126,305,000원
춘천지방법원 2025타경20867. 횡성읍 송전리 19-6 소재 사건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 현재 이용상태는 방2·주방1·거실1·욕실2 등의 단독주택입니다. 토지면적은 770.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역에 속합니다. 건물은 경량철골구조 단층이며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
소유자 김태환은 2023.08.11. 소유권을 이전받았고 거래가액은 235,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 213,400,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권은 2024.12.13. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 천안축산업협동조합 가압류와 횡성군 압류가 붙었고, 한국주택금융공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 2025.08.20. 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20867 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 송전리 19-6 · 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 송전로 148-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택(방2·주방1·거실1·욕실2 등) |
| 토지 | 770.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김태환 (2023.08.11. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,765,700원 / 126,305,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,061,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 이후 소멸형
말소기준권리는 2023.08.11. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권 213,400,000원입니다. 이 근저당권은 2024.12.13. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2024.09.24. 천안축산업협동조합 가압류 50,742,501원, 2024.11.14. 횡성군 압류, 2025.08.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리입니다.
임차인 확인 — 실제 임차인 1명, 권리 확정 전
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서타관 | 미상 / 미상 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
서타관의 전입일은 2023.08.11.로 말소기준 근저당권의 설정일과 같습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 날짜만으로 대항력 유무나 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 가능·미상으로 보고, 배당 시뮬레이션상 인수 0원과 별개로 실제 보증금·점유관계·확정일자를 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 257,765,700원, 현재 최저매각가는 126,305,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 88,413,500원(34%), 4회 유찰 시 61,889,449원(24%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 126,305,000원 | 123,736,730원 | 140,405,771원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 88,413,500원 | 86,422,057원 | 177,720,444원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 61,889,449원 | 60,375,439원 | 203,767,062원 | 0원 |
유찰에 따라 최저가는 크게 내려가지만, 확인된 실거래 비교 수치 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 가격보다 임차인 권리와 물건의 실제 이용상태를 먼저 확정하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,568,270원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 213,400,000원 | 123,736,730원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 천안축산업협동조합 | 50,742,501원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 264,142,501원 중 예상 배당액은 123,736,730원, 미배당은 140,405,771원입니다. 을구 1번 근저당권은 2024.12.13. 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있으므로 원설정 근저당권과 이전 관계를 함께 확인해야 합니다. 실제 배당은 세금·임차인 권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송전리마을회관 북측 인근으로, 주변은 농경지와 단독주택 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 방2·주방1·거실1·욕실2 등의 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조, 아스팔트싱글지붕 단층건으로 외벽 치장벽돌쌓기, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 샤시창호이며 급배수·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 770.0㎡의 대지로 완경사·사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 56,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서타관 확인. 전입일 2023.08.11., 보증금·확정일자 미상입니다. 대항력·우선변제 여부를 확정하기 전에는 인수 0원을 최종값으로 단정하지 마세요.
- 같은 날 권리 순서 확인. 임차인 전입일과 말소기준 근저당권 설정일이 동일하므로 실제 효력 발생 순서를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 농협은행주식회사 근저당권이 2024.12.13. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 신청채권자와 담보권 이전 관계를 함께 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각 대상의 정확한 범위와 토지 지분 관계를 원본에서 확인하세요.
- 이용상태 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정 이용상태는 단독주택입니다. 현황과 등기·건축물 관련 공부를 함께 대조하세요.
- 가격 판단. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 수치 없이 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역의 이용 제한을 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 257,765,700원에서 현재 최저가 126,305,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준 근저당권 이후 가압류·압류·경매개시결정이 배치돼 등기부상 권리구조도 비교적 명확합니다.
하지만 핵심은 서타관입니다. 전입일이 말소기준권리 설정일과 같은 2023.08.11.이고, 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수 0원이라는 숫자보다 임차권 원본 확인이 우선입니다. 감정가 대비 49%라는 할인율 역시 실거래 기준이 없는 상태에서는 시세 메리트로 바로 연결할 수 없습니다. 결론은 등기권리는 소멸형, 임차권은 확인 전, 가격 평가는 보류입니다.
