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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

B 매력지수58 유찰 1회

부동산강제경매

2025타경503148 · 대전지방법원 · 아파트
철근콘크리트 벽식구조 84.84㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
170,100,000원 1억 7,010만 감정가 224,000,000원
감정가의 75% 2026-08-10 낙찰
최저매각가 156,800,000원 최저가 대비 +8%
낙찰일
08-10 낙찰 완료
대전지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,568만원
최저가의 10% · 15,680,000원
실거래 대비
▼ 27.9% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 2.36억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 핵심은 임차권등기 인수 검토입니다. 대항력은 없지만 배당 부족 시 보증금 잔액 인수 가능성이 있어 신건 가격 판단이 필요합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

가격은 매력적이지만, 임차권등기 인수 가능성을 확인해야 한다 — 대전 유진하나아파트 508호

대전지방법원 2025타경503148 · 대전광역시 중구 유천동 319-1 유진하나아파트 5층508호
감정가 224,000,000원 · 최저매각가 224,000,000원(신건) · 매각기일 2026.07.06 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 시세 대비 가격은 양호하나 임차권등기 인수 가능성과 국가 관련 권리 확인 필요
최저가는 실거래 평균 대비 91.4%로 가격 메리트가 있으나, 대항력 없는 임차권등기의 보증금 잔액 인수 가능성이 있어 권리 안전성이 완전하지 않아 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 구조는 단순하지만 임차권등기 임차인의 보증금 155,000,000원이 핵심입니다. 다만 데이터상 해당 임차인은 대항력 없음으로 판정됩니다. 현재 배당 구조에서는 인수액이 0원으로 계산되지만, 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 남아 있어 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
224,000,000원
신건(0회 유찰)
실거래 평균
245,000,000원
동일평형 최근 8건
최저가 ÷ 시세
91.4%
시세 대비 저렴
매수인 인수
0원*
배당 부족 시 임차권등기 검토

대전지방법원 2025타경503148. 대전 중구 유천동 유진하나아파트 5층 508호 아파트입니다. 소유자는 원유정이며, 채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 말소기준권리는 1997.12.29 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.

이 사건의 핵심은 임차권등기입니다. 문지윤 임차인은 2019.02.27 전입 및 확정일자를 받았지만, 데이터상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 판정을 받았습니다. 따라서 일반적인 대항력 임차인처럼 보증금 전액을 당연히 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 매각물건명세서에는 배당 부족 시 임차권등기 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 기재되어 있어 배당 계산을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호대전지방법원 2025타경503148
소재지대전광역시 중구 유천동 319-1 유진하나아파트 5층508호
물건종류 / 전용아파트 · 전용 84.84㎡
소유자원유정
감정가 / 최저가224,000,000원 / 224,000,000원
신청채권자 / 청구서울보증보험 주식회사 / 165,503,039원
매각기일2026.07.06

① 권리 흐름 — 임차권등기 인수 가능성 확인

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계 검토
문지윤 155,000,000원 없음 확정일자 2019.02.27 배당 부족 시 검토
⚠️ 임차권등기 핵심 임차권등기는 2025.03.17 을구 3번으로 등기되었습니다. 전입일은 2019.02.27이지만 데이터상 말소기준권리(1997.12.29) 이후 권리로 판단되어 대항력은 없습니다. 다만 매각물건명세서상 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 점을 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트

동일 면적 84.84㎡ 최근 실거래 8건 기준 평균은 245,000,000원입니다. 현재 최저매각가 224,000,000원은 평균 대비 91.4% 수준으로 가격상 여지가 있습니다.

거래월전용층거래가
2026.0684.84㎡9240,000,000원
2025.0684.84㎡8210,000,000원
2025.0484.84㎡7230,000,000원
2024.1084.84㎡7230,000,000원
2024.0784.84㎡10270,000,000원
평균—8건245,000,000원

④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-3,936,000원
서울보증보험 주식회사165,503,039원165,503,039원
잔여 · 소유자 교부-54,560,961원
매각대금 배분 (신건 2.24억)
감정가 vs 실거래 평균
최저가는 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나 임차권등기 잔액 위험을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권등기 확인. 문지윤 임차인은 대항력 없음으로 판단되지만, 배당 부족 시 잔액 인수 가능성 문구를 확인해야 합니다.
  • 배당 시나리오. 현재 회차에서는 채권액이 대부분 충당되어 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 낮은 가격 낙찰 시 배당 부족 가능성이 커집니다.
  • 가격 판단. 최저가는 최근 실거래 평균 245,000,000원 대비 224,000,000원으로 91.4% 수준입니다.
  • 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 통해 임차권등기 및 배당 관계를 최종 확인하세요.

맺으며 — “가격은 좋지만 권리는 끝까지 확인”

이 물건은 신건 기준 시세 대비 가격 메리트가 있습니다. 다만 단순한 무인수 물건으로 보기에는 임차권등기가 존재합니다. 문지윤 임차인은 데이터상 대항력 없음이지만, 매각물건명세서에 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 기재되어 있습니다. 결국 핵심은 낙찰가와 배당 규모의 관계입니다. 가격 매력과 임차권등기 리스크를 함께 계산해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 검토를 권합니다.

위치 / 로드뷰

대전광역시 중구 유천동 319-1 유진하나아파트 5층508호

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