대전지방법원 2024타경3190. 유성구 학하동 754-5 건물 및 토지 일괄매각 사건입니다. 공부상 이용은 1층 제2종근린생활시설·계단실, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 4가구, 4층 다가구주택 3가구입니다. 즉 단순 주거용 한 세대가 아니라 여러 점유자를 상대해야 하는 수익형 다가구형 물건입니다.
권리의 출발점은 2022.08.26 접수된 을구 1번 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 근저당, 전세권, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그래서 숫자로만 보면 낙찰자 인수는 0원입니다. 그러나 임차·점유 기재가 많고 일부 보증금·전입 정보가 미상으로 남아 있어, “인수 0원”과 “현장 리스크 0”을 같은 말로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경3190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 학하남로99번길 24-16 |
| 등기상 부동산 | [건물] 대전광역시 유성구 학하동 754-5 |
| 용도 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 제2종근린생활시설 및 계단실 · 2층 4가구 · 3층 4가구 · 4층 3가구 |
| 소유자 | 임태호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,913,815,400원 / 2,039,671,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전개인택시새마을금고 / 1,741,494,709원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.08.26 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당도 접수되었지만 접수번호가 뒤이고, 이후 2024.02.26 루미건설 근저당, 2024.03.05 김민수 전세권, 2024.04.01 이후 임차권등기들은 모두 후순위입니다. 등기상 권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 인수 0원이어도 명도 난도는 있다
보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없습니다. 실제 임차·점유 기재는 14건입니다. 대부분 전입신고가 2022.08.26 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금 미상 또는 전입일 미상 기재는 입찰 전 원본과 현장 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전세광 | 1층 상가-101호 | 2023.02.13 / 미상 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김종국 | 201호 | 2023.04.28 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 원미연 | 202호 | 2023.03.10 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 박정연 | 203호 | 2023.08.31 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 고석균 | 302호 | 2022.09.07 / 미상 | 미상 / 미상 | 2024.04.19 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 조양연 | 303호 | 2023.09.19 / 미상 | 미상 / 미상 | 2024.04.26 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 박정수 | 304호 | 2022.09.07 / 2022.08.31 | 미상 / 미상 | 2024.04.19 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 송소현 | 401호 | 2023.06.26 / 미상 | 미상 / 미상 | 2024.04.19 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 이윤채 | 402호 | 2023.10.16 / 미상 | 미상 / 미상 | 2024.03.29 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 변흠균 | 402호 | 2023.10.24 / 2023.06.26 | 미상 / 미상 | 2024.04.19 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 백현진 | 204호 | 2022.09.27 / 2022.09.27 | 160,000,000원 / 미상 | 2024.03.18 | 대항력 없음 임차권등기 승계 없음 |
| 지승하 | 403호 | 2022.09.26 / 2022.09.14 | 150,000,000원 / 미상 | 2024.04.03 | 대항력 없음 임차권등기 승계 없음 |
| 김민수 | 301호 | 2023.02.14 / 2023.02.14 | 130,000,000원 / 미상 | 2024.04.16 | 대항력 없음 전세권·임차권 승계 없음 |
| 현재 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 미상 확인 필요 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,039,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,796,710원 | 약 매각가의 1.1% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대전개인택시새마을금고 | 1,152,000,000원 | 1,152,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 대전개인택시새마을금고 | 888,000,000원 | 864,874,290원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사루미건설 | 153,618,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 4번 전세권 · 김민수 | 130,000,000원 | 0원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차 기준 총 채권 2,323,618,000원 중 2,016,874,290원이 배당되고, 미배당은 306,743,710원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,039,671,000원 | 2,016,874,290원 | 306,743,710원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,427,769,700원 | 1,411,092,003원 | 912,525,997원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 999,438,789원 | 987,044,401원 | 1,336,573,599원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학하초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노변에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 전기·급배수·위생·난방·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 534.1㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가는 1,084,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로2류 접합으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없음으로 표시되어 있습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 감정평가서상 확장발코니 등은 건물 단가에 포함하여 평가된 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 원본 대조. 전입일·확정일자·배당요구일·보증금 미상 기재를 원본으로 다시 확인해야 합니다. 특히 전입일 미상 점유자는 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 명도 난도. 낙찰자 인수금은 0원이어도 다가구주택은 호실별 점유 확인과 인도 협의가 필요합니다. 입찰가에는 시간비용과 명도비용 여지를 반영해야 합니다.
- 상가 부분 확인. 1층 상가-101호는 보증금 20,000,000원, 월세 1,200,000원으로 기재되어 있으나 확정일자와 배당요구는 미상입니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 미배당 306,743,710원이 발생합니다. 후순위권리자는 배당을 받지 못할 수 있어 현장 협의가 거칠어질 수 있습니다.
- 관리·수선비. 다가구주택은 공용부, 승강기, 설비, 방수, 소방설비 상태가 수익률에 직접 영향을 줍니다. 낙찰 전 건물 상태 확인이 필수입니다.
- 수익성 검산. 실거래 비교값이 없으므로 최저가만 보고 판단하지 말고, 호실별 보증금·월세·공실률과 보수비를 반영한 실질 수익률로 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐이다
이 사건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 따라서 낙찰자 실질취득가는 현재 최저가 기준 2,039,671,000원으로 봅니다.
하지만 물건의 성격은 단순하지 않습니다. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 구조이고, 임차·점유 기재가 14건입니다. 확인 가능한 인수금이 없다는 점은 장점이지만, 보증금 미상·전입 미상·다수 점유·다가구 환금성까지 감안하면 신중한 가격 산정이 필요합니다. 권리는 통과, 현장과 수익성은 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
