부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 강인구의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력 없음, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정가 1.19억은 최근 실거래 9,700만원 대비 122.7%로 높습니다. 권리는 안전하지만 가격과 환금성이 핵심 검토 대상입니다.

감정가 / 최저가

119,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 평균

97,000,000원

동일 전용 74.05㎡

최저가 ÷ 시세

122.7%

시세보다 높음

매수인 인수

0원

임차인 대항력 없음

대전지방법원 2025타경503128. 대전 동구 천동 성우빌리지(나동) 2층 201호 다세대주택입니다. 전용면적은 74.05㎡이며, 소유자는 강호성입니다. 말소기준권리는 1999년 3월 26일 설정된 한국주택은행 근저당권이고, 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리관계만 보면 매수인이 떠안을 항목은 없습니다. 그러나 신건 최저가는 1.19억으로, 최근 동일 면적 실거래 9,700만원보다 높습니다. 소규모 다세대 특성상 권리보다 낙찰가격과 환금성 판단이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경503128 (임의경매)
소재지	대전광역시 동구 천동 65-17 2층201호
물건종류 / 전용	다세대주택 · 74.05㎡ · 4층 건물 중 제2층 제201호
소유자	강호성 (2020.03.26 거래가액 90,000,000원)
감정가 / 최저가	119,000,000원 / 119,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	충절로신용협동조합 / 43,538,210원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

임차인 강인구는 2020년 4월 13일 전입했으나, 말소기준권리인 1999년 3월 26일 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 임대관계는 미상으로 보완 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 부담

성우빌리지(나동) 동일 전용면적 74.05㎡ 최근 실거래는 2025년 2월 거래 1건입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.02	74.05㎡	1	97,000,000원
평균	—	1건	97,000,000원

최근 실거래는 9,700만원이며 감정가 1.19억은 실거래 대비 122.7%입니다. 신건에서 감정가 응찰 시 시세보다 높은 가격이 될 가능성이 있습니다.

⚠️ 소규모 다세대 환금성 성우빌리지는 총 8세대 규모이며 1998년 준공 다세대입니다. 권리상 문제는 낮지만 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있어 가격 경쟁력이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,466,000원
을구 2번 근저당 · 대전원예농업협동조합	31,200,000원	31,200,000원
을구 5번 근저당 · 충절로신용협동조합	72,000,000원	72,000,000원
을구 6번 근저당 · 유수군	70,000,000원	13,334,000원
후순위 가압류 등	47,807,969원	0원

매각대금 배분 (신건 1.19억)

감정가 vs 실거래

감정가가 최근 실거래보다 높아 신건 메리트가 부족합니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 임차인 강인구도 대항력 없습니다. 매수인 인수금액은 0원입니다.

⛔ 가격 관점 최저가 1.19억은 실거래 9,700만원보다 높습니다. 유찰을 통한 가격 조정 여부와 실제 매수 수요를 확인하는 전략이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대전광역시 동구 천동 소재 천동파출소 남동측 근거리에 위치하며 아파트단지·근린생활시설·다세대주택이 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
환금성. 8세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 적어 가격 경쟁력이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격 확인. 감정가가 실거래 대비 높으므로 신건 응찰 전 시세 기준을 다시 확인해야 합니다.
임차인 확인. 강인구는 대항력 없지만 임대관계 미상 부분은 현황 확인이 필요합니다.
권리 확인. 말소기준권리 이후 가압류·근저당은 매각으로 소멸합니다.
관리 상태. 소규모 공동주택 특성상 관리 상태와 체납 여부 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

이 물건은 권리분석상 매수인이 떠안을 위험은 낮습니다. 그러나 경매의 핵심은 권리뿐 아니라 가격입니다. 감정가 1.19억은 최근 실거래 9,700만원보다 높고, 8세대 다세대라는 특성상 충분한 가격 메리트 확보가 중요합니다. 권리는 합격, 가격은 신중 검토 대상입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-06	유찰	1억 1,900만원
2	2026-08-10	대기	8,330만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세보다 높다 — 대전 천동 성우빌리지 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 신건 가격은 부담

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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