창원지방법원 2024타경30064. 거제시 장평동 72-4에 있는 토지 281.1㎡와 3층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택 및 근린생활시설이며, 점유조사상 윤성영은 1층 점포·2층 단독주택, 유경자는 3층 단독주택을 점유하고 있습니다. 현재 소유자는 양윤정이고, 2016년 거제축산업협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 585,000,000원의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리구조만 보면 기준권리 뒤에 설정된 주식회사남상푸드 근저당 200,000,000원, 거제축산업협동조합 가압류 20,615,156원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 예상 배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 물건은 일반적인 단일 주거호가 아니라 주택·점포가 섞인 3층 건물과 토지이고, 제시외 건물도 일괄매각에 포함되므로 가격과 환금성은 권리의 깔끔함과 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경30064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 72-4 · 경상남도 거제시 장평3로4길 40-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 · 3층 건물 |
| 토지 | 대 281.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 985,900원/㎡ |
| 소유자 | 양윤정 (2013.06.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 776,881,460원 / 348,043,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제축산업협동조합 / 464,322,699원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정서상 ㉠, ㉡ 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기부상 과거의 근저당·가압류·전세권 등은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2016.01.20. 을구 23번 거제축산업협동조합 근저당권 585,000,000원입니다. 그 뒤인 2016.06.17. 남상푸드 근저당, 2024.09.26. 거제축산업협동조합 가압류, 2024.09.30. 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 현황
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성영 | 1층 점포, 2층 단독주택 | 2024.08.07 | 2024.12.16 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유경자 | 3층 단독주택 | 2020.11.10 | 2024.12.16 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
신고된 점유·임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2016.01.20.보다 늦어 이 사건에서는 대항력이 없습니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 2024.12.16. 배당요구를 한 상태입니다.
② 가격 판단 — 유찰률은 시세 할인율이 아니다
감정가는 776,881,460원, 현재 최저매각가는 348,043,000원으로 감정가의 44.8% 수준입니다. 이미 3회 유찰된 가격입니다. 다만 현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가이므로, 44.8%라는 숫자를 곧바로 ‘시세보다 55.2% 싸다’는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 348,043,000원 | 44.8% | 463,244,758원 |
| 4회 유찰 시 | 278,434,400원 | 35.84% | 531,878,838원 |
| 5회 유찰 시 | 222,747,520원 | 28.67% | 586,786,101원 |
현재 회차 기준 실질취득은 매각가 348,043,000원에 매수인 인수 0원을 더한 348,043,000원입니다. 권리상 추가 승계액이 붙지 않는 점은 분명하지만, 이 물건은 주택과 근린생활시설이 섞이고 토지·제시외 건물을 함께 매각하는 형태여서 실제 시장가치는 동일 유형의 거래사례와 임대수익 등을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,043,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,602원 |
| 2. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 585,000,000원 | 342,370,398원 |
| 3. 근저당 · 주식회사남상푸드 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 거제축산업협동조합 | 20,615,156원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 805,615,156원 중 채권자 배당은 342,370,398원으로 계산되고, 미배당액은 463,244,758원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 장평동 ‘장평종합시장’ 남동측 인근이며, 일반주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 주택 및 근린생활시설로 이용 중인 3층 건물입니다. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 281.1㎡의 대지이며 평지·사다리형, 소로한면 조건입니다. 공시지가는 985,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·주거용지이며, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 두 점유자의 실제 임대차 내용. 윤성영·유경자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 내용과 임대차계약서 유무를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 유경자 관계 확인. 등기부상 과거 권리관계인과 동일인으로 표시되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다. 점유 경위와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㉠, ㉡이 매각에 포함됩니다. 실제 현황과 면적·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 경계·사용관계가 함께 넘어오는 구조이므로 현황과 등기·감정평가 범위를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율보다 주택·점포 혼합건물의 실제 거래사례와 수익성을 기준으로 응찰가를 검증해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2016.01.20. 거제축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 윤성영과 유경자도 전입이 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 환금성은 단순하지 않습니다. 감정가 776,881,460원에서 3회 유찰되어 최저가가 348,043,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 44.8%라는 사실 자체가 시세 대비 저가를 의미하지는 않습니다. 주택·근린생활시설 혼합용도, 토지 281.1㎡, 제시외 건물 포함, 두 점유자의 미확인 임대차 내용까지 함께 검토해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 제한적이지만 가격·현황 검증 비중이 큰 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
