춘천지방법원 2025타경20875. 원주시 태장동 ‘삼정백조’ 102동 7층 704호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 감정가는 80,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 56,000,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적 최근 거래 평균 67,125,000원보다 11,125,000원 낮아 가격 자체는 시세 아래에 있습니다.
그러나 이 사건의 승부처는 가격보다 등기입니다. 시스템상 말소기준권리는 2024.11.21. 케이비국민카드 가압류로 잡혀 있고, 이후 신한카드 가압류·강제경매개시결정·원주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 1998년에 설정된 소유권이전청구권 가등기와 그 이전등기가 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 제공된 경고에도 두 가등기의 종류를 별도로 확인하도록 표시돼 있어, 담보가등기인지 보전가등기인지, 본등기와 후속 소유권이전으로 정리된 권리인지 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20875 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 551 삼정백조아파트 102동 7층 704호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 흥양로102번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.77㎡ · 지상 15층 중 7층 |
| 소유자 | 박근철 (2003.08.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 13,205,891원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 가등기는 확인 필요
말소기준권리는 2024.11.21. 케이비국민카드 가압류 52,544,230원입니다. 2025.01.24. 신한카드 가압류 12,210,117원, 2025.08.25. 강제경매개시결정, 2026.04.14. 원주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
문제는 1998.03.07. 소유권이전청구권 가등기와 1998.12.24. 그 가등기 이전입니다. 이후 가등기에 의한 본등기와 권리자 변경 내역, 2003.08.04. 박근철 명의 소유권이전이 기록돼 있지만, 두 가등기의 종류 확인이 필요하다는 경고가 남아 있습니다. 보전가등기가 유효하게 존속한다면 낙찰자의 소유권이 위협받을 수 있고, 담보가등기라면 배당·소멸 구조를 다시 계산해야 합니다. 따라서 원본 등기에서 말소선과 현재 효력을 반드시 확인해야 합니다.
② 임차 관계 — 확인된 신고는 없지만 점유 재조사 필요
확인된 임차인은 0명이며 배당표에도 임차인 보증금이나 최우선변제액은 반영돼 있지 않습니다. 다만 감정평가 내용은 임대관계를 미상으로 기재하고 있고, 폐문·부재로 내부 설비도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 현황조사서와 전입세대확인서, 확정일자 부여 현황, 점유자 면담을 통해 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 실거래보다 낮다
삼정백조는 479세대, 1997.12.31. 준공 단지입니다. 대상 면적 49.77㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 67,125,000원, 최신 거래는 2026.06. 72,000,000원입니다. 최저가 56,000,000원은 최근 평균의 83.4%, 최신 거래의 77.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.77㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 14 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 13 | 65,500,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 2 | 62,500,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 2 | 59,000,000원 |
| 2026.04 | 49.77㎡ | 2 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 6 | 79,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 14 | 86,500,000원 |
| 평균 | 49.77㎡ | 12건 | 67,125,000원 |
최근 거래 범위는 58,000,000원~86,500,000원입니다. 현재 최저가 56,000,000원은 표본 최저 거래보다도 2,000,000원 낮습니다. 가격 메리트는 분명하지만, 1997년 준공 단지이고 거래가격 편차가 큰 만큼 7층 704호의 내부 상태·수리비·향·일조 조건을 확인하지 않은 채 평균가 차이 전부를 이익으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 9,652,500,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 근저당 · 주택사업공제조합 | 6,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 3,450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장순자 | 150,896,276원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 32,500,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 대한주택보증주식회사 | 6,500,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 52,544,230원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,210,117원 | 0원 |
| 10. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 19,881,150,623원, 총 배당액은 54,592,000원, 미배당액은 19,826,558,623원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 과거 공동담보 근저당과 이후 말소등기가 함께 존재하므로, 채권최고액 합계는 실제 현존 채무와 다를 수 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 19,826,558,623원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 19,843,056,223원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 19,854,604,543원 |
신청채권자 신한카드의 청구액은 13,205,891원이지만 세 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 선순위로 계산된 채권이 매각대금을 모두 소진하기 때문입니다. 이 구조 역시 과거 근저당 말소 상태와 가등기 효력을 원본에서 다시 검증해야 하는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 태장동 삼정백조아파트 내에 위치하며, 주위는 아파트·주택·근린상가가 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 15층 건물이며 승강기와 소화전설비가 설치돼 있습니다. 난방·위생·급배수설비는 폐문 부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 775,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부상 아파트 단위세대로 이용되며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 479세대 단지이고 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 1997년 준공 단지이며 거래가격이 58,000,000원부터 86,500,000원까지 넓게 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 2번과 2-1번 가등기의 종류, 권리자 이전 과정, 가등기에 의한 본등기 여부와 현재 말소 상태를 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 매수인에게 인수되는 권리와 가등기 관련 특별매각조건이 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 과거 근저당 정리 확인. 을구 1·2·3·5·6·11번 근저당과 각 말소등기의 대응 관계, 공동담보에서의 일부포기 효력을 확인해야 합니다.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·확정일자·점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문 부재로 난방·위생·급배수설비의 설치 및 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 수리비를 점검해야 합니다.
- 소음대책구역 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이 실제 거주성과 향후 매도에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납액과 장기수선 관련 미납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 통과, 권리는 조건부 보류
현재 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 평균 67,125,000원의 83.4%이고 최신 거래 72,000,000원보다 16,000,000원 낮습니다. 가격만 놓고 보면 검토할 만한 1회 유찰 구간입니다. 확인된 임차인도 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 ‘최저가가 싸다’는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 1998년 가등기 2건의 종류와 현재 효력이 명확히 확인되지 않았고, 배당표에도 이후 말소등기가 존재하는 과거 공동담보 근저당이 대규모 채권으로 반영돼 있습니다. 가등기와 과거 권리의 정리 상태가 원본에서 해소되지 않으면 입찰 보류, 해소된다면 시세 할인과 아파트 환금성을 기준으로 다시 응찰가를 산정하는 순서가 맞습니다. 이 물건의 결론은 “가격은 통과, 권리는 확인 후 결정”입니다.
