춘천지방법원 2025타경20788. 원주시 단구동 성일아파트 702동 8층 802호입니다. 감정가는 122,000,000원, 현재 최저매각가는 85,400,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2016.09.23. 설정된 주식회사고려저축은행 근저당권 140,400,000원입니다. 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인은 없습니다. 따라서 등기·임차 기준으로 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 분명한 할인 구간입니다. 같은 성일아파트의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 125,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 115,000,000원입니다. 현재 최저가 85,400,000원은 최근 12개월 평균의 68.0%로, 감정가뿐 아니라 최신 실거래와 비교해도 낮습니다. 다만 배당표에는 국세·지방세 압류 관련 경고가 반영돼 있어 배당순위 확인은 별개로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20788 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1589-4 성일아파트 702동 8층802호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 15층 건물 내 8층 802호 |
| 면적 | 59.55㎡ |
| 소유자 | 김국현 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 93,282,437원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
실제 임차인 0명. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2016.09.23. 접수된 고려저축은행 근저당권입니다. 이후 등기된 원주시·국·국민건강보험공단의 압류와 2025.07.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 여러 압류·가압류·근저당·전세권 가운데 상당수는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 68%
성일아파트는 600세대, 사용승인일은 1998.06.16.입니다. 비교 표본은 면적이 일치하는 59.55㎡ 거래를 중심으로 구성돼 있으며 최근 12개월 실거래 평균은 125,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.55㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 55.59㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 59.55㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 59.55㎡ | 13 | 138,000,000원 |
| 2026.04 | 59.55㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 8 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 7 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 11 | 128,500,000원 |
| 2026.02 | 59.55㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 59.55㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 2026.02 | 59.55㎡ | 5 | 137,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 125,500,000원 |
최근 실거래 범위는 88,000,000원~143,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 125,500,000원입니다. 현재 최저가 85,400,000원은 이 평균의 68.0%입니다. 최신 거래인 2026.07. 115,000,000원보다도 낮아 현재 회차는 가격 비교상 할인 폭이 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사고려저축은행 | 140,400,000원 | 83,462,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 140,400,000원 가운데 83,462,800원이 배당되고, 56,937,200원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 85,400,000원 | 83,462,800원 | 56,937,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 59,779,999원 | 58,303,959원 | 82,096,041원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,845,999원 | 40,692,771원 | 99,707,229원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건은 임차인 인수형이 아니므로 미배당 채권이 매수인에게 보증금 형태로 전가되는 구조가 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시립도서관 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 8층 802호로, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 토지 북동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(구곡지구)이며 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 21,593㎡, 공시지가 683,700원/㎡이며 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 중로한면입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래. 최근 12개월 실거래 12건, 평균 125,500,000원이며 최신 거래는 2026.07. 115,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.09.23. 을구 11번 고려저축은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 확인합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 가운데 당해세에 해당하는 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당 순서를 점검합니다.
- 임차관계 확인. 현재 분석상 실제 임차인은 0명이지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계를 최종 확인합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 85,400,000원은 최근 12개월 평균 125,500,000원의 68.0%입니다. 실거래 88,000,000원~143,000,000원의 편차와 층·상태 차이를 함께 봅니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — 권리 0원 인수, 가격은 최근 평균의 68%
이 사건의 구조는 비교적 선명합니다. 2016.09.23. 고려저축은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰된 85,400,000원으로 최근 12개월 평균 125,500,000원의 68.0%입니다. 최신 거래 115,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다.
따라서 핵심은 복잡한 임차보증금 승계가 아니라 세금 압류의 실제 배당순서 확인과 개별 호수 상태입니다. 국세·지방세 압류 7건 경고 때문에 배당표는 변동 가능성이 있지만, 현재 제시된 권리분석 기준으로 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 권리 구조는 단순하고, 가격은 시세 대비 낮은 편이지만 세금 배당 확인은 필수인 물건입니다.
