102,400,000원
90,000,000원
청주지방법원 2025타경2244. 음성읍 신천리 더반클래스 107동 5층 501호, 전용 68.82㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정평가상 지상 5층 건물의 5층에 있고, 현재 소유권은 신지영·이유은이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준은 2018.12.28 설정된 음성축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 2019.01.10 이덕렬 근저당 30,000,000원, 2025.11.03 서청주신용협동조합 가압류 49,309,763원이 붙었지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
주민등록표상 전입자 최철호의 전입일은 2019.02.12로 말소기준일인 2018.12.28보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 예상배당표에도 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으므로, 배당액과 별개로 입찰 전 원본 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2244 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 음성읍 신천리 214-3 더반클래스 107동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 68.82㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 신지영 2분의 1 · 이유은 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 102,400,000원 (3회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 음성축산업협동조합 / 355,850,039원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 / 규모 | 2018.12.19 · 더반클래스107동 8세대 |
① 권리 흐름 — 미배당이 커도 매수인 인수는 0원
핵심은 배당 부족과 인수는 다른 문제라는 점입니다. 현재 최저가 102,400,000원 가정에서 채권자 미배당액은 99,143,363원으로 추정되지만, 말소기준 근저당과 그 이후의 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그래서 배당을 전부 받지 못한다고 해서 그 부족액을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최철호 | 미상 · 주민등록표상 전입자 | 2019.02.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 별도 확인 대상입니다. 즉 매수인에게 보증금을 승계시키는 대항력 인수 위험은 없지만, 배당순위 검토에 필요한 정보는 남아 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 더 중요하다
더반클래스107동 실거래 자료는 총 4건입니다. 전체 평균은 126,250,000원이지만, 최근 12개월 거래는 2025.07의 2건으로 모두 90,000,000원입니다. 따라서 현재 가격 판단은 과거 155,000,000원·170,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 90,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 71.04㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 71.04㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 68.82㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2023.04 | 68.82㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 102,400,000원은 전체 평균 126,250,000원만 놓고 보면 낮아 보이지만, 그 비교만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 90,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 113.8%입니다. 게다가 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -44.6%입니다. 즉 최근 시장은 과거 고가 거래보다 현저히 낮은 구간에서 형성되어 있고, 현재 경매 최저가조차 최근 거래가보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,233,600원 |
| 1. 근저당 · 음성축산업협동조합 | 120,000,000원 | 100,166,400원 |
| 2. 근저당 · 이덕렬 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서청주신용협동조합 | 49,309,763원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 199,309,763원 중 예상배당 100,166,400원, 미배당 99,143,363원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 음성경찰서 남서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있습니다. 북서측 왕복 2차선 도로를 통해 진출입합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 공용 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 더반클래스107동은 8세대 규모이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 거래 2건은 모두 90,000,000원이고 최근 가격 추세가 -44.6%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 126,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 3회 유찰 착시 주의. 감정가의 64%까지 내려왔지만 현재 최저가가 최근 시세의 113.8%입니다. 유찰 횟수 자체를 할인 근거로 삼지 마세요.
- 전입자 보증금 확인. 최철호는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부와 실제 배당순위는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 소규모 주택 거래성 확인. 8세대 도시형생활주택이고 실거래 표본이 4건이므로, 호가보다 실제 체결가격과 매도기간을 확인하는 편이 안전합니다.
- 미배당과 인수를 구분. 예상 미배당 99,143,363원이 발생해도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 근저당·가압류의 미배당을 낙찰자 채무로 오인하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·관리비 등을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2018.12.28 음성축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류는 소멸합니다. 전입자 최철호도 2019.02.12 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 3회 유찰돼 최저가가 102,400,000원까지 내려왔어도, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 90,000,000원입니다. 최저가는 최근 시세의 113.8%이고, 시장 추세도 -44.6%입니다. 여기에 8세대 도시형생활주택이라는 거래 규모와 다회 유찰까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만, 현재 가격이 최근 시세보다 낮지 않은 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 실제 거래가격을 우선해야 합니다.
