춘천지방법원 2025타경20763. 원주시 단구동 ‘현진에버빌6차’ 605동 14층 1405호, 전용 153.1㎡ 아파트입니다. 소유자 양락휘는 2020년 11월 12일 매매를 원인으로 거래가액 320,000,000원에 취득했고, 2021년 2월 1일 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 252,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2024년 12월 30일 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐고 한국자산관리공사가 2025년 7월 10일 임의경매를 개시했습니다.
권리상 핵심은 점유자입니다. 나미영의 전입신고일은 2024.10.28로 말소기준일인 2021.02.01보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고, 보증금은 미상입니다. 보증금이 확인되지 않았다는 점은 확인사항으로 남지만, 전입일 순서상 이 점유자의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20763 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1682-3 현진에버빌6차 605동 1405호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 153.1㎡ · 지상15층 중 14층 |
| 이용상태 | 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 양락휘 (2020.11.12 매매 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 248,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 206,286,866원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권 이전 전에 존재했던 신한은행 계열 근저당권들은 2020년 12월 8일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.02.01 현대해상화재보험주식회사 근저당권 252,000,000원입니다. 이후 2025년 수원지방검찰청 압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 원주세무서 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나미영 | 2024.10.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 조사된 인원은 1명입니다. 나미영은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 보증금, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금 미상 자체가 곧 매수인 인수로 이어지는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 하락 추세
현진에버빌6차는 398세대, 사용승인일은 2006.01.17입니다. 비교 대상은 전용 153.1㎡ 동일면적 거래이며 최근 12개월 표본은 3건입니다. 전체 5건 평균은 434,880,000원이지만, 가격 판단은 보다 최근인 최근 12개월 평균 418,133,333원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 153.1㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2024.11 | 153.1㎡ | 5 | 364,400,000원 |
| 2024.06 | 153.1㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2022.05 | 153.1㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2022.02 | 153.1㎡ | 7 | 440,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 153.1㎡ | 3건 | 418,133,333원 |
현재 최저가 248,430,000원은 최근 12개월 평균의 59.4%입니다. 최신 거래는 2024년 11월 500,000,000원이고, 같은 달에는 364,400,000원 거래도 있어 동일면적 안에서도 거래 편차가 큽니다. 또한 최근 거래군은 과거 거래군보다 9.1% 하락했습니다. 따라서 49%까지 내려온 최저가의 할인폭은 분명 크지만, 과거 전체 평균만 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,278,020원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 252,000,000원 | 244,151,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 252,000,000원 중 244,151,980원이 배당되고 7,848,020원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 248,430,000원 | 244,151,980원 | 7,848,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 173,901,000원 | 170,666,386원 | 81,333,614원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 121,730,699원 | 119,226,469원 | 132,773,531원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 인수금이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단구동 단구중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린상가가 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 고려한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사슬라브지붕 지상15층 건물의 14층 1405호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 대리석 붙임 마감, 창호는 샷시 이중창입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수설비가 구비된 것으로 탐문됐으나 폐문 부재로 직접 확인하지 못해 설치 유무와 정상작동 여부의 재확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 대체로 평지의 아파트 건부지이며 단지 내외 포장도로가 개설되어 있습니다. 공시지가는 820,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(단관지구)이며 중로2류와 접하고, 가축사육제한구역·교육환경보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 나미영은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 434,880,000원보다 최근 12개월 평균 418,133,333원을 우선하고, 최근 추세 -9.1%를 반영해 응찰가를 판단하세요.
- 거래 편차 확인. 동일면적 최근 거래가 364,400,000원과 500,000,000원까지 벌어져 있어 층·상태에 따른 차이를 확인해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 폐문 부재로 난방·위생·급배수설비의 실제 설치와 정상작동 여부가 직접 확인되지 않았습니다.
- 배당 외 세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격 검증
이 물건의 말소기준은 2021년 현대해상화재보험 근저당이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 나미영도 2024.10.28 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 507,000,000원에서 두 차례 유찰돼 248,430,000원, 최근 12개월 동일면적 평균 418,133,333원의 59.4%까지 내려왔습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 9.1% 하락한 만큼 할인율만 보고 접근하기보다는 최근 시세 흐름과 점유·설비 상태를 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
