춘천지방법원 2025타경20809. 강원특별자치도 원주시 명륜동 491 소재 부동산입니다. 감정평가에서는 변색벽돌 및 철근콘크리트조 슬래브지붕의 2층 건물로, 단독주택으로 이용 중이며 일부는 공실 상태로 추정된다고 설명합니다. 경매물건의 용도 표시는 연립/다세대와 토지로 되어 있어, 실제 건축물의 이용상태와 공부상 용도 및 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
눈여겨볼 부분은 가격보다 경매 대상의 권리 단위입니다. 소유자는 조상현·조영호·조정아·조중현·한후남의 공유 형태이고, 강제경매개시결정에는 명확하게 조중현 지분 강제경매라고 기재되어 있습니다. 전체 건물을 자유롭게 사용할 수 있는 단독소유권을 취득하는 경매와는 성격이 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 명륜동 491 도로명주소: 남원로527번길 6-22 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 · 일부 공실 추정 |
| 건물 구조 | 변색벽돌 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 토지 | 지목 대 · 전체 필지면적 196㎡ · 평지 · 정방형 |
| 경매 대상 지분 | 조중현 소유 21분의 7 지분 (등기상 경매개시결정 기준) |
| 감정가 | 82,572,890원 |
| 최저매각가 | 28,323,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사대한채권관리대부 |
| 청구금액 | 23,011,503원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공유자우선매수권 행사 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 공유지분 확인
말소기준은 2025.07.30 접수된 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 현재 등기상 근저당권은 없으며, 과거 전세권·가압류·가처분은 각각 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 기존 권리 중 말소 완료된 사항과 경매 매각으로 소멸할 권리는 구분해 살펴야 합니다.
특히 2025.04.30 접수된 주식회사대한채권관리대부의 소유권일부(2분의 1) 가처분은 2026.05.20 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 존속하는 가처분으로 취급할 수는 없지만, 지분 관련 권리변동이 있었던 물건이라는 점에서 등기 원본과 매각 범위를 확인할 필요가 있습니다.
② 공유지분과 가격 — 할인율만으로 판단하면 안 된다
최저매각가는 감정가 82,572,890원에서 28,323,000원까지 낮아졌습니다. 현재는 3회 유찰 상태이고, 감정가 대비 가격 비율은 34.3%입니다. 일반적인 단독소유 주택이라면 이 정도 할인율이 매수 검토의 출발점이 될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 공유지분이라는 중요한 제약이 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 28,323,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,826,100원 | 24.01% | 3,942,273원 |
| 5회 유찰 시 | 13,878,270원 | 16.81% | 9,783,042원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가는 19,826,100원, 그다음 회차에는 13,878,270원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 이것은 매각가격과 배당구조의 변화일 뿐, 공유자 관계, 실사용 가능성 또는 지분의 환금성이 개선된다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,323,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 909,814원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주식회사대한채권관리대부 | 23,011,503원 | 23,011,503원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 4,401,683원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정하에서는 신청채권자 청구금액이 전액 배당되고 소유자에게 4,401,683원이 남는 것으로 추정됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당과 점유·인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 공유자우선매수권 — 외부 입찰의 변수
매각물건명세서에는 공유자우선매수권 행사 1회 제한이 명시되어 있습니다. 다른 공유자가 정해진 요건에 따라 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 실제 취득에 영향을 받을 수 있습니다.
이는 전세사기피해자의 우선매수권과 다른 공유지분 경매에 따른 우선매수권입니다. 외부 낙찰을 무조건 금지하는 것은 아니지만, 취득 가능성 및 입찰전략에 영향을 주는 별도의 절차상 변수입니다. 행사 횟수가 1회로 제한된다는 조건도 반드시 확인해야 합니다.
| 공유자 | 소유지분 | 경매 관련 |
|---|---|---|
| 조상현 | 21분의 7 | 다른 공유자 |
| 조영호 | 21분의 2 | 다른 공유자 |
| 조정아 | 21분의 2 | 다른 공유자 |
| 조중현 | 21분의 7 | 경매 대상 지분 |
| 한후남 | 21분의 3 | 다른 공유자 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 명륜동 소재 치악예술관 남동측 인근으로, 단독주택·주상용건물·근린생활시설·아파트 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리, 노선 및 운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 변색벽돌 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 기본 위생·급배수·개별난방설비가 있으나, 일부 공실 추정에 따라 설비와 관리상태의 재확인이 필요합니다.
- 토지. 전체 필지면적 196㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 소로3류에 접합니다. 이 면적을 낙찰자가 단독으로 취득하는 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(명륜지구)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 636,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각 및 제시외 건물의 정확한 범위는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공유지분만 취득하는 구조여서 부동산 전체의 일반 매매와 달리 매수자 범위와 사용·처분 선택지가 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상의 정확한 범위. 갑구 6번은 조중현 지분 강제경매입니다. 건물과 토지 각각의 매각 지분, 일괄매각 조건, 제시외 건물의 포함 범위를 매각목록 원본에서 확인하세요.
- 공유자우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 1회 제한 조건을 확인하고, 외부 입찰 후 실제 취득에 미치는 영향을 검토하세요.
- 공유지분 활용계획. 낙찰 후 다른 공유자와의 사용·관리 협의, 공유물분할 가능성 및 공유지분의 재매각 방안을 입찰 전에 세워야 합니다.
- 임대관계·점유 확인. 감정상 일부 공실이 추정되지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 현황, 임차보증금, 대항력 및 명도 가능성을 직접 확인하세요.
- 가처분 말소 확인. 2025.04.30 소유권일부 가처분은 2026.05.20 말소되었습니다. 최신 등기사항과 권리변동 내역을 대조하세요.
- 배당·인수 위험. 현재 예상배당에서는 인수액이 0원으로 산정되지만 미반영 조세·우선변제권 및 실제 임차관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 28,323,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 공유지분의 실질 가치와 취득 후 비용을 별도로 평가하세요.
- 건물·설비 상태. 일부 공실 가능성이 있으므로 전기·급배수·난방설비 및 유지관리 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 최종 서류 확인. 입찰 전에 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각조건 원본을 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 무엇을 취득하느냐”
이 사건은 감정가 82,572,890원에서 28,323,000원으로 최저가가 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 할인율만 보면 가장 중요한 사실을 놓치게 됩니다. 강제경매 대상이 조중현의 21분의 7 공유지분이라는 점입니다.
예상배당상 매수인 인수액은 0원이고, 과거 가처분·가압류·전세권도 등기상 말소된 상태입니다. 그럼에도 공유자우선매수권, 다른 공유자들과의 권리관계, 임대관계 미상, 실거래 비교가격 부재가 겹쳐 있어 일반적인 저가 낙찰 기회로 평가하기 어렵습니다.
결론은 적극 입찰보다 보수적 검토입니다. 공유지분을 취득한 뒤 어떻게 이용하거나 처분할 것인지, 우선매수권 행사로 실제 취득이 제한될 가능성은 어떤지, 전체 부동산의 가치와 해당 지분의 시장가치를 어떻게 구분할 것인지가 먼저 해결되어야 합니다. 가격은 낮아졌지만 권리구조와 환금성 위험은 여전히 높습니다.
