창원지방법원 2024타경29248. 거제시 상동동 삼일아트빌 2동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 86,000,000원이지만 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,649,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체보다 임차권과 확약의 범위입니다.
등기부에는 2023.11.06. 진선호 명의의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2021.10.14., 점유개시는 2021.10.30., 주민등록은 2021.11.01., 확정일자는 2021.10.14.이고 보증금은 75,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.09.09. 경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이므로 원칙상 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경29248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 거제중앙로3길 14-10, 2동 4층401호 (상동동,삼일아트빌) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김석근 · 2021.05.10. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 20,649,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 77,467,483원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 등기부상 말소기준은 2024.09.09. 강제경매개시결정입니다. 과거 장목농업협동조합·삼성화재해상보험·농협은행·경남은행·사하중앙새마을금고 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 문제는 말소기준보다 앞서 발생한 진선호의 임차관계입니다.
진선호는 2021.10.14. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.10.30. 점유를 시작해 2021.11.01. 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2023.11.06. 보증금 75,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 기준 배당금만으로는 전액 변제가 되지 않습니다.
② 임차인 분석 — ‘원칙상 인수’와 ‘확약 후 실질 0원’을 구분
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진선호 | 건물 전부 · 점유 2021.10.30 · 전입 2021.11.01 | 75,000,000원 | 있음 | 있음 · 확정 2021.10.14 | 확약 반영 실질 0원 |
| 내용없 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 미상 |
진선호 임차권만 놓고 보면 현재 매각가 20,649,000원에서 집행비용 771,682원을 제외한 19,877,318원이 배당되고, 보증금 부족분은 55,122,682원입니다. 통상의 대항력 임차인이라면 이 부족분이 매수인에게 승계되어 낙찰가가 내려가도 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
③ 가격·시세 비교 — 21.7% 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
삼일아트빌 관련 확인 거래는 2021.09. 1건으로, 전용 82.77㎡·3층·거래가 95,000,000원입니다. 반면 대상 비교 면적은 63.78㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 표시되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 82.77㎡ | 3 | 95,000,000원 |
현재 최저가 20,649,000원은 이 거래가 대비 21.7%이지만, 거래시점이 2021.09.이고 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 이 비율만으로 현재 물건을 시세보다 싸다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 9회 유찰된 다세대이고 단지 규모도 11세대라, 가격 할인보다 환금성과 실제 점유·내부상태 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 771,682원 |
| 1. 임차인 진선호 보증금 | 75,000,000원 | 19,877,318원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 77,467,483원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 진선호 보증금 부족분은 55,122,682원입니다. 이는 통상 매수인 인수액으로 계산되지만, 본 사건은 2026.01.27. 대항력포기확약서가 제출되어 진선호 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 별도 미상 점유정보는 이 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 전 계산은 낙찰가가 내려가도 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 20,649,000원 | 55,122,682원 | 진선호 실질 0원 |
| 10회 유찰 시 | 16,519,200원 | 59,178,146원 | 진선호 실질 0원 |
| 11회 유찰 시 | 13,215,360원 | 62,422,516원 | 진선호 실질 0원 |
확약이 없었다면 보증금 75,000,000원이 최저가보다 큰 대항력 임차인 사건이므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 수렴하는 구조였습니다. 하지만 진선호 건은 확약으로 그 인수가 실질 0원이 됐습니다. 따라서 현재 판단의 핵심은 확약 자체보다 확약 밖 미상 점유가 실제 권리로 이어지는지입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 거제시 상동동 고현초등학교 북서측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며 외벽은 인조석 등, 내부는 벽지·타일 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 시설되어 있습니다.
- 도로. 대지권 토지 남서측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류와 접합니다. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,046,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련공부·외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 삼일아트빌은 11세대이며 관련 경매 평균 유찰 횟수는 8.0회입니다. 현재 물건은 9회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.27. 주택도시보증공사 대항력포기확약서의 적용 대상이 진선호 임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약에는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 포함되어 있으므로 실제 말소 절차와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 별도 주거 점유정보는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약 밖 위험이므로 현황조사와 전입세대 확인이 중요합니다.
- 시세를 21.7%로 단정하지 말 것. 95,000,000원 거래는 2021.09. 1건이고 면적도 82.77㎡로 대상과 일치하지 않습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 이루어지지 않았습니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 9회 유찰이고 관련 경매 평균 유찰 횟수도 8.0회이므로 단순 가격 저하보다 권리·점유·상품성·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 크지만, 확약 밖까지 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 표면만 보면 감정가 86,000,000원짜리 다세대가 9회 유찰돼 20,649,000원까지 내려왔습니다. 더구나 보증금 75,000,000원의 대항력 임차인 진선호에 대해서는 주택도시보증공사가 2026.01.27. 대항력포기확약서를 제출했으므로, 배당상 부족분 55,122,682원이 계산되더라도 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그러나 여기서 바로 “2,064만원에 끝나는 물건”이라고 단정하면 안 됩니다. 이름·전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 점유정보가 있고, 이 점유자는 대항력 여부 자체가 미상입니다. 진선호에 대한 확약은 이 별도 점유자에게 적용되지 않습니다. 시세 역시 2021.09.의 면적 불일치 거래 1건뿐이라 현재 가격의 객관적 할인율을 확정하기 어렵습니다.
주임차권은 확약으로 해소, 나머지 점유와 시장가치는 미확정. 9회 유찰이라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 확약서 적용범위, 미상 점유자의 실체, 그리고 내부상태입니다.
