창원지방법원 2024타경30453. 대상은 거제시 사등면 지석리 일대의 대지·토지와, 감정요항상 숙박시설(숲 무인텔)로 이용 중인 부동산입니다. 등기상 현재 소유자는 김혜숙이고, 2023.02.07. 설정된 대구은행 근저당권 채권최고액 2,280,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 김병훈 근저당, 국·경주시·거제시 등의 압류, 농협은행·삼성카드·신한카드·경북신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 말소기준 이후의 권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개입니다. 감정가 2,410,293,100원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 826,731,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 동일 용도·입지의 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경30453 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 지석리 660-1 · 경상남도 거제시 사등면 지석로 42-3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설(숲 무인텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 김혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 2,410,293,100원 / 826,731,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,905,889,904원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 임대관계 | 미상 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 구축물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.02.07. 을구 11번 대구은행 근저당권입니다. 이후 2023.04.21. 김병훈 근저당권, 2023.11.14. 국 압류, 2024.06.10. 경주시 압류, 2024년의 가압류·압류·임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 826,731,000원으로 감정가 2,410,293,100원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 578,711,700원, 5회 유찰 시 405,098,190원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 유찰 | 매각가 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 3회 | 826,731,000원 | 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 4회 | 578,711,700원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 5회 | 405,098,190원 | 16.81% |
하지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 숙박시설과 토지가 결합된 형태이므로 감정가 할인폭만으로 환금성이나 적정 낙찰가를 판단하는 것은 위험합니다. 3회 유찰 자체도 시장이 기존 회차 가격을 받아들이지 않았다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 826,731,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,667,310원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 2,280,000,000원 | 816,063,690원 |
| 3. 근저당 · 김병훈 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 17,119,330원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,155,362원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,173,713원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경북신용보증재단 | 44,924,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,666,372,627원 중 예상 배당액은 816,063,690원이고, 미배당은 1,850,308,937원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 지석마을 남측 인근이며 주변은 소규모 공장, 숙박시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설인 숲 무인텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층으로, 급·배수·냉난방·자동무인주차·전기·CCTV·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 지목은 도로, 면적은 117.0㎡, 공시지가는 40,100원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 제시외 구축물도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 숙박시설·토지의 실제 거래사례와 수익가치를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계가 미상이므로 현재 점유자·운영자·임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물과 구축물이 매각에 포함되므로 감정서상의 범위와 현황을 정확히 대조해야 합니다.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체를 환금성과 수요 점검 신호로 보고 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “34.3% = 싸다”는 결론은 아직 이르다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2023.02.07. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 승부처는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 2,410,293,100원이 3회 유찰되어 826,731,000원까지 내려왔어도 실거래 비교자료가 없고, 숙박시설 이용·임대관계 미상·세금 압류가 함께 존재합니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 현재 숫자만 보고 저가매수로 단정하기보다 실제 수익과 시장가를 확인한 뒤 접근하는 사건입니다.
