 공실 상태입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로, 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 2,623,000원/㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 부정형, 토지이용상황은 상업용입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화전설비가 구비돼 있습니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 토지·대지권에서 반드시 볼 부분

이 사건에서 일반적인 후순위 권리보다 더 주의할 부분은 감정평가서의 토지 관련 기재입니다. 대상물건은 공부상 성서동 383, 370-1, 387, 389, 393번지와 용산동 122번지, 지현동 679번지 위에 소재하는 것으로 등재돼 있으나, 현황은 성서동 383, 370-1, 387, 389, 393번지 위에 소재하는 것으로 조사됐습니다.

용산동 122번지와 지현동 679번지는 타인 소유이고 관할관청 탐문 결과 부설주차장으로 확인됐으며, 집합건축물대장상 대지면적 1,688㎡에는 포함되지 않습니다. 또한 기준시점 현재 토지가 별도등기돼 있어 토지의 소유권대지권이 미등기된 상태라고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격을 감정가 할인율만으로 판단하지 말 것. 최저가가 감정가의 32.77%지만 비교 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
• 5회 유찰 원인 점검. 현재 공실인 근린생활시설인 만큼 임대수요, 상권, 공실기간 및 재매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기 원문 확인. 소유권대지권 미등기 상태와 별도등기 토지의 구체적인 권리 내용을 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
• 부설주차장 관계 확인. 용산동 122번지와 지현동 679번지가 타인 소유 부설주차장으로 확인된 점을 이용관계와 함께 점검해야 합니다.
• 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이므로 현황 점유와 내부 상태가 그대로 유지되는지 매각 전 재확인이 필요합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 204,662,996원은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 토지·환금성 확인이 먼저”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013년 문화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 과거 전세권도 이미 말소돼 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단은 별개입니다. 5회 유찰 끝에 최저가가 54,722,000원까지 내려왔어도 시장 실거래 비교 자료가 없어 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 현황 공실인 근린생활시설이라는 낮은 환금성, 토지 별도등기와 소유권대지권 미등기 상태, 타인 소유 부설주차장 관계가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 단순하지만 물건·토지 확인 난도는 높은 유형입니다. 최저가보다 먼저 확인할 것은 대지사용권의 실체와 공실 상가의 실제 시장가입니다.