청주지방법원 2025타경2848. 충북 음성군 생극면 관성리 252번지에 있는 주택 및 토지가 경매에 나왔습니다. 주소는 생삼로 281-49, 토지면적은 999㎡입니다. 물건 분류는 연립/다세대와 토지로 표시되어 있지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택이며 건물은 경량철골구조 기와지붕 단층으로 조사됐습니다. 따라서 일반적인 공동주택 경매가 아니라 토지·건물·부속시설·점유관계를 함께 살펴야 하는 물건입니다.
가격만 보면 상당히 내려왔습니다. 감정가 365,129,810원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 189,214,000원, 감정가의 약 51.82%입니다. 그러나 이 할인율은 감정가 대비 수치일 뿐, 최근 실제 거래가격에 비해 저렴하다는 의미는 아닙니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고, 매수인이 인수할 수 있는 권리의 경제적 부담도 확정되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 생극면 관성리 252 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 생극면 생삼로 281-49 |
| 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정상 이용상태 | 단독주택 · 경량철골구조 기와지붕 단층 건물 |
| 토지 | 999㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이동환 (2022.08.01 소유권이전등기, 2022.07.26 매매) |
| 감정가 | 365,129,810원 |
| 최저매각가 | 189,214,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 51.82% |
| 신청채권자 | 음성군산림조합 |
| 청구금액 | 174,873,106원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2022.08.01 을구 3번 음성군산림조합 근저당권 · 채권최고액 174,000,000원 |
| 점유관계 | 황병주 · 목적물 2번 점유 · 보증금 및 임대차관계 미상 |
| 토지 공시지가 | 39,900원/㎡ |
| 토지 용도지역 | 농림지역 · 농업보호구역 등 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수 위험은 남는다
건물 등기상 말소기준권리는 2022.08.01 설정된 음성군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 174,000,000원이며, 관성리 252 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
이후 등기된 황병주의 소유권이전청구권 가등기, 경기신용보증재단의 20,000,000원 가압류, 가등기에 관한 가처분, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 가등기의 실제 법적 성격과 관련 가처분의 피보전권리를 확인해야 합니다.
② 점유자 황병주 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 황병주 | 목적물 2번 점유 2017.02.28 전입 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 확인 |
실제 점유 조사 대상 1명. 황병주의 전입일은 말소기준권리 이전이지만, 당시 소유자였다는 점 때문에 임대차 대항력 성립 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
황병주의 전입신고일은 2017.02.28이고, 말소기준 근저당권 설정일은 2022.08.01입니다. 날짜만 비교하면 선순위 전입으로 보입니다. 그러나 그보다 먼저인 2017.02.27 황병주 명의로 소유권보존등기가 되어 있다는 점이 중요합니다.
자신이 소유한 주택에 전입해 거주한 사실은 그 자체로 임차인의 대항력을 발생시키지 않습니다. 2022년 이동환에게 소유권이 이전되는 과정에서 별도의 임대차가 실제로 성립했는지, 황병주가 소유권 이전 이후 어떤 법률관계로 점유를 계속했는지를 확인해야 합니다. 특히 황병주가 2023년 다시 가등기권자가 된 경위도 함께 검토할 필요가 있습니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매각대금에서 보증금으로 배당되는 금액이 낙찰가에 해당하는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득비용은 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.현재는 임대차 성립 여부와 보증금 자체가 미상이므로 인수 0원 확정도, 실질취득비용 확정도 불가능합니다. 낙찰가가 감정가의 52%까지 내려왔다는 사실만으로 안전하거나 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 토지 지상권과 매각 제외 건물 — 낙찰 후에도 남을 수 있는 문제
이 사건에는 건물 근저당권과 별개로 확인해야 할 토지 지상권이 있습니다. 매각물건명세서에는 목록 1의 2016.06.10 제21156호 지상권설정등기가 매각으로 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다.
동시에 신청채권자인 근저당권자 및 지상권자가 말소에 동의한 것으로 기재되어 있습니다. 이는 인수 부담 해소에 긍정적인 사항이지만, 동의 사실만으로 등기 말소가 이미 완료되었다고 볼 수는 없습니다. 말소에 필요한 서류와 절차, 실제 말소 이행 가능성을 확인해야 합니다.
