춘천지방법원 2025타경20732. 원주시 소초면 학곡리 106-2에 위치한 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골조 2종 근린생활시설 및 주택이고 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 780㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 현재 소유자는 주식회사골드앤테라이며, 2021.12.02 주식회사호도스텍 명의로 소유권이전된 뒤 2023.10.10 상호가 주식회사골드앤테라로 변경됐습니다.
등기상 말소기준권리는 2025.03.07 설정된 주식회사오케이대부캐피탈강남의 근저당권 120,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 순번으로 설정된 전세권 5,000,000원과 2025.06.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부보다 앞선 2024.03.29 전입 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 학곡리 106-2 · 강원특별자치도 원주시 소초면 백교길 74 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 경량철골조 2종 근린생활시설 및 주택 · 현재 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 780㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사골드앤테라 |
| 감정가 / 최저가 | 203,925,560원 / 99,924,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이대부캐피탈강남 / 84,852,459원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 지붕은 공부상 아스팔트 슁글, 현황은 슬라브 지붕 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2025.03.07 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 그 다음 순번인 을구 2번 전세권 5,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 놓고 보면 매수인이 그대로 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 신고 점유자 2명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)원주타라 | 2024.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능성 있음 · 금액 미상 |
| 이호순 | 2025.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 기준 인수 없음 |
(주)원주타라와 이호순 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산 대상은 아닙니다. 신고 점유자는 2명입니다. 이호순의 전입일은 말소기준일 이후라 대항력 기준으로는 매수인에게 대항하지 못하지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 99,924,000원으로 감정가 203,925,560원의 49%입니다. 2회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 최근 거래가격과의 직접 비교는 할 수 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가와 실제 취득비용이 서로 다를 수 있습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌는가’가 아니라, 선순위 점유자의 실제 임대차관계와 인수금액을 확인한 뒤 산출되는 실질취득금액이어야 합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 49%라는 비율만으로 가격 가점을 주는 것은 보수적으로 피하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,198,632원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈강남 | 120,000,000원 | 97,725,368원 |
| 2. 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈강남 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 125,000,000원 중 97,725,368원이 배당되고 27,274,632원이 미배당됩니다. 이 계산표의 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 실제 최종 인수액 0원으로 해석하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 소초면 학곡리 ‘학곡1리 마을회관’ 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 펜션·민박·단독주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 인근 시내버스 정류장의 거리·노선·배차간격·운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 불편한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건물은 2종 근린생활시설 및 주택 구조이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 780㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역(학곡2지구)에 포함됩니다.
- 공시지가. 179,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함돼 있고 준보전산지·보전관리지역과 접합니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없으나 매각물건명세서에는 공부상 아스팔트 슁글 지붕과 현황 슬라브 지붕의 차이가 기재돼 있습니다. 또한 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. (주)원주타라의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되기 전에는 매수인 인수액과 실질취득금액을 확정하지 마세요.
- 최저가와 실질취득가 분리. 현재 최저가 99,924,000원은 입찰 기준가격일 뿐, 선순위 임차보증금이 승계되면 실제 취득부담은 그만큼 증가할 수 있습니다.
- 실거래 가격 별도 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없으므로, 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유자 2명 현황 확인. (주)원주타라와 이호순의 실제 점유 부분·용도와 명도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물 포함 범위 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 감정 대상과 실제 현황의 범위를 원문 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 지붕 현황 차이 확인. 공부상 아스팔트 슁글과 현황 슬라브 지붕 차이가 매각물건명세서에 기재돼 있으므로 건축물 현황과 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 점유 확인이 먼저다
이 사건은 감정가 203,925,560원에서 2회 유찰돼 최저가가 99,924,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 등기상 권리 소멸 구조가 단순하다고 해서 매수인 부담까지 0원인 것은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2024.03.29 전입 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 이 보증금의 실제 승계 여부에 따라 취득원가는 달라질 수 있습니다.
더구나 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기권리는 비교적 단순하지만, 선순위 점유와 가격 검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다. 최저가 49%라는 수치보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유자의 임대차관계와 실제 인수금액입니다.
