1,779,000원
창원지방법원 2024타경27389. 거제시 장평동 대한아파트 105동 103호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 103,000,000원이 14차례 유찰돼 최저매각가가 1,779,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건입니다. 하지만 이 물건의 가격은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차보증금이 결정합니다.
임차인 이강희는 2016.05.13. 확정일자를 받고 2016.05.23. 점유를 시작했으며, 2016.05.26. 전입했습니다. 말소기준권리인 산와대부 가압류는 2017.06.08. 접수됐으므로, 임차인은 그보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 매각물건명세서도 보증금 140,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경27389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평로6길 23, 105동 1층 103호 (장평동, 대한아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 13층 건물 중 1층 |
| 단지 | 대한1차 · 312세대 · 1993.05.17. 준공 |
| 소유자 | 이미영 (2016.03.15. 재산분할, 2016.05.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 1,779,000원 (14회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이강희 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
말소기준은 2017.06.08. 산와대부 주식회사의 가압류 11,633,141원입니다. 그 뒤의 예스캐피탈대부·피엘씨대부·희망1자산대부관리 가압류와 국민건강보험공단·거제시·국의 압류, 현재 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이강희의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 빠르므로, 후순위에 등기된 을구 9번 임차권등기라도 미배당 보증금 잔액은 별도로 인수됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이강희 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 140,000,000원 | 전입 2016.05.26 확정 2016.05.13 점유 2016.05.23 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 2023.07.20 | 승계 없음 | 잔액 인수 138,653,022원 |
현재 최저가 1,779,000원에서 집행비용 432,022원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 1,346,978원입니다. 보증금 140,000,000원 중 남는 138,653,022원은 매수인이 인수합니다. 임차인 이강희는 현재 강제경매를 신청한 채권자 이강희와 동일인으로 나타나므로, 임대차의 실체와 소유자와의 관계는 원본 서류와 자금 흐름으로 확인해야 합니다. 다만 관계인 가능성만으로 임차권을 무효라고 단정할 수는 없습니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 14회 유찰 | 1,779,000원 | 1,346,978원 | 138,653,022원 | 140,432,022원 |
| 15회 유찰 시 | 1,245,300원 | 822,885원 | 139,177,115원 | 140,422,415원 |
| 16회 유찰 시 | 871,710원 | 456,019원 | 139,543,981원 | 140,415,691원 |
실질취득은 낙찰대금과 예상 인수액을 합산한 값입니다. 현 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로, 선순위 조세가 확인되면 임차인 배당이 더 줄고 인수액과 실질취득이 증가할 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.40억을 봐야 한다
대한1차 동일 평형의 최근 12개월 거래는 6건, 평균 77,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.06.의 81,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.5% 하락했습니다. 전체 12건 평균 83,958,333원에는 2024년의 110,000,000원·118,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 8 | 81,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 6 | 60,500,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 12 | 96,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 12 | 79,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 59.97㎡ | 12 | 72,000,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.02 | 59.97㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2024.01 | 59.97㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 77,416,666원 |
현재 배당표 기준 실질취득 140,432,022원은 최근 12개월 평균보다 63,015,356원 높고, 비율로는 181.4%입니다. 최신 거래 81,000,000원보다도 59,432,022원 높아 173.4%에 해당합니다. 감정가 103,000,000원보다도 37,432,022원 비싸므로, 감정가 대비 98% 할인이라는 표면 수치로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,779,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 432,022원 |
| 1. 임차인 이강희 보증금 | 140,000,000원 | 1,346,978원 |
| 2. 가압류 · 산와대부 주식회사 | 11,633,141원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 예스캐피탈대부주식회사 | 12,559,737원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 피엘씨대부 주식회사 | 10,949,110원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 3,674,597원 | 0원 |
| 6. 경매신청채권 · 이강희 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
경매신청채권자 이강희의 140,000,000원 청구는 임차보증금과 동일한 청구로 보이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 1층 물건입니다.
- 입지. 장평초등학교 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지는 동측·남측· 북서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·주거용지이며, 공시지가는 898,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래 평균은 77,416,666원이고 최근 거래군이 이전 거래군보다 14.5% 하락했습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 12.5회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 매각물건명세서 원본에서 을구 9번 임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구와 보증금 140,000,000원을 재확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 당해세와 선순위 조세가 있으면 임차인 배당이 줄고 매수인 인수가 증가할 수 있으므로 세목별 법정기일과 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 조사. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 이강희로 나타납니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입세대확인서와 소유자와의 관계를 대조해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2020.05.20. 공매공고가 있었고 2022.07.04. 공매취소공고로 말소됐으므로 현재 공매 진행 여부와 체납처분 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 1층의 채광·습기·소음, 수리비와 점유 현황을 별도로 조사해야 합니다.
- 최저가 착시 배제. 응찰 판단 기준은 1,779,000원이 아니라 인수액을 합친 140,432,022원 이상입니다. 최근 12개월 평균 77,416,666원과 비교해 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 취득원가는 싸지 않다”
이 물건은 감정가 103,000,000원에서 14회 유찰돼 최저가가 1,779,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차보증금 140,000,000원 중 배당되지 않는 138,653,022원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 실질취득은 140,432,022원입니다. 이는 최근 12개월 평균 77,416,666원의 181.4%, 최신 거래 81,000,000원의 173.4%입니다.
추가 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 임차인의 미배당 잔액이 거의 같은 폭으로 늘어나 총액은 약 1.40억원에 고정됩니다. 여기에 미반영된 당해세가 있다면 실질취득은 더 높아질 수 있습니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금이 경제성을 완전히 뒤집는 사례입니다. 표면 가격은 초저가, 실질 가격은 최근 시세를 크게 웃도는 고가. 권리와 가격 모두 입찰 보류 쪽에 무게가 실립니다.
