대전지방법원 2025타경3822. 대전 대덕구 신일동 한라사원아파트 101동 3층 307호, 전용 49.86㎡ 아파트입니다. 소유자 조성채는 2008.08.11. 거래가액 45,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.11.24. 설정된 국민은행 근저당권 44,000,000원입니다. 그 뒤 김상국 근저당권 55,000,000원, 카드사·은행 가압류 5건, 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 감정가 108,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 75,600,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 93,900,000원과 비교하면 80.5% 수준이지만, 가장 최근 거래는 2026.08월 69,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최신 거래보다 6,600,000원 높고 약 109.6% 수준입니다. 여기에 최근 거래군이 이전 거래군보다 5.5% 하락한 추세까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3822 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 신일동 1682-4 한라사원아파트 101동 3층 307호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.86㎡ · 10층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 1996.10.16. |
| 소유자 | 조성채 (2008.08.11. 소유권이전 · 거래가액 45,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김상국 / 53,068,493원 |
| 매각기일 | 2026.08.10. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 예상 인수 0원
말소기준은 2020.11.24. 을구 10번 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김상국 근저당권과 삼성카드·신한카드·KB국민카드·국민은행·하나카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 한국주택은행·우리은행·하나은행·이강규 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
한라아파트 전용 49.86㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 96,191,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 93,900,000원, 최신 거래 69,000,000원, 최근 거래 추세 -5.5%를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.86㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2026.07 | 49.86㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 49.86㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 49.86㎡ | 6 | 90,300,000원 |
| 2026.03 | 49.86㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 49.86㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2025.09 | 49.86㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 49.86㎡ | 10 | 122,000,000원 |
| 2024.12 | 49.86㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2024.11 | 49.86㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2024.11 | 49.86㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2024.09 | 49.86㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.86㎡ | 7건 | 93,900,000원 |
현재 최저가 75,600,000원은 최근 12개월 평균 93,900,000원의 80.5%입니다. 이 수치만 보면 할인폭이 있어 보입니다. 그러나 최신 거래는 69,000,000원까지 내려왔고, 현재 최저가는 최신 거래보다 6,600,000원 높습니다. 최근 거래군도 이전 거래군보다 5.5% 낮아진 하락 추세입니다. 따라서 “감정가 대비 70%니까 싸다”는 결론보다는, 최신 거래의 급락이 일시적인지 가격대가 실제로 낮아지고 있는지 확인하는 쪽이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김상국 | 55,000,000원 | 29,839,200원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 14,223,308원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 21,370,644원 | 0원 |
| 5. 가압류 · KB국민카드 | 30,741,873원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 92,897,399원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 | 11,238,063원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,600,000원 가정 시 채권자 총 청구액 269,471,287원 중 73,839,200원이 배당되고 195,632,087원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 회수 부족분이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목상초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 상가주택, 산업단지, 공원 등으로 형성돼 있고 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 3층 307호이며 사용승인은 1996.10.16.입니다. 위생·급배수·전기·승강기·소방 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 연구개발특구·주거구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 749,500원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 150세대이며 동일 전용면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -5.5%이고 최신 거래가 69,000,000원까지 내려와 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래를 우선 비교. 현재 최저가 75,600,000원은 최근 12개월 평균 93,900,000원보다 낮지만 최신 거래 69,000,000원보다 높습니다. 평균만 보고 가격을 판단하지 마세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.5% 낮습니다. 2026.08월 69,000,000원 거래가 단발성인지 추가 하락의 신호인지 확인할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구별. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 195,632,087원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계를 혼동하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 제시된 시나리오상 2회 유찰 시 52,920,000원, 3회 유찰 시 37,044,000원이며 두 경우 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계, 세금·관리비 등 입찰 전 확인이 필요한 사항을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 최신 거래를 봐야 한다”
이 물건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.24. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 75,600,000원은 최근 12개월 평균 93,900,000원의 80.5%지만, 최신 실거래 69,000,000원보다 높고 거래 추세도 -5.5%입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격 확인이 더 중요한 물건입니다. 평균 대비 할인율보다 최신 거래와 하락 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
