대전지방법원 2023타경8822. 대전 유성구 전민동 361-4 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층~4층 다중주택입니다. 말소기준은 2020.07.29 한밭새마을금고 근저당권이고, 이후 전세권·전세권근저당·임차권등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건은 “가격 할인”보다 “다수 점유자와 미배당 구조”를 먼저 봐야 합니다.
현재 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 임차인이 12명이고, 그중 보증금이 확인되는 임차권등기 3명과 전세권 1건 외에도 보증금 미상 점유자가 여럿 있습니다. 대항력은 말소기준 이후 전입으로 정리되지만, 입찰 전에는 매각물건명세서·현황조사·등기부 원문을 서로 대조해 호실별 점유와 배당요구 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경8822 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 전민로34번길 25 |
| 등기상 부동산 | [건물] 대전광역시 유성구 전민동 361-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 제2종근린생활시설, 2층~4층 다중주택 |
| 소유자 | 임나현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,532,740원 / 882,373,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 588,228,050원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2020.07.29 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 서동영 전세권 100,000,000원, 주식회사쎄트렉아이 전세권근저당 50,000,000원, 김리연·차민재·조용보의 임차권등기, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 12명, 승계 중복 없음
확인되는 임차인·점유자는 12명입니다. 모두 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 보아야 하며, 전입일은 말소기준인 2020.07.29 이후입니다. 따라서 표상 대항력은 없음으로 정리되지만, 보증금 미상 호실은 금액 확인이 별도 핵심입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천장현 | 지상1층 | 2022.04.05 / 해당 없음 | 2,000원 | 2023.12.18 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 문설희 | 203호 | 2020.07.31 / 해당 없음 | 미상 | 2023.11.20 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김효성 | 204호 | 2020.08.06 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 손의림 | 301호 | 2023.03.02 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 서동영 | 302호 | 2022.12.29 / 해당 없음 | 미상 | 2024.01.12 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 허성렬 | 303호 | 2020.07.31 / 해당 없음 | 미상 | 2023.11.21 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 손주환 | 304호 | 2020.08.03 / 해당 없음 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 최지현 | 401호 | 2021.12.06 / 해당 없음 | 미상 | 2023.11.07 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 황보유정 | 402호 | 2023.02.28 / 해당 없음 | 미상 | 2023.11.10 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 김리연 | 건물 중 3층 25㎡ (301호) | 2020.08.13 / 2020.07.22 | 50,000,000원 | 2023.10.13 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 차민재 | 건물 중 2층 22.3㎡ (201호) | 2021.03.15 / 2021.02.02 | 95,000,000원 | 2023.11.14 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 조용보 | 건물 중 2층 29.7㎡ (202호) | 2022.08.22 / 2022.07.19 | 110,000,000원 | 2024.02.14 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 882,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,223,730원 | 약 매각가의 1.3% 추정 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고160144-0001308 | 897,000,000원 | 871,149,270원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 전세권 · 서동영 | 100,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 전세권근저당 · 주식회사쎄트렉아이 | 50,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,047,000,000원 중 871,149,270원만 배당되어 미배당 175,850,730원이 발생합니다. 다만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 시나리오 — 싸졌지만 단순 저가형은 아니다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 882,373,000원 | 871,149,270원 | 175,850,730원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 617,661,100원 | 609,084,489원 | 437,915,511원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 432,362,770원 | 425,639,142원 | 621,360,858원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 588,228,050원이 배당상 충족되는 구조입니다. 2회 유찰 시에도 신청채권자 배당은 609,084,489원으로 청구액을 넘지만, 3회 유찰 시에는 425,639,142원으로 줄어 청구액을 충족하지 못합니다. 이 시나리오는 매수인 인수액보다 채권 회수 압력과 낙찰 경쟁 구간을 보는 데 의미가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 전민동 소재 “대전문지중학교” 북동측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 제2종근린생활시설(일반음식점, 상호 도시락49), 2층~4층은 다중주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 202.2㎡, 지목 대, 공시지가 1,503,000원/㎡, 제2종일반주거지역입니다.
- 제한사항. 도시지역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 소로2류 접합 등으로 표시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이며, 위생 및 급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외 포함. 일괄매각이며 각층 발코니 및 보일러실 등 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 실질취득은 최저가 882,373,000원 + 인수 0원 = 882,373,000원입니다. 최저가만 보지 말고 근생·다중주택 환금성을 함께 보세요.
- 임차인 명도. 대항력 인수는 없더라도 실제 임차인 12명의 점유가 확인됩니다. 호실별 점유자, 배당요구, 임차권등기, 전세권을 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 호실. 203호·204호·301호·302호·303호·304호·401호·402호 등 보증금 미상 점유자가 있어, 현장 조사와 문건 확인 없이는 명도 비용을 단정하기 어렵습니다.
- 서동영 권리관계. 전세권자이면서 전세권근저당 채무자로 나타나는 구조는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 압류·세금. 국 압류가 존재합니다. 배당표에는 당해세·최우선변제 등 변동 가능 요소가 있으므로 최신 문건을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 1층 일반음식점, 2~4층 다중주택 구조입니다. 아파트형 환금성으로 평가하면 안 되고, 임대수익·공실·원상회복·용도 적합성을 별도로 보아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 말소기준 이후 권리들이 정리되고, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지는 긍정적입니다. 하지만 실제 임차인 12명, 보증금 미상 점유자 다수, 근린생활시설과 다중주택이 결합된 용도, 현재 회차 미배당 175,850,730원이라는 구조가 동시에 존재합니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 가볍지만, 운영·명도·환금성은 가볍지 않습니다. 최저가 70%라는 숫자만으로 접근하기보다, 호실별 점유와 실제 사용상태를 확인한 뒤 보수적으로 입찰가를 정해야 할 물건입니다.
