의정부지방법원 2025타경4424. 고양시 일산동구 성석동 558-24의 토지와 근린생활시설 일괄매각 물건입니다. 이용상태는 기호별로 근린생활시설 등이고, 토지는 대지 1,322.0㎡, 계획관리지역, 공업기타 이용입니다. 아파트처럼 단순한 주거용 물건이 아니라 토지·상가형 건물·제시외 시설물·점유관계를 함께 봐야 하는 물건입니다.
말소기준은 2021.07.08 원당농업협동조합 근저당권 1,260,000,000원입니다. 문제는 점유입니다. 주식회사 파인스토어 강성주와 이규헌은 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않는 구조라, 보수적으로 보면 두 보증금 합계 25,000,000원은 매수인 인수 가능성으로 잡아야 합니다. 특히 이규헌은 등기부상 소유자와 동일명으로 조사되어 임차관계의 실체 확인이 별도 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4424 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 558-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(가) 1층 근린생활시설 등, 기호(나) 1층 근린생활시설 등, 기호(다) 1층·2층 근린생활시설 등 |
| 토지 | 대 · 1,322.0㎡ · 계획관리지역 · 공업기타 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이규헌 단독소유 · 2025.08.05 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 2,385,732,000원 / 1,169,008,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원당농업협동조합 / 1,053,600,492원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 원당농협
등기 흐름상 핵심은 2021.07.08 원당농업협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 국민은행 근저당권 2건은 2021.07.09 해지 말소 등기가 함께 확인되므로, 배당요구·말소 내역 원본 대조가 필요합니다. 예상배당표는 국민은행 채권을 선순위 배당으로 산정하고 있어 이 부분은 입찰 전 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석
현황상 실제 점유자는 3명으로 봅니다. 보증기관 승계나 대위변제 중복신고로 보이는 항목은 없으므로 보증금 합산은 아래 금액 그대로만 반영합니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임순석 | 해당 없음 | 2021.10.05 | 2,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 확정일자 없음 | 말소기준 이후 전입으로 매수인 인수 대상은 아님 |
| 주식회사 파인스토어 강성주 | 해당 없음 | 2018.10.24 | 20,000,000원 / 2,400,000원 | 있음 | 확정일자 없음 | 보증금 20,000,000원 매수인 인수 가능성 |
| 이규헌 | 다동 1층 | 2016.06.30 | 5,000,000원 / 2,000,000원 | 있음 | 확정일자 없음 | 소유자 동일명으로 관계인·가장임차인 여부 확인 필요, 보수적으로 5,000,000원 인수 반영 |
③ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,169,008,000원 | 25,000,000원 | 1,194,008,000원 | 943,882,080원 | 316,117,920원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 818,305,600원 | 25,000,000원 | 843,305,600원 | 1,291,077,456원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 572,813,920원 | 25,000,000원 | 597,813,920원 | 1,534,114,219원 | 0원 |
가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 용도가 근린생활시설·토지이고 임차관계가 남습니다. 주거용 아파트처럼 “유찰률 = 안전마진”으로 단순 환산하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,169,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 14,090,080원 | 약 매각가의 1.2% 추정 |
| 인수. 임차인 주식회사 파인스토어 강성주 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 매수인 인수 |
| 인수. 임차인 이규헌 보증금 | 5,000,000원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 매수인 인수 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 238,800,000원 | 238,800,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 원당농업협동조합 | 1,260,000,000원 | 316,117,920원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
임차보증금 25,000,000원은 배당금이 아니라 낙찰가 밖 매수인 부담으로 보아 실질취득가에 더했습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 성석초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장·창고·단독주택·근린생활시설·요양병원·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통환경은 보통입니다.
- 건물구조. 기호(가),(나)는 일반철골구조 기타지붕 지상1층, 기호(다)는 일반철골구조 기타지붕 지상2층입니다.
- 토지규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 제시외 시설. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 가동 앞 천막시설물과 컨테이너 1동, 나동 앞 컨테이너 1동이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가. 현재 회차 기준 최저가 1,169,008,000원이 아니라 인수 25,000,000원을 더한 1,194,008,000원을 기준으로 판단하세요.
- 임차인 실체. 주식회사 파인스토어 강성주와 이규헌의 임대차계약서, 사업자등록, 점유 부분, 보증금 지급 내역을 확인해야 합니다.
- 소유자 동일명. 이규헌은 현재 소유자와 동일명입니다. 가장임차인 또는 관계인 여부가 핵심 확인사항입니다.
- 선순위 배당 대조. 국민은행 근저당권 2건은 해지 말소 등기가 확인되므로, 실제 배당요구와 말소 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 제시외·컨테이너. 천막시설물과 컨테이너의 소유·철거·사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 용도·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 여부는 향후 사용·처분 계획에 직접 영향을 줍니다.
- 체납·관리비. 상가·창고형 물건은 전기·수도·사용료·사업장 관련 체납 여부를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”보다 “점유와 인수”가 먼저다
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 1,169,008,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 현황상 대항력 있는 점유자 2명의 보증금 25,000,000원을 별도로 반영해야 하며, 실질취득은 1,194,008,000원입니다. 여기에 소유자 동일명 점유자, 제시외 시설물, 근린생활시설·토지 용도, 배당 산정 대조가 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 가격은 내려왔지만, 입찰 전 점유·배당·용도 확인을 끝내야 하는 물건입니다.
