4,337,000원
창원지방법원 2024타경28832. 통영시 광도면 죽림리 리오죽림슈오피스텔 제2동 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 방 2·거실·주방·화장실 등을 갖춘 오피스텔입니다. 감정가 72,000,000원에서 9차례 유찰돼 현재 최저매각가는 4,337,000원까지 내려왔습니다.
하지만 권리관계는 최저가만큼 단순하지 않습니다. 소유자 정향자는 2015.09.23 소유권을 취득했고, 같은 날 도봉새마을금고가 채권최고액 110,500,000원의 근저당을 설정했지만 이 근저당은 2016.09.12 이미 말소됐습니다. 같은 날 이경민의 전입신고가 확인되고, 이후 2018.09.11 전세금 90,000,000원의 전세권이 설정됐습니다.
제공된 말소기준은 2018.11.30 주택도시보증공사의 40,000,000원 가압류입니다. 이보다 앞선 이경민의 전입과 전세권을 무시할 수 없습니다. 특히 이경민은 최선순위 전세권자이자 경매신청채권자이며, 매각물건명세서에는 전세권자로서 배당받지 못한 나머지 보증금에 대하여 대항력이 있을 수 있다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경28832 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림1로 4-51, 2동 5층502호 (리오죽림슈오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 5층 502호 |
| 내부 구성 | 방 2 · 거실 · 주방 · 화장실 등 |
| 소유자 | 정향자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 4,337,000원 (9회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 이경민 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전입이 먼저다
2015년 설정됐던 도봉새마을금고 근저당은 2016.09.12 해지로 말소됐습니다. 핵심은 그날 이경민의 전입신고가 있다는 점입니다. 이후 2018.09.11 이경민 명의로 전세금 90,000,000원의 전세권이 설정됐고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2018.11.30에야 접수됐습니다.
따라서 임차관계는 단순한 후순위 임차인이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서 모두 이경민을 확인하고 있고, 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 상태입니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 전세권 전세금 90,000,000원과 실제 임차보증금을 자동으로 동일하다고 단정할 수는 없습니다.
② 임차인·전세권 — 승계액을 0원으로 확정할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경민 | 2016.09.12 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
현재 최저가 4,337,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 478,066원을 제외한 3,858,934원이 이경민 전세권에 배당됩니다. 전세권 전세금 90,000,000원 중 86,141,066원이 배당되지 않는 구조입니다. 다만 실제 대항력 임차보증금은 별도로 확인되지 않았으므로 이 86,141,066원을 곧바로 확정 승계액이라고 단정할 수는 없습니다.
또한 이경민은 등기부상 전세권자이면서 현황조사상 점유자로 확인되고, 경매신청채권자이기도 합니다. 제공된 분석 메모에는 동일인이 등기부상 권리자와 임차관계에 함께 나타나 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 있다고 기재돼 있습니다. 이 부분은 권리관계의 실체를 원본 서류에서 다시 확인해야 할 지점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 478,066원 |
| 2. 전세권 · 이경민 | 90,000,000원 | 3,858,934원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 59,208,870원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 189,208,870원 중 채권자 배당은 3,858,934원, 총 미배당은 185,349,936원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 광도면 죽림리 소재 죽림초등학교 남서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설로 형성돼 있고 남서측 인근으로 통영대전고속도로가 통과합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장 건축물현황도상 방 2·거실·주방·화장실 등으로 구성된 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 개별난방, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 지적도상 맹지이나 기준시점 현재 남서측으로 폭 약 6미터 현황도로에 연결돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 대지 1,023㎡ · 공시지가 806,000원/㎡ · 사다리형 · 평지 · 업무용 토지이용상황입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인은 곤란했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 이경민의 실제 임차보증금이 얼마인지 매각물건명세서·현황조사·관련 임대차 자료를 통해 확인해야 합니다. 전세권 전세금 90,000,000원과 자동으로 동일하다고 가정하면 안 됩니다.
- 미배당 승계 여부 확인. 명세서가 “배당받지 못한 나머지 보증금에 대하여 대항력 있을 수 있음”이라고 명시하므로, 배당 후 잔존 보증금의 매수인 부담 여부가 핵심입니다.
- 전입 2016.09.12 확인. 말소기준 2018.11.30보다 선행합니다. 대항력 판단에서 가장 중요한 날짜입니다.
- 전세권·임차관계 동일인 검증. 이경민은 점유자·전세권자·경매신청채권자로 함께 나타납니다. 관계의 실체와 실제 점유·임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 4,337,000원은 감정가의 6.02%지만, 대항력 승계액이 확정되지 않은 이상 이를 실질취득가로 보면 안 됩니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 도로 현황 확인. 지적도상 맹지이나 현황도로에 연결돼 있으므로 실제 출입관계와 이용상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “433만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보입니다. 감정가 72,000,000원에서 9회 유찰, 현재 최저가 4,337,000원입니다. 하지만 권리분석의 핵심 숫자는 최저가가 아닙니다. 이경민은 2016.09.12 전입해 말소기준보다 앞서고, 2018.09.11 전세금 90,000,000원의 전세권까지 설정했습니다. 현재 회차 배당은 3,858,934원에 그칩니다.
더구나 매각물건명세서는 배당받지 못한 나머지 보증금에 대하여 대항력이 있을 수 있다고 직접 경고합니다. 실제 임차보증금이 확인되지 않은 이상 매수인의 최종 승계액과 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 분명합니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리비용은 아직 열려 있습니다. 9회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 이경민의 실제 보증금과 미배당 잔액의 승계 범위입니다.
