대전지방법원 2025타경503059. 세종 나성동 블루지움 5층 507호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 등기부만 보고 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”고 끝내면 안 됩니다. 말소기준은 2024.07.03 세종세무서장 압류지만, 임차인 신건희의 임대차계약·확정일자는 2022.08.31, 주민등록·점유개시는 2022.09.22로 그보다 앞섭니다. 이후 2025.02.14 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

따라서 최저가 74,200,000원은 독립적인 취득가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지므로, 경제적 취득부담은 보증금 120,000,000원 수준으로 수렴합니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 80.4%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

등기부의 과거 수협 관련 근저당권은 2019.08.16 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.07.03 압류입니다. 이후의 2025.08.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2025.02.14 임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 문제는 별개입니다. 특히 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 임차권임을 직접 명시하고 있어 인수 위험을 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계 위험

③ 시세 비교 — 최저가는 80.4%, 하지만 실질취득은 시세 이상

블루지움(2-4)은 150세대, 2015.04.30 준공입니다. 비교 대상 면적은 26.07㎡이며, 최근 확인된 거래는 다음과 같습니다. 전체 평균 102,166,666원보다 최근 시장을 우선해서 보면, 최근 12개월 평균은 92,250,000원, 최신 거래는 88,000,000원이고 최근과 과거 거래를 비교한 추세는 -13.9%입니다.

최저가 74,200,000원 자체는 최근 12개월 평균의 80.4%입니다. 하지만 이 숫자는 임차보증금 인수를 반영하기 전입니다. 실제 의사결정에서는 보증금 120,000,000원 수준의 실질취득과 최근 12개월 평균 92,250,000원, 최신 거래 88,000,000원을 비교해야 합니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 저렴하다”거나 “1회 유찰돼 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,735,600원과 신청채권자 신건희 72,464,400원이 반영돼 청구액 127,850,958원 중 55,386,558원이 미배당으로 남습니다. 세종세무서장 압류의 구체적 금액은 기재돼 있지 않아 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다. 또한 매각물건명세서상 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수하므로, 입찰 판단에서는 별도의 인수 없는 74,200,000원짜리 물건으로 취급하면 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 핵심 부담은 사라지지 않는다

일반적인 무인수 물건이라면 유찰될수록 매수인의 취득가격이 내려갑니다. 그러나 이 사건은 대항 가능한 보증금 120,000,000원이 핵심입니다. 매각가가 내려가 배당재원이 줄면 미변제 보증금 인수 부담이 커질 수 있으므로, “다음 회차면 더 싸진다”는 방식으로 접근할 수 없습니다. 대항력 인수형의 경제적 취득비용은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 아파트로 전제해 분석하면 안 됩니다.
• 입지. 세종특별자치시 나성동 도시통합정보센터 남측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·관공서·도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측·서측으로 폭 약 46미터 및 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하4층·지상8층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 150세대 규모이며 최근 실거래 추세가 -13.9%, 단지 경매 평균 유찰횟수가 5.8회로 가격 보수성이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 74,200,000원만으로 가격 메리트를 계산하지 말고, 대항 임차보증금 120,000,000원을 기준으로 실질취득비용을 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수문구 재확인. 을구 순위 4번 임차권의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 입찰 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일성 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 신건희로 기재돼 있으므로 임대차채권과 집행채권의 법률관계를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 말소기준이 2024.07.03 세종세무서장 압류인데 구체적인 압류금액이 나타나지 않아 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 102,166,666원보다 최근 12개월 평균 92,250,000원과 최신 거래 88,000,000원을 우선해 출구가격을 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -13.9%이므로 과거 110,000,000원·117,000,000원·122,000,000원 거래를 현재 가치의 중심값으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
• 유찰 자체를 호재로 보지 말 것. 단지 경매 평균 유찰횟수가 5.8회이고 매각률이 0.0%여서, 할인율보다 환금성·인수조건을 먼저 봐야 합니다.

맺으며 — “74,200,000원짜리 경매”가 아니라 “약 120,000,000원 수준의 인수형”

이 물건의 가장 큰 함정은 화면에 표시되는 최저매각가입니다. 감정가 106,000,000원이 한 번 유찰돼 74,200,000원이 됐지만, 매각물건명세서에는 보증금 120,000,000원의 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 실질취득은 약 120,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.

그 가격을 시장에 대입하면 최근 12개월 평균 92,250,000원과 최신 거래 88,000,000원보다 높고, 최근 추세도 -13.9%입니다. 전체 평균 102,166,666원만 보더라도 실질취득보다 낮습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하고, 말소기준이 세무서 압류이며 구체적인 조세채권액이 확인되지 않는 점, 단지 경매 평균 유찰횟수 5.8회와 매각률 0.0%까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 높고, 권리 확인 난도도 높은 사건입니다.