청주지방법원 2025타경2244. 충청북도 음성군 음성읍 신천리 더반클래스 제107동 제5층 제501호입니다. 전용면적 68.82㎡의 다세대주택으로, 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용하고 있습니다. 2018년 준공된 8세대 규모 건물이며, 2018년 음성축산업협동조합의 근저당권을 시작으로 추가 근저당과 가압류가 설정됐습니다.
권리 구조는 비교적 명료합니다. 2018.12.28 음성축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 이덕렬 근저당권과 서청주신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 소유권이전청구권가등기도 이미 말소됐습니다. 다만 2019.02.12 전입한 최철호가 주민등록표상 확인됩니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석되지만, 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 점유·명도 문제까지 사라졌다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2244 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-3 더반클래스 107동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 음성읍 오성길24번길 16-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 68.82㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2018.12.19 준공 · 8세대 |
| 현재 소유자 | 신지영(지분 2분의 1), 이유은(지분 2분의 1) · 상속 |
| 감정가 | 160,000,000원 |
| 최저매각가 | 81,920,000원 (4회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 음성축산업협동조합 |
| 청구금액 | 355,850,039원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.12.28 접수된 음성축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원입니다. 그 뒤인 2019.01.10 설정된 이덕렬 근저당권(30,000,000원), 2025.11.03 설정된 서청주신용협동조합 가압류(49,309,763원), 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2023.09.14 임은희 명의로 설정됐던 소유권이전청구권가등기는 2024.06.05 말소됐습니다. 따라서 해당 가등기가 현재 유효한 선순위 인수권리로 남아 있는 구조는 아닙니다. 등기상 현재 소유자는 상속을 원인으로 소유권을 취득한 신지영·이유은의 공유 형태입니다.
② 점유·임차 관계 — 전입자 1명 확인
| 전입자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최철호 주민등록표상 전입자 |
2019.02.12 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 |
확인 필요 | 예상 인수 0원 |
최철호의 전입일은 2019.02.12로, 말소기준 근저당권 설정일인 2018.12.28보다 늦습니다. 전입일 기준으로 선순위 대항력을 갖추지 못했으므로 낙찰자가 선순위 임대차보증금을 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다.
다만 전입자로 확인된 것과 실제 임대차계약이 존재한다는 것은 별개입니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인으로서의 구체적인 배당권 및 현재 점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 실제 임차인인지, 어떤 권원으로 점유하는지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — ‘반값’보다 중요한 최근 거래
더반클래스107동은 전체 8세대인 소규모 도시형생활주택입니다. 확인되는 실거래는 총 4건이며, 과거 높은 거래가와 이후 낮아진 거래가의 차이가 큽니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 71.04㎡ | 4층 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 71.04㎡ | 2층 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 68.82㎡ | 3층 | 155,000,000원 |
| 2023.04 | 68.82㎡ | 5층 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 126,250,000원 |
| 집계 최근 12개월 평균 | 71.04㎡ | 2건 | 90,000,000원 |
전체 4건의 평균은 126,250,000원으로, 현재 최저매각가 81,920,000원은 그 64.9%에 해당합니다. 이것만 보면 큰 할인처럼 느껴지지만, 전체 평균에는 2023~2024년의 155,000,000~170,000,000원 거래가 포함돼 있습니다.
반면 가장 최근에 확인되는 거래인 2025.07 거래 2건은 모두 90,000,000원입니다. 따라서 현재 최저매각가를 이 가격과 비교하면 91.0% 수준입니다. 감정가 대비 51.2%라는 수치와 최근 거래 대비 91.0%라는 수치는 완전히 다른 투자 판단을 이끕니다.
특히 최근·과거 거래 가격의 비교 추세는 -44.6%로 하락 방향입니다. 높은 과거 거래가를 현재 가치의 기준으로 사용해 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,874,560원 |
| 1. 근저당 · 음성축산업협동조합 | 120,000,000원 | 80,045,440원 |
| 2. 근저당 · 이덕렬 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서청주신용협동조합 | 49,309,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 81,920,000원에서 추정 집행비용 1,874,560원을 공제하면, 음성축산업협동조합에 80,045,440원이 배당되는 계산입니다. 이후 근저당권자 이덕렬과 가압류권자 서청주신용협동조합은 배당을 받지 못하는 것으로 산정됩니다.
