💰 실질취득 328,388,540원 🧾 매수인 인수 100,000,000원 👤 조사 점유자 2명 ⚠️ 대항력 보증금 100,000,000원
춘천지방법원 2025타경20711. 원주시 태장동 1367-7의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 주택으로 이용 중이고, 토지 면적은 150.5㎡, 용도지역은 일반상업지역입니다. 등기상 말소기준은 2024.08.08. 설정된 주식회사오케이대부문정의 근저당권 채권최고액 120,000,000원이며, 같은 날 설정된 전세권 8,000,000원과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 홍현철은 1972.07.31. 전입으로 기재되어 말소기준권리인 2024.08.08.보다 훨씬 앞섭니다. 보증금은 100,000,000원, 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영돼 있어 경매대금에서 배당받지 않고 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20711 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1367-7 · 강원특별자치도 원주시 북원로2704번길 5-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 목조시멘와즙 토조세와 평가건 |
| 토지 | 대 · 150.5㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 주식회사뜰 |
| 감정가 / 최저가 | 228,388,540원 / 228,388,540원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 82,039,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
등기상 핵심은 단순합니다. 2024.08.08. 근저당권이 말소기준권리이고, 같은 날 설정된 전세권 및 2025.06.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인의 대항력은 별도 판단해야 합니다. 홍현철의 전입일은 1972.07.31.로 말소기준보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 반영되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 점유자 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍현철 | 제시 외 ㄱ | 1972.07.31 | 100,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 100,000,000원 |
| 장성혁 | 미상 | 2024.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 없음 |
장성혁의 전입일은 2024.10.29.로 말소기준 2024.08.08.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 점유부분이 명확하지 않으므로 실제 점유현황과 명도 대상은 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 조사된 실제 점유자는 2명입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰되어도 인수금은 그대로 붙는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 100%) | 228,388,540원 | 100,000,000원 | 328,388,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 80%) | 182,710,832원 | 100,000,000원 | 282,710,832원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 64%) | 146,168,665원 | 100,000,000원 | 246,168,665원 | 0원 |
제시된 세 회차 모두 낙찰가가 홍현철 보증금 100,000,000원보다 높기 때문에, 실질취득은 각 회차의 낙찰가에 인수보증금 100,000,000원을 더한 금액입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수금 자체가 사라지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,388,540원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,997,440원 |
| 인수 · 홍현철 임차보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부문정 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사오케이대부문정 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,391,100원 |
근저당과 전세권은 현재 가정 매각가에서 전액 배당되고 채권자 미배당은 0원입니다. 반면 홍현철 보증금 100,000,000원은 경매대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당 시 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 주택으로 이용 중이며, 건물은 목조시멘와즙 토조세와 평가건입니다. 난방설비와 급·배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 원주시 태장동 소재 토지로서 주위에 주택과 주상용건물이 소재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 150.5㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 543,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 최저가 228,388,540원이 아니라 홍현철 보증금 100,000,000원을 더한 328,388,540원을 기본 취득비용으로 놓고 판단해야 합니다.
- 홍현철 임대차 확인. 종전 소유자이자 근저당 채무자와 임차인이 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유 경위와 실제 임대차 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 점유. 홍현철의 점유부분이 ‘제시 외 ㄱ’으로 기재돼 있고 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 현황과 점유범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 장성혁 점유. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유부분이 명확하지 않습니다. 실제 인도 대상과 점유상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 유찰 횟수나 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질취득비용을 기준으로 인근 주택·토지 거래와 비교해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역이면서 상대보호구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 포함되므로 이용·개발 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수보증금이 먼저 보이는 사건”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 채권자 미배당도 없는 구조입니다. 하지만 매수인의 관점에서는 그것이 결론이 아닙니다. 홍현철의 대항력 임차보증금 100,000,000원이 전액 인수로 반영돼 현재 회차의 실질취득은 328,388,540원입니다.
또한 홍현철은 과거 소유자이면서 근저당 채무자와 동일인입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 홍현철 임대차의 실제 성립 여부와 100,000,000원 인수위험을 얼마나 확실히 확인하느냐입니다. 그 확인 없이 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 등기는 정리되지만, 임차보증금은 정리되지 않는 구조라는 점이 핵심입니다.
