춘천지방법원 2025타경20760. 원주기업도시라온프라이빗 701동 2층 205호, 전용 59.7836㎡ 아파트입니다. 권리의 기준점은 2019년 3월 22일 설정된 하나은행 근저당권 138,600,000원입니다. 이후 설정된 부천지구축산업협동조합 근저당권 180,000,000원, 남해군수산업협동조합과 서울보증보험의 가압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유자는 임차인 윤성식으로 조사됐습니다. 보증금 30,000,000원, 월세 400,000원이며 2025년 6월 12일 전입했습니다. 말소기준일인 2019년 3월 22일보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없고 미배당 보증금도 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 배당요구는 2025년 9월 9일 접수됐고, 확정일자는 확인되지 않아 일반 우선변제권 여부는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20760 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1493 원주기업도시라온프라이빗 제701동 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 전용 59.7836㎡ · 30층 건물 내 2층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박세윤 (2019.03.22. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부천지구축산업협동조합 / 153,431,463원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 단지 정보 | 원주기업도시라온프라이빗 · 713세대 · 사용승인 2018.12.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2019.03.22. 하나은행 근저당권입니다. 임차인의 전입일을 포함해 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정이 모두 이 날짜보다 늦습니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 그 부족액은 낙찰자에게 넘어오지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤성식 | 전부 | 2025.06.12 / 미상 | 30,000,000원 / 400,000원 | 2025.09.09 접수 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
윤성식의 전입은 말소기준권리보다 약 6년 뒤입니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 낙찰자가 나머지를 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명으로 계산합니다.
② 시세 비교 — 실질취득이 최근 평균의 72.7%
같은 단지 동일 면적대인 전용 59.78㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 현재 최저가를 비교했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.78㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 15 | 232,000,000원 |
| 2026.04 | 59.78㎡ | 29 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 59.78㎡ | 10 | 222,000,000원 |
| 2026.02 | 59.78㎡ | 23 | 223,000,000원 |
| 2025.11 | 59.78㎡ | 6 | 223,000,000원 |
| 2025.10 | 59.78㎡ | 12 | 208,000,000원 |
| 2025.10 | 59.78㎡ | 12 | 208,000,000원 |
| 2025.09 | 59.78㎡ | 12 | 214,000,000원 |
| 2025.09 | 59.78㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2025.08 | 59.78㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 59.78㎡ | 10 | 216,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.78㎡ | 12건 | 213,833,333원 |
최근 12개월 거래 범위는 200,000,000원~232,000,000원, 평균은 213,833,333원입니다. 최신 거래는 2026년 6월의 215,000,000원입니다. 이 물건은 대항력 있는 임차인이나 별도 인수금이 없으므로 실질취득액은 최저가와 같은 155,400,000원이며, 최근 평균의 72.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 138,600,000원 | 138,600,000원 |
| 2. 근저당 · 부천지구축산업협동조합 | 180,000,000원 | 13,824,400원 |
| 3. 가압류 · 남해군수산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,435,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 542,035,830원 중 예상 배당액은 152,424,400원, 미배당액은 389,611,430원입니다. 신청채권자 부천지구축산업협동조합의 예상배당은 13,824,400원으로 청구액 153,431,463원을 충족하지 못합니다. 이러한 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 섬강초등학교 북측 인근으로 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 건물 내 2층으로, 위생·급배수·승강기·소방설비와 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 북서측과 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·원주기업도시 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 713세대 단지이며 동일 면적에서 최근 12개월간 12건의 거래가 확인됩니다. 다만 대상은 2층이므로 고층 거래와 직접 비교할 때 층별 가격차를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 윤성식의 임대차계약서, 실제 점유, 확정일자 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.24. 등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 절차를 등기 원문 및 관할기관에서 확인하세요.
- 명도 계획. 임차인이 전부를 점유 중이므로 낙찰 후 인도명령, 배당 일정, 이사 협의 기간을 반영하세요.
- 저층 가격 조정. 최근 실거래에는 3층부터 29층까지 포함돼 있습니다. 2층인 대상 호수의 향·조망·소음·일조·내부 상태를 별도로 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선충당금 정산 관계를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 108,780,000원, 3회 유찰 시 76,146,000원입니다. 현재 회차의 가격 여유와 경쟁 가능성을 함께 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 함께 맞는 회차
이 물건의 핵심은 후순위 채권의 미배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 채권 총액은 542,035,830원이고 미배당액도 389,611,430원에 달하지만, 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인의 보증금은 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 따라서 권리분석상 실질취득액은 155,400,000원으로 고정됩니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 213,833,333원의 72.7%이고, 최신 거래 215,000,000원과 최근 거래 최저 200,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 회차부터 검토할 수 있는 구조입니다. 다만 임차인 최우선변제 가능성, 민간임대주택 등기, 2층의 개별 가격차와 명도 일정을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다. 결론은 권리는 소멸형, 인수는 0원, 가격은 최근 시세보다 낮지만 원본 확인이 남은 A등급 물건입니다.
