인수 0원은 분명하지만, ‘싸다’는 결론은 아직 이르다 — 논산 월성리 402호

대전지방법원 2025타경20344. 논산시 성동면 월성리의 철근콘크리트조 4층 다세대주택 중 최상층 402호입니다. 전용면적은 54.96㎡이고, 2019년 1월 22일 사용승인된 총 6세대 규모의 소형 공동주택입니다. 감정가는 7,200만원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 3,528만원까지 내려왔습니다.

가격 숫자만 보면 2021년 9월 동일 면적 거래 평균 4,766만원보다 1,238만원 낮습니다. 그러나 확인되는 거래 6건이 모두 2021년 9월에 집중돼 있어, 이를 2026년 현재의 직접적인 시세로 보기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 대단지가 아니라 6세대 다세대이고 현재 회차까지 낙찰 이력이 없어, 낮은 최저가 자체가 곧 높은 환금성을 뜻하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 소유권 이후 권리는 소멸형

이 부동산은 2018년 7월 19일 한 차례 임의경매로 매각되면서 당시의 가압류·근저당권·경매개시결정이 말소됐습니다. 이후 이영주에서 이강헌을 거쳐 2021년 9월 8일 현재 소유자 이성규에게 이전됐고, 같은 날 접수된 최미라의 근저당권 210,000,000원이 현 소유권 이후 최초의 담보권입니다.

그 뒤 같은 날 이용한의 근저당권 155,000,000원, 2023년 주식회사 대림글로벌의 전세권 15,000,000원, 2024년 가압류 345,343,560원, 2025년 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 최미라 근저당권보다 늦어 매각으로 소멸하는 순위입니다. 배당 추정에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 산정됐습니다.

② 임차·점유 관계 — 대상 402호 전입자 3명

현황조사상 건물 여러 호실에 다수의 점유·전입 기록이 확인되지만, 경매 대상인 4층 402호에는 3명이 전입한 것으로 조사됐습니다. 세 사람 모두 현 소유자 취득 후 최초 근저당권이 접수된 2021년 9월 8일보다 늦게 전입해, 조사 결과상 대항력은 없습니다.

주식회사 대림글로벌의 전세권은 등기상 4층 402호 전부를 대상으로 하고, 전세금은 15,000,000원입니다. 다만 현황조사 자료에는 해당 법인이 2층 202호로도 기재돼 있어 실제 점유 호실을 현장에서 확인해야 합니다. 전세권 설정일은 말소기준권리보다 늦으므로 전세권 자체는 매각으로 소멸하고, 배당 부족액이 발생하더라도 매수인이 전세금을 인수하는 구조로 계산되지는 않았습니다.

③ 실거래 비교 — 74%지만 거래 시점은 2021년

동일 건물에서 확인되는 전용 54.96㎡ 거래는 총 6건이고, 모두 2021년 9월에 이뤄졌습니다. 거래가는 4,700만원 또는 4,800만원으로, 평균은 47,666,666원입니다.

현재 최저가 35,280,000원은 이 평균의 74.0%이고, 가장 최근 확인 거래 47,000,000원보다 11,720,000원 낮습니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액도 최저가와 같은 35,280,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 제외한 34,244,960원이 채권자에게 배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 전체 채권액이 매각대금을 크게 초과하지만, 후순위 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인의 인수액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 환금성 확인이 우선

추가 유찰이 발생해도 현재 확인되는 권리 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 더 낮아지는 것은 채권자의 미배당만 늘릴 뿐, 지역의 매수수요나 임대수요를 자동으로 만들어주지는 않습니다. 최저가가 낮을수록 싸다는 판단보다 실제 처분 가능성을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성동면사무소 남서측 인근으로, 관공서·다세대주택·단독주택·농경지·임야·근린생활시설이 혼재하는 면사무소 주변 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 규모. 2019년 1월 사용승인된 총 6세대 다세대주택입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 4층 건물로 위생·급배수·개별난방·LPG가스·옥외주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 다세대주택 부지이며 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 토지의 공부상 지목은 전이나 현황은 대지입니다. 건축물 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적 거래는 2021년 9월 6건만 확인되고 이후 비교 거래가 없어, 현재 매도 가능 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 402호 점유자 확인. KYAW NAING WIN, AUNG THU, SU WAI PHYO의 실제 거주 여부와 계약 상대방·보증금·퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
• 법인 전세권 확인. 주식회사 대림글로벌은 등기상 402호 전부에 전세권이 있으나 현황조사에는 202호로도 나타납니다. 실제 점유 호실과 법인 사용관계를 대조해야 합니다.
• 말소기준 원본 대조. 2018년 경매로 정리된 과거 권리와 2021년 이후 현재 권리를 구분해 최신 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 명도 비용 반영. 대항력이 없더라도 점유자 3명에 대한 인도명령·이사 협의·집행비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
• 현재 시세 재조사. 4,700만~4,800만원 거래는 모두 2021년 자료입니다. 2026년 현재 인근 다세대 매물·실거래·임대료를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 환금성 점검. 총 6세대의 면 지역 다세대이고 두 차례 유찰됐습니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도기간과 매수층을 함께 계산하세요.
• 토지 현황 확인. 공부상 지목 전, 현황 대지의 차이가 있으므로 대지권 표시와 토지 관련 공부를 확인하세요.
• 체납·시설 확인. 관리비·공용전기·수도·LPG 관련 체납과 누수·결로·외벽 드라이비트 상태를 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 점유와 환금성”

현재 확인되는 권리관계만 놓고 보면 이 물건은 매수인 인수 0원의 소멸형입니다. 대상 402호 전입자 3명은 모두 말소기준권리 이후 전입했고, 법인 전세권도 후순위여서 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

하지만 안전한 권리와 좋은 투자성은 같은 말이 아닙니다. 실질취득액 35,280,000원은 확인 거래 평균의 74.0%이지만, 거래가 전부 2021년 9월에 머물러 현재 가격을 입증하지 못합니다. 총 6세대 다세대, 두 차례 유찰, 대상 호실 점유자 3명이라는 조건까지 고려하면 가격만 보고 공격적으로 접근하기보다 현 시세·명도·재매각 가능성을 확인해야 하는 C급 물건입니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 거래·명도 불확실성은 높다입니다.