춘천지방법원 2025타경20749. 원주시 태장동 ‘이안원주태장’ 111동 2층 203호, 전용 59.96㎡ 아파트입니다. 소유자 황은상은 2020.04.06 소유권을 이전받았고 거래가액은 172,850,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정되거나 등기된 근저당권·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 221,000,000원의 70%인 154,700,000원입니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 0원이므로 실질취득 기준도 최저가와 같습니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 206,791,666원이고 최신 거래는 2026.07의 189,000,000원입니다. 따라서 이번 회차 가격은 전체 평균뿐 아니라 최신 거래금액보다도 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 2793 이안원주태장 제111동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.96㎡ · 철근콘크리트구조 · 13층 중 2층 |
| 소유자 | 황은상 (2020.04.06 소유권이전 · 거래가액 172,850,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 106,770,642원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.04.06 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.09.24 채권최고액이 116,600,000원으로 변경됐고, 2025.01.06 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 경매도 현재 근저당권자인 한국주택금융공사가 신청했습니다. 말소기준 이후 남아 있는 오케이저축은행 근저당권, 광주신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 12개월 평균의 74.8%
이안원주태장은 920세대, 2019.12.31 준공 단지입니다. 대상과 같은 전용 59.96㎡대의 최근 실거래 12건은 2026.02부터 2026.07까지 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.96㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 22 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 18 | 219,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 10 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 17 | 209,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 21 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 19 | 217,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 206,791,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 189,000,000원~220,000,000원이고 평균은 206,791,666원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 154,700,000원은 이 평균의 74.8%입니다. 최신 거래도 대상과 같은 2층에서 2026.07에 189,000,000원으로 신고됐습니다. 현재 회차는 실거래 평균과 최신 거래 모두를 밑도는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,965,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 126,280,000원 | 126,280,000원 |
| 2. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 52,000,000원 | 25,454,200원 |
| 3. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 51,600,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 61,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 14,166,644원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 305,246,644원 중 예상배당은 151,734,200원이고, 미배당액은 153,512,444원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수금은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 154,700,000원 | 151,734,200원 | 153,512,444원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 199,272,704원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 231,208,098원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계에서는 각 회차의 매수인 인수금이 모두 0원입니다. 후순위 채권자가 배당받지 못하는 위험과 낙찰자가 채무를 떠안는 위험은 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북원중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·주거나지가 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 교통 사정은 보통입니다. 단지 내 포장도로를 통해 남서측 왕복 4차선 포장도로로 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 816,200원/㎡입니다.
- 제한사항. 비행안전제6구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되며, 북원중학교 상대보호구역에도 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 920세대 단지이고 동일 면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다. 거래 범위는 189,000,000원부터 220,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 근저당 원본 대조. 신한은행 근저당의 채권최고액 변경 및 한국주택금융공사 이전 내용과 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 말소권리 대조. 도이치파이낸셜 근저당의 말소 기록과 예상배당표 반영 내용이 일치하는지 배당요구 종기 서류로 확인하세요.
- 2층 상태 반영. 같은 면적 거래라도 층·향·내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 대상 호수의 상태를 확인하세요.
- 소음대책구역 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이 이용 만족도와 향후 매도에 미치는 영향을 점검하세요.
- 관리비·인도 비용. 미납 관리비와 실제 점유자의 인도·명도 비용을 실질취득비용에 반영하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 신고를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부는 현장 확인에 있다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 현재 계산된 매수인 인수금도 0원입니다. 최저가 154,700,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 206,791,666원의 74.8%이며, 2026.07 최신 거래 189,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격만 보면 검토 가치가 분명한 구간입니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 등기상 근저당 변경·말소 기록과 예상배당 항목 사이에는 원본 확인이 필요한 지점이 있습니다. 2층 물건의 내부 상태, 실제 점유, 군용비행장 소음대책구역, 관리비와 명도 비용까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 실거래 평균 아래, 최종 판단은 점유와 원본 서류 확인 후입니다.
