대전지방법원 2025타경503557. 세종 나성동 에스알파크센텀 7층 733호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 전유면적 17.8518㎡ 물건입니다. 이번 사건의 핵심은 최저매각가 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 임차인 김효석은 2019.12.27. 전입·점유를 시작했고 2019.12.11. 확정일자를 갖췄으며, 2025.06.09. 임차권등기까지 마쳤습니다.
매각물건명세서에도 해당 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 55,860,000원만 보고 감정가 대비 49%의 저가 매물로 판단하면 안 됩니다. 현재 가정배당에서는 임차인에게 54,454,520원이 배당되고 35,545,480원이 남아, 실질취득 부담은 91,405,480원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 727 에스알파크센텀 7층 733호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 17.8518㎡ · 지하4층·지상8층 건물 내 7층 733호 |
| 소유자 | 한해란 (2021.09.29. 매매 · 거래가액 121,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김효석 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2024.07.26. 세종특별자치시 압류입니다. 그런데 김효석의 임대차는 전입·점유가 2019.12.27., 확정일자는 2019.12.11.로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 등기된 임차권 자체는 2025.06.09.이지만, 임차권등기에 기록된 기존 전입·점유 시점을 기준으로 대항력이 인정되는 구조입니다. 이후 세종특별자치시 압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도 미배당 임차보증금 인수 부담은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효석 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2019.12.27 / 2019.12.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
SR파크센텀의 비교 거래는 전용 17.85㎡·19.58㎡를 포함한 12건이며 전체 평균은 113,566,666원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 4건 평균은 105,200,000원, 최신 거래는 2024.10. 103,800,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -10.7%로 하락해 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 17.85㎡ | 5 | 103,800,000원 |
| 2024.06 | 17.85㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2024.03 | 19.58㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2024.03 | 19.58㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2023.09 | 19.58㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.05 | 19.58㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2023.05 | 17.85㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2023.04 | 17.85㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2023.01 | 17.85㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 105,200,000원 |
현재 실질취득 부담 91,405,480원은 최근 12개월 평균 105,200,000원보다 낮고, 최신 거래 103,800,000원보다도 낮습니다. 따라서 실질취득 기준으로는 가격 여지가 존재합니다. 다만 최근 가격 추세가 -10.7%인 하락 흐름이므로, 과거 전체 평균 113,566,666원을 기준으로 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,405,480원 |
| 1. 임차인 김효석 보증금 | 90,000,000원 | 54,454,520원 |
| 2. 경매개시결정 · 김효석 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 90,000,000원 중 54,454,520원이 배당되고 35,545,480원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 집행비용은 1,405,480원으로 추정되어 있습니다.
⑤ 유찰돼도 실질부담이 크게 줄지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 55,860,000원 | 35,545,480원 | 91,405,480원 |
| 3회 유찰 시 | 39,102,000원 | 52,001,836원 | 91,103,836원 |
| 4회 유찰 시 | 27,371,400원 | 63,521,285원 | 90,892,685원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 전용 17.8518㎡의 소형 구분건물입니다.
- 입지. 세종특별자치시 다정동 세움초등학교 동측 인근으로, 공동주택 중심 지역에 근린생활시설과 학교 등 공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상8층 건물로 사용승인일은 2019.08.16.이며 승강기·급배수·소화전·화재탐지 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 공시지가 4,521,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. SR파크센텀은 295세대이며 비교 거래 12건이 확인되지만, 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -10.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 55,860,000원에만 초점을 맞추지 말고 미배당 보증금 35,545,480원을 반드시 합산하세요.
- 임차권 원본 대조. 2019.12.27. 전입·점유, 2019.12.11. 확정일자, 2025.06.09. 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 채권자와 임차인이 동일. 김효석이 임차권자이면서 경매 채권자이므로 계약서·보증금 지급자료·점유관계 등 실제 임대차 성립 자료를 확인할 필요가 있습니다.
- 하락장 반영. 최근 12개월 평균 105,200,000원과 최신 거래 103,800,000원을 우선 기준으로 보고, -10.7% 하락 추세를 감안해 응찰가를 보수적으로 정해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득액은 약 9,000만원 수준에 머뭅니다. 최저가 하락률을 실질 할인율로 보지 마세요.
맺으며 — “5,586만원짜리 물건”이 아니다
이 물건은 감정가 114,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 55,860,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당히 싸 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김효석의 보증금 90,000,000원이 우선변제 후에도 전액 회수되지 않아 현재 기준 35,545,480원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 비교해야 할 금액은 91,405,480원입니다.
이 실질취득액은 최근 12개월 평균 105,200,000원과 최신 거래 103,800,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 그러나 최근 거래 추세가 -10.7%로 내려가고 있고, 임차권자와 경매 채권자가 동일한 특수관계가 있어 권리 확인 난도가 낮지 않습니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 반드시 정밀확인”입니다. 특히 추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어 실질취득액이 약 9,000만원 수준에서 크게 줄지 않는다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
