춘천지방법원 2025타경20809. 원주시 명륜동 491 소재 부동산으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 변색벽돌 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 196.0㎡입니다. 다만 이 경매는 등기상 공유자 조중현의 21분의 7 지분에 대한 강제경매개시결정에서 출발합니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 이하라는 사실만으로 일반적인 단독주택 전체를 저가 매수하는 사건처럼 해석하면 안 됩니다.
현재 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 과거 전세권과 가압류·가처분은 이미 말소되었고, 말소기준으로 제시된 2025년 7월 30일 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 확인된 임차인 내역이 없다는 것과 점유관계가 완전히 확인됐다는 것은 같은 말이 아닙니다. 감정평가에는 임대관계가 미상이고 일부 공실로 추정된다고 되어 있어, 미확인 점유자가 있다면 대항력 여부도 가능·미상 상태로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 명륜동 491 · 남원로527번길 6-22 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 · 196.0㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 공유자 | 조상현 21분의 7 · 조영호 21분의 2 · 조정아 21분의 2 · 조중현 21분의 7 · 한후남 21분의 3 |
| 경매 대상 표시 | 조중현 지분 21분의 7에 대한 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 82,572,890원 / 40,461,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한채권관리대부 / 23,011,503원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘지분’이 먼저다
2002년 학교법인배달학원의 전세권 25,000,000원은 2003년 2월 11일 해지로 말소됐고, 2003년 원주세교신용협동조합 가압류 100,000,000원도 2005년 12월 20일 말소되었습니다. 2025년 4월 설정된 소유권 일부 가처분도 2026년 5월 해제로 말소됐습니다. 현재 등기상 근저당권·압류는 없고, 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 7월 30일 조중현 지분 강제경매개시결정입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 40,461,000원으로 감정가 82,572,890원의 49%입니다. 2회 유찰을 거치면서 표면 가격은 크게 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 더욱이 경매개시 목적 자체가 조중현의 공유지분으로 표시되어 있어, 일반적인 단독소유 부동산의 감정가 할인율과 동일하게 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 40,461,000원 | 23,011,503원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,322,700원 | 23,011,503원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,825,890원 | 19,069,024원 | 3,942,479원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액 23,011,503원이 전액 배당되지만, 4회 유찰 시에는 3,942,479원이 미배당으로 남습니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 즉 이 사건의 핵심 위험은 배당 부족분의 승계가 아니라 공유지분 취득 후 권리관계와 점유·사용관계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,128,298원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사대한채권관리대부 | 23,011,503원 | 23,011,503원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,321,199원 |
현재 최저가 40,461,000원 가정 시 신청채권자는 청구액 전액을 배당받고 16,321,199원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 명륜동 ‘치악예술관’ 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·주상용건물·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리·노선·운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이나 일부는 공실 상태로 추정됩니다. 전기·급배수·난방설비와 관리상태는 재확인이 필요하다고 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 196.0㎡, 평지·정방형이며 공시지가는 636,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(명륜지구), 소로3류 접합, 가축사육제한구역이며 완충녹지와도 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분경매 여부를 최우선 확인. 경매개시결정 목적이 ‘조중현지분’으로 명시돼 있고 조중현 지분은 21분의 7입니다. 매각대상 범위를 원본 매각물건명세서와 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 행사 1회 제한이 명시돼 있으므로 외부 최고가매수신고 이후 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 점유·임대관계. 별도 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상이고 일부 공실로 추정됩니다. 현장 점유자·전입세대·보증금·확정일자를 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 설비 상태. 일부 공실 추정으로 전기·급배수·개별난방 설비 및 건물관리상태의 재확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없고 공유지분 경매입니다. 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
- 배당 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치입니다. 실제 배당표와 인수 위험은 매각기일 전 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 21분의 7 지분이 더 중요하다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 82,572,890원에서 최저가 40,461,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 예상 인수액도 0원이어서 표면적으로는 단순해 보입니다. 그러나 실제 판단의 중심은 조중현 21분의 7 공유지분에 대한 강제경매, 공유자우선매수권, 그리고 미상인 임대·점유관계입니다. 실거래 비교자료가 없는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 일부 공실 추정까지 있어 사용·관리 상태 확인 부담도 남습니다. 인수금은 0원이지만, 입찰 난도까지 0은 아닙니다. 권리 말소보다 지분 취득 후 사용관계와 환금성을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
