대전지방법원 2025타경503468. 세종특별자치시 아름동 1309 동행주차타워주건축물제1동 1층109호입니다. 등기상 소유자는 왕영찬이고, 2018년 12월 18일 소유권을 이전받으면서 거래가액 842,572,819원이 기재됐습니다. 같은 날 세종중앙농업협동조합이 채권최고액 696,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 유성구, 국, 세종특별자치시, 국민건강보험공단의 압류가 차례로 붙었고, 2025년 9월 25일 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 채권자 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1309 동행주차타워주건축물제1동 1층109호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 세종로 1234-16 |
| 용도 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 출입문 ‘목연식당’ |
| 소유자 | 왕영찬 (2018.12.18. 소유권이전 · 거래가액 842,572,819원) |
| 감정가 / 최저가 | 786,000,000원 / 385,140,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 683,498,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 뒤 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준인 2018년 12월 18일 세종중앙농업협동조합 근저당 뒤에 설정된 압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
감정가는 786,000,000원, 현재 최저매각가는 385,140,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 이 가격을 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 385,140,000원 | 49% | 317,051,960원 |
| 3회 유찰 시 | 269,598,000원 | 34% | 430,976,372원 |
| 4회 유찰 시 | 188,718,600원 | 24% | 510,723,460원 |
가격이 내려갈수록 세종중앙농업협동조합의 미배당은 317,051,960원 → 430,976,372원 → 510,723,460원으로 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,191,960원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 696,000,000원 | 378,948,040원 |
| 근저당 미배당 | 696,000,000원 | 317,051,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 385,140,000원 기준 집행비용 6,191,960원을 차감한 378,948,040원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용환경 메모
- 토지. 아름동 1309 토지는 지목 주차장, 토지면적 1,437.1㎡이며 토지이용상황은 주차장등입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 경관·도로. 특화경관지구에 저촉되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며 도로접면은 소로각지입니다.
- 형상. 평지의 사다리형 토지로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. ㎡당 2,883,000원입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 출입문에 ‘목연식당’ 상호가 붙어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 일반음식점 또는 근린생활시설 거래가와 비교하세요.
- 현장 점유 확인. 출입문에 ‘목연식당’ 상호가 확인된 만큼 실제 영업자·점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 배당표의 실제 선순위 차감액을 판단할 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 표시상 ‘대지’와 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 이용상태를 원본 서류와 현장에서 함께 대조하세요.
- 회차별 가격. 현재 385,140,000원, 3회 유찰 시 269,598,000원, 4회 유찰 시 188,718,600원의 시나리오가 있으나 각각의 시장 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 거래자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리구조는 선명합니다. 2018년 12월 18일 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 감정가 786,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 385,140,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 낮은 감정가 대비 비율을 곧바로 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 더구나 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 ‘목연식당’ 상호가 확인된 만큼 입찰의 승부처는 권리보다 실제 상가 시세·점유·영업상태를 얼마만큼 정확히 확인하느냐에 있습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이것이 현재 자료에서 내릴 수 있는 결론입니다.
