부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 이 사건의 핵심은 선순위 근저당권 인수입니다. 2015.08.05 설정된 삼성대소신용협동조합 근저당권은 말소기준권리 이전 권리로 표시되어 있어 매각 후에도 매수인이 부담할 수 있습니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 신건 최저가만 보고 안전한 물건으로 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

196,382,370원

신건(0회 유찰)

실질취득 핵심

선순위 인수

삼성대소신협 근저당

인수 예상

104,000,000원

채권최고액 기준

임차인

대항력 없음

말소기준 이후 전입

청주지방법원 2025타경2664. 음성군 삼성면 양덕리 35-1 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택으로 확인되며, 토지와 건물이 일괄매각됩니다. 겉으로는 임차인 대항력 위험이 낮고 후순위 권리 대부분이 정리되는 구조지만, 등기부의 가장 중요한 부분은 2015년 설정된 삼성대소신용협동조합 근저당권입니다.

해당 근저당권은 2015.08.05 설정되어 2016.11.08 설정된 삼성농업협동조합 근저당보다 앞선 권리입니다. 데이터상 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 대상으로 표시되어 있으므로, 낙찰자는 이 부담을 반드시 고려해야 합니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2025타경2664 (임의경매)
소재지	충청북도 음성군 삼성면 양덕리 35-1
용도 / 이용상태	연립/다세대 + 토지 · 단독주택 이용중
소유자	이유천
감정가 / 최저가	196,382,370원 / 196,382,370원
신청채권자 / 청구	삼성농업협동조합 / 91,641,580원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 선순위 인수가 핵심

⛔ 핵심 권리 주의 2015.08.05 삼성대소신용협동조합 근저당권은 말소기준권리 이전 권리로 표시되어 매수인 인수 대상입니다. 채권최고액은 104,000,000원이며, 실제 부담 여부와 금액은 낙찰 후 채권 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

점유자	전입	보증금	판정
김덕환	2023.03.24	미상	대항력 없음

김덕환은 주민등록표상 전입자로 확인되며 2023.03.24 전입했습니다. 그러나 2015.08.05 선순위 근저당권 이후 전입으로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 보증금은 미상이며 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,382,370원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,549,353원
을구 1번 삼성대소신용협동조합	104,000,000원	104,000,000원
을구 2번 삼성농업협동조합	80,160,000원	80,160,000원
을구 4번 이영찬	120,000,000원	8,673,017원
을구 6번 이일규	100,000,000원	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

⚠️ 낙찰가 판단 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 선순위 근저당 인수 가능성이 있으므로 낙찰가는 인수 부담을 포함해 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 음성군 삼성면 양덕리 한절우마을 북측 인근으로 단독 및 전원주택, 소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 남측 근거리 시내버스 노선이 통과합니다.
토지. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지면적은 569㎡입니다.
주의사항. 인접지와 경계가 불분명해 경계측량 필요성이 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

선순위 근저당 확인. 삼성대소신용협동조합 근저당권은 매수인 인수 대상이므로 반드시 별도 확인.
채권 확인. 채권최고액 104,000,000원과 실제 잔존채무는 차이가 있을 수 있습니다.
임차인 확인. 김덕환은 대항력 없으나 보증금 미상 부분 확인 필요.
경계 확인. 제시외 및 인접지 경계 관련 현장 확인 필요.

맺으며 — “신건 가격보다 권리 구조가 먼저”

이 사건은 후순위 권리 소멸만 보면 단순해 보이지만, 핵심은 2015.08.05 선순위 근저당권입니다. 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 부담이 발생할 수 있어 단순히 감정가 대비 할인 여부만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 대항력 위험은 낮지만, 선순위 금융권 부담을 반영한 보수적 접근이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-06	유찰	1억 9,638만원
2	2026-08-10	대기	1억 5,710만원

부동산임의경매

선순위 근저당 인수가 핵심 — 음성 양덕리 35-1

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 인수가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 196,382,370원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “신건 가격보다 권리 구조가 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (14장)

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