대전지방법원 2025타경502431. 세종 어진동 한뜰마을4단지 402동 23층 2302호, 전유면적 84.9762㎡의 아파트입니다. 감정가는 814,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 398,860,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 762,000,000원의 52.3%라 매우 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 소유권 자체의 안정성입니다.
등기부상 2022.10.12. 설정된 소유권이전청구권가등기가 2025.05.13. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시하며, 가등기의 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 됨을 적시하고 있습니다. 관련사건은 대전지방법원 2025가단206360, 2026나200549입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 520 한뜰마을4단지 402동 23층 2302호 · 도로명 세종특별자치시 다솜1로 9 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 84.9762㎡ · 철근콘크리트구조 30층 건물 내 23층 |
| 소유자 | 한미정 · 2022.10.12. 소유권이전 · 거래가액 400,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 814,000,000원 / 398,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성희 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 남는다
가등기권자는 최초 이상희로 등기됐고, 2024.06.27. 개명에 따라 2025.04.18. 이윤주로 명의인 표시가 변경됐습니다. 2025.04.23.에는 박성희가 원인무효에 의한 가등기 말소등기청구권을 피보전권리로 가처분을 등기했습니다. 이 역시 말소기준권리보다 앞선 등기입니다. 반면 2025.05.19. 이윤주 명의 가처분은 경매개시결정 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않았다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두식 | 2022.09.27 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 신고 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
김두식의 전입일은 2022.09.27.로 말소기준일인 2025.05.13.보다 빠르며, 자료에서도 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2025.08.14. 접수됐지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 역시 “대항력 있는 임차인으로 권리신고한 임차인이 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시합니다.
③ 시세 비교 — 52.3% 할인처럼 보여도 가격만으로 평가하면 안 된다
한뜰마을4단지(한신더휴리저브2)는 596세대, 2022.04.26. 준공 단지입니다. 대상 전유면적 84.9762㎡와 면적이 일치하는 최근 12개월 거래 12건의 평균은 762,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 21층 780,000,000원이며, 최근 표본 최저는 730,000,000원, 최고는 810,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.64㎡ | 21 | 780,000,000원 |
| 2026.07 | 84.64㎡ | 10 | 748,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 9 | 730,000,000원 |
| 2026.06 | 84.64㎡ | 16 | 760,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 25 | 788,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 740,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 9 | 750,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 12 | 760,000,000원 |
| 2026.03 | 84.64㎡ | 11 | 760,000,000원 |
| 2026.03 | 84.64㎡ | 24 | 810,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 18 | 745,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 15 | 773,000,000원 |
| 평균 | 84.9762㎡ | 12건 | 762,000,000원 |
현재 최저매각가 398,860,000원은 최근 12개월 평균의 52.3%입니다. 정상적인 말소형 아파트라면 강한 가격 신호가 될 수 있지만 이 사건에는 그대로 적용할 수 없습니다. 가등기 인수로 소유권 상실 가능성이 있고, 대항력 임차인의 보증금도 미상이기 때문입니다. 실제 부담할 금액과 최종적으로 확보할 권리의 범위가 확인되지 않은 상태에서는 “시세의 절반이라 싸다”는 결론을 내려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 398,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,384,040원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 박성희 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 342,475,960원 |
위 배당표는 제공된 현재 회차 산식입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 대항력 임차인 김두식의 보증금도 확인되지 않아 실제 잔여와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 특히 명세서상 보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어진동 행정복지센터 남측 인근 한뜰마을4단지 내 아파트로, 주변은 주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일반버스와 BRT 정류장이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- 단지. 한뜰마을4단지(한신더휴리저브2) 596세대, 2022.04.26. 준공이며 대상은 30층 건물 내 23층입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며, 공시지가는 3,171,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 특이사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 가등기 확인. 소유권이전청구권가등기가 인수되는 사건입니다. 관련사건 대전지방법원 2025가단206360, 2026나200549의 진행·결과와 가등기의 실체를 확인해야 합니다.
- 소유권 상실 가능성 검토. 명세서가 매매예약 완결 시 매수인의 소유권 상실 가능성을 명시합니다. 단순한 금전 인수 사건으로 취급하면 안 됩니다.
- 임차보증금 확인. 김두식은 2022.09.27. 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 미상입니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다. 2025.08.14. 배당요구 신고 내용과 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표 그대로 믿지 않기. 현재 계산상 소유자 잔여는 342,475,960원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있고 임차보증금도 빠져 있습니다.
- 낮은 최저가와 권리해소를 분리. 2회 유찰된 398,860,000원, 3회 유찰 시 279,202,000원, 4회 유찰 시 195,441,400원이라는 가격 변화가 선순위 권리를 소멸시키지는 않습니다.
맺으며 — “절반 가격”보다 “내 소유권이 남는가”가 먼저다
이 물건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 814,000,000원에서 두 차례 유찰돼 398,860,000원, 최근 12개월 실거래 평균 762,000,000원의 52.3%입니다. 하지만 경매에서 싼 가격은 깨끗한 소유권을 취득할 수 있을 때 비로소 의미가 있습니다.
이 사건에는 말소기준권리보다 앞선 소유권이전청구권가등기가 있고, 명세서에는 매매예약 완결 시 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 경고가 있습니다. 동시에 대항력 임차인 김두식의 보증금도 확인되지 않아 미배당 잔액의 인수 규모를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 결론은 가격은 매력적으로 보이나 권리확정 전에는 입찰가를 논할 단계가 아니다입니다. 가등기의 실체와 관련 소송, 임차보증금과 배당 가능액을 먼저 확정한 뒤에야 398,860,000원이 정말 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