배당표에 적용된 채권 총액은 199,309,763원, 채권자 예상배당 합계는 80,045,440원, 총 미배당액은 119,264,323원입니다. 신청채권자의 경매 청구금액 355,850,039원은 별도로 확인되는 금액이며, 이 배당 시뮬레이션은 등기상 채권최고액 등을 기준으로 계산한 결과입니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위와 금액은 법원 배당절차 및 채권신고 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 수요가 관건
현재 최저가는 감정가의 51.2%인 81,920,000원입니다. 추가 유찰 시의 예상 매각가와 배당 구조를 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 51.2% |
81,920,000원 | 80,045,440원 | 119,264,323원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 40.96% |
65,536,000원 | 63,956,352원 | 135,353,411원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 32.77% |
52,428,800원 | 51,085,082원 | 148,224,681원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각대금이 낮아지는 만큼 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인되는 권리 구조상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 낙찰가격 하락이 미배당 채권을 매수인에게 자동 승계시키는 구조는 아닙니다.
다만 유찰을 더 기다리는 것이 반드시 정답은 아닙니다. 최근 거래가격이 과거보다 크게 낮아진 점과 실거래 표본이 적다는 점을 함께 고려해야 합니다. 특히 환금성이 낮은 주택은 낮은 낙찰가로 취득하더라도 향후 매각이 쉽지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성경찰서 남서측 인근에 소재합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 북서측 왕복 2차선 도로를 통해 출입하는 구조로, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.12.19 준공된 철근콘크리트구조 도시형생활주택입니다. 위생·급배수·난방·공용 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류 접합·가축사육제한구역·중점경관관리구역 관련 사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 8세대의 소규모 건물이고 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 거래가격이 과거 대비 크게 낮아졌으므로 향후 매도 가능성과 예상 매도가를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정가보다 최근 실거래 우선. 감정가 160,000,000원이나 전체 평균 126,250,000원을 현재 시세로 단정하지 마세요. 최근 확인 거래 90,000,000원을 중심으로 최신 가격을 다시 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 최근 거래는 전용 71.04㎡, 본건은 68.82㎡입니다. 층·향·내부 상태·면적 차이를 반영해 개별 가격을 평가해야 합니다.
- 하락 추세 점검. 최근·과거 거래 추세가 -44.6%입니다. 과거 고가 거래로 회복할 것이라는 전제 없이 입찰 가능 가격을 산정해야 합니다.
- 전입자·점유 확인. 최철호의 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 실제 점유·임대차관계가 확인되지 않았습니다. 현장 조사와 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 미배당액 119,264,323원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 배당 시뮬레이션에서 반영하지 않은 세금·임차인 관련 사항 등은 따로 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 8세대 건물로 거래 표본이 적습니다. 향후 재매각 시 거래 성사 가능성, 금융 이용 조건 및 매수 수요를 점검하세요.
- 관리비·현장 상태. 관리비 체납, 공용부분 관리 상태, 누수·설비 하자, 실제 내부 상태를 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값은 감정가 기준일 뿐”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 대표적인 사례입니다. 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당권·가압류는 매각으로 소멸하며, 전입자도 말소기준권리 이후 전입했습니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전입자의 실제 임대차·점유 상태 확인은 남아 있습니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 감정가 160,000,000원에서 81,920,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 과거 155,000,000~170,000,000원에 거래됐던 주택의 최근 확인 거래는 90,000,000원입니다. -44.6%의 가격 하락 추세를 무시하고 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
특히 전체 8세대의 낮은 거래 표본과 4회 유찰 이력을 감안하면, 낮은 가격으로 취득하는 것 못지않게 나중에 얼마에, 얼마나 수월하게 팔 수 있는지가 중요합니다. 현재 최저가는 최근 거래 평균보다 낮지만 차이가 크지 않고, 가장 최근 거래도 2025.07에 머물러 있습니다.
결론은 ‘등기상 권리 부담은 제한적, 가격과 환금성은 신중’입니다. 추가적인 시세 검증과 점유관계 확인 없이는 적극적인 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
