춘천지방법원 2025타경20711. 원주시 태장동 1367-7에 있는 주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정가 228,388,540원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 159,872,000원입니다. 겉으로는 상당한 가격 조정이 진행된 물건이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 2024년 8월 8일 설정된 주식회사오케이대부문정의 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 날 설정된 전세권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 전입신고를 가진 홍현철의 보증금 1억원이 별도의 문제입니다.

홍현철의 전입신고일은 1972년 7월 31일로 기재되어 있고, 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당계산에서는 대항력을 인정하고 우선변제권은 없는 것으로 보아 보증금 전액을 매수인 인수액으로 처리했습니다. 다만 홍현철은 등기부상 이전 소유자이면서 근저당 채무자로 나타납니다. 따라서 전입신고가 빠르다는 사실만으로 진정한 임대차와 보증금 반환채무의 존재까지 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 입찰가격보다 먼저 임차인의 법적 지위를 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 보증금 인수는 별개

말소기준권리는 2024.08.08 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사오케이대부문정, 채권최고액은 120,000,000원이며 채무자는 홍현철입니다. 이 근저당에는 태장동 1367-7 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.

같은 날짜에 접수된 을구 2번 전세권은 전세금 8,000,000원, 권리자는 동일한 주식회사오케이대부문정입니다. 건물 전부를 범위로 하며 존속기간은 2024.08.08부터 2027.08.08까지로 기재되어 있습니다. 이 전세권은 말소기준권리보다 접수순위가 뒤여서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 2025.06.19 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차인 분석 — 실제 임차관계 확인이 관건

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유·전입 관계자는 홍현철과 장성혁, 총 2명입니다. 보증금이 명시된 사람은 홍현철이며, 장성혁의 보증금과 사용관계는 미상입니다. 따라서 실제로 유효한 임대차계약을 가진 사람이 몇 명인지는 계약관계 확인이 필요합니다.

장성혁의 전입신고일은 2024.10.29로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 그러나 보증금, 임대차계약 및 점유부분이 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 문제는 별도로 점검해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 159,872,000원 가정)

집행비용 3,038,208원은 추정치입니다. 근저당 채권최고액과 전세금을 기준으로 산정한 배당이며, 실제 채권잔액·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 홍현철의 보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 가정이므로 도넛 차트의 배분액에는 포함되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담을 봐야 한다

현재 3회 유찰된 최저매각가를 기준으로, 추가 유찰 시나리오에서 매각대금 배당과 실질취득 부담이 어떻게 달라지는지 비교할 수 있습니다. 아래 실질취득액은 홍현철의 보증금 100,000,000원 전액 인수 가정을 일관되게 적용한 수치이며, 취득세 및 기타 부대비용은 포함하지 않습니다.

현재 회차에서는 근저당과 전세권 관련 배당 산정액 합계 128,000,000원이 전액 지급되고, 소유자에게 28,833,792원이 남는 계산입니다. 4회 유찰 시 채권 미배당액은 2,692,966원, 5회 유찰 시에는 27,914,373원으로 커집니다. 반면 매수인이 인수하는 보증금은 각 시나리오에서 100,000,000원으로 유지됩니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 원주시 태장동 소재 주택과 주상용건물이 혼재한 주상혼용지대입니다. 아파트 단지형 물건과 달리 토지와 개별 건물의 이용가치를 함께 검토해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 이용상태. 주택으로 이용 중이며, 목조시멘와즙 토조세와 평가건입니다. 난방설비와 급·배수 및 위생설비가 되어 있는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 대지면적 150.5㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·정방형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 공시지가. 543,200원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 공시지가이며 건물과 토지를 합친 실제 매매 시세로 사용할 수 없습니다.
• 규제. 일반상업지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 이용·개발 가능성과 소음 환경을 확인해야 합니다.
• 공부·이용상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황과 평가범위를 대조해야 합니다.
• 환금성. 유사 물건 실거래 평균이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 시장가격과 거래 유동성을 수치로 판단할 수 없습니다. 개별 건물 구조, 토지 이용 및 명도 위험이 환금성 판단에 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 홍현철의 실제 임차인 지위. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 소유권 이전 전후의 임대차관계 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다. 이전 소유자이자 근저당 채무자라는 점을 특히 검토해야 합니다.
• 보증금 인수 여부. 홍현철 보증금 100,000,000원의 실제 법적 존재와 매수인 인수 범위를 매각물건명세서 및 관계 서류로 확인해야 합니다.
• 장성혁 점유관계. 전입일은 말소기준권리 이후이나 보증금과 사용관계가 확인되지 않았습니다. 점유부분, 계약관계 및 명도 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 전세권과 근저당권. 주식회사오케이대부문정 명의의 근저당권 120,000,000원과 전세권 8,000,000원의 실제 채권관계, 배당요구 및 말소 조건을 원본과 대조해야 합니다.
• 건물·토지 일괄매각. 제시외 건물의 위치, 점유자, 소유관계, 평가 및 매각 포함 범위를 확인하고 토지 등기사항도 별도로 점검해야 합니다.
• 현장 조사. 건물 구조와 노후 상태, 설비 작동, 수선 필요성, 경계 및 제시외 건물 현황을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 원주시 태장동 유사 주택과 토지의 최근 실거래, 실제 거래 가능 가격 및 수선비를 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
• 명도·추가비용. 점유자별 인도 가능성, 체납 관리비·공과금, 당해세 및 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.60억이 실제 취득가 1.60억은 아니다”

이 사건은 3회 유찰이라는 외형보다 임차인의 법적 지위가 훨씬 중요합니다. 말소기준권리 이후의 근저당 관련 권리는 매각으로 정리되는 구조이지만, 홍현철의 선순위 전입과 100,000,000원 보증금이 매수인 인수 부담으로 연결될 수 있습니다.

보증금 전액을 인수하는 현재 배당 가정이라면 159,872,000원에 낙찰받아도 실질취득액은 259,872,000원입니다. 감정가보다 높고, 실제 시장가격과 비교할 거래자료도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가에 가격 메리트가 있다는 판단은 어렵습니다.

동시에 홍현철은 과거 소유자·근저당 채무자이므로 진정한 임차인인지 여부에 상당한 불확실성이 있습니다. 단순히 명세서상 인수액을 적용하는 것만으로도, 아무 검증 없이 이를 없다고 판단하는 것만으로도 안전한 권리분석이 되지 않습니다.

종합 판단: 고위험 · D등급. 보증금 인수 가능성, 관계인 임차권의 진정성 문제, 미상 점유관계, 3회 유찰과 실거래 시세 부재가 겹칩니다. 우선 임차권의 성립과 인수 범위를 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득액을 실제 시세와 비교해야 합니다. 권리 확정 전 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.