창원지방법원 2024타경26492. 거제시 장평동 삼성중공업협력업체복지기숙사 110동 1층 101호입니다. 사건의 가장 큰 특징은 9회 유찰입니다. 감정가 83,000,000원이 현재 최저매각가 7,463,000원까지 내려왔습니다. 다만 권리구조 자체는 현재 소유자 신영순이 2023.04.04 이전 경매에서 취득하면서 그 이전 근저당·가압류·압류 등이 정리됐고, 이번 경매에서는 2024.04.25 현대카드 가압류가 말소기준이 됩니다. 그 이후 강제경매개시결정, 하나은행 가압류, 춘천시·거제시 압류는 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가의 8.99%까지 떨어져 매우 낮아 보이지만, 이 물건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 더구나 감정평가상 이용상태는 공동주택(기숙사)이고 현장 조사 때 폐문·부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 9회 유찰이라는 시장 반응과 실제 내부 상태·이용 가능성을 함께 확인해야 하며, 최저가가 낮다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경26492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 피솔길 147, 110동 1층101호 (장평동,삼성중공업협력업체복지기숙사) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(기숙사)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 신영순 · 2023.04.04 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 7,463,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 22,270,879원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 291,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2023년 이전 권리는 이미 정리
현재 소유자 신영순은 2023.04.04 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 당시 기존 신용보증기금 가압류, 중소기업은행 임의경매, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2024.04.25 현대카드 가압류 21,715,484원이며, 이어진 현대카드 강제경매개시결정, 하나은행 가압류 68,898,753원, 춘천시·거제시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 8.99%라는 숫자보다 9회 유찰을 먼저 본다
현재 최저매각가는 7,463,000원으로 감정가 83,000,000원의 8.99%입니다. 다음 회차 가정은 5,970,400원(감정가 7.19%), 그다음은 4,776,320원(감정가 5.75%)입니다. 절대금액만 보면 급격히 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 자료는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 7.2% 추정) | - | 534,334원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 21,715,484원 | 6,928,666원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 68,898,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정의 채권 총액은 90,614,237원, 채권자 예상배당은 6,928,666원, 미배당은 83,685,571원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 7,463,000원 | 6,928,666원 | 83,685,571원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 5,970,400원 | 5,462,933원 | 85,151,304원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 4,776,320원 | 4,290,346원 | 86,323,891원 | 0원 |
채권자 미배당액이 커져도 그 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 현재부터 11회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 핵심 위험은 등기 채무의 승계보다 물건 자체의 사용성·점유·내부 상태와 환금성입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 장평동 소재 삼성중공업 서측 인근이며, 부근은 공동주택과 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 위치와 대중교통 통행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(기숙사)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 폐문·부재로 내부를 조사하지 못해 공부와 외부관찰을 토대로 통상 상태를 상정해 감정했습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 2필 일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지 상태이며 북동측으로 포장도로가 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 중로2류 및 일부 소로2류와 관련된 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9회 유찰 원인 확인. 감정가 83,000,000원이 7,463,000원까지 내려온 배경을 현장·이용수요·매각조건 관점에서 확인해야 합니다.
- 기숙사 이용 확인. 명목상 아파트이지만 감정평가와 매각물건명세서상 공동주택(기숙사)로 이용 중입니다. 실제 사용 가능성과 향후 활용방식을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 내부 훼손·설비·관리상태는 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2024.04.25 현대카드 가압류가 말소기준이며 그 이후 권리가 소멸하는지 최신 등기와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 뜻이 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준인 현대카드 가압류 이후의 강제경매개시결정·가압류·압류가 모두 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정가 83,000,000원에서 9회 유찰돼 7,463,000원까지 내려왔다는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 실제 이용은 공동주택(기숙사)이고 내부 상태와 임대관계도 현장에서 확인되지 않았습니다. 권리는 소멸형이지만, 9회 유찰의 이유를 확인하기 전에는 낮은 최저가를 곧바로 ‘싸다’고 해석해서는 안 됩니다.