매각물건명세서상 부속시설의 포함·제외 범위도 다음과 같이 구분됩니다.
| 구분 | 시설·물건 | 매각 범위 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 토지·건물 | 일괄매각 |
| 제시외 건물 | 2-1, 2-2 | 매각 포함 |
| 제시외 건물 | 2-3 ~ 2-5 | 매각 제외 |
| 토지 지상 시설 | 소나무 등 조경수·조경석·장독대 | 매각 포함 |
| 토지 경계 | 인접지와 경계 불분명 | 경계측량 필요 |
매각에서 제외되는 제시외 건물이 동일 부지에 존재한다면 매각 후 그 소유관계와 점유·철거·토지 사용 문제가 발생할 가능성을 검토해야 합니다. 또한 인접 토지와 경계가 불분명하다고 명시되어 있으므로, 실제 점유면적과 법적 경계가 일치하는지도 확인해야 합니다.
④ 가격과 유찰 — 감정가의 절반이어도 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 189,214,000원으로 감정가의 51.82%입니다. 3회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 동일한 입지와 주택·토지 구성에 대한 최근 실거래 비교값이 없어 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 189,214,000원 | 51.82% | 8,234,996원 |
| 4회 유찰 시 | 151,371,200원 | 41.46% | 45,547,997원 |
| 5회 유찰 시 | 121,096,960원 | 33.17% | 75,398,397원 |
향후 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 최저가·매각기일은 법원 공고 확인이 필요합니다. 채권자 미배당액은 임차보증금과 조세 우선관계가 반영되지 않은 계산값입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 189,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,448,996원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 음성군산림조합 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 11,765,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,448,996원을 공제하고, 음성군산림조합에 174,000,000원, 경기신용보증재단에 11,765,004원이 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구 기준액 194,000,000원 중 185,765,004원이 배당되어 8,234,996원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 없습니다.
다만 근저당 배당은 채권최고액 174,000,000원을 기준으로 계산한 것으로, 신청채권자의 청구금액 174,873,106원과 동일하지 않습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 비용, 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 생극면 관성리 무술마을 남동쪽 인근에 위치합니다. 주변은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 생삼로와 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 경량철골구조 기와지붕 단층 주택으로, 치장벽돌 외벽과 벽지·타일 내벽, 플라스틱 프레임 창호가 기재되어 있습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 999㎡, 완경사·부정형 토지입니다. 공시지가는 39,900원/㎡이며, 인접지와의 경계가 불분명하여 경계측량이 필요합니다.
- 용도지역. 농림지역 및 농업보호구역에 해당하며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·제한보호구역(지원/헬기:2km) 관련 제한도 확인됩니다. 향후 용도변경·증축·개발 가능성은 별도 법령 검토가 필요합니다.
- 환금성. 농촌지역의 단독주택 및 토지로 이용되는 물건입니다. 일반 공동주택처럼 동일 단지 거래를 직접 비교하기 어렵고, 매수 수요와 환금성을 별도 확인해야 합니다. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 객관적인 시세 수준은 판단하기 어렵습니다.
- 건축 관련. 감정자료상 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았으나, 매각 제외 제시외 건물이 있어 실제 현황과 건축물대장 대조가 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 황병주의 법적 점유 원인. 과거 소유자인 황병주가 소유권 이전 후 어떤 계약 또는 권원으로 점유하는지 확인해야 합니다. 임대차계약서·계약금 지급내역·점유 경위 등을 확인하세요.
- 임차보증금 및 대항력. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 시점, 주민등록 및 실제 점유 지속 여부를 확인해야 합니다. 선순위 전입 사실만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 가등기와 관련 가처분. 황병주 명의 가등기의 실제 목적과 경기신용보증재단의 가등기말소청구권 보전 가처분 관련 분쟁을 확인하세요.
- 토지 지상권 말소. 2016.06.10 제21156호 지상권이 매수인 인수로 기재되어 있습니다. 근저당권자 및 지상권자의 말소동의가 실제 말소등기로 이어질 수 있는지 서류와 절차를 점검하세요.
- 제시외 건물 소유관계. 2-1·2-2는 매각에 포함되지만 2-3~2-5는 제외됩니다. 제외 건물의 소유자·점유자·토지 사용관계와 향후 처리 문제를 확인하세요.
- 경계측량. 인접 토지와 경계가 불분명하므로 지적도와 현황을 비교하고, 필요한 측량 및 경계분쟁 가능성을 확인하세요.
- 토지 이용 규제. 농림지역·농업보호구역 등 각종 제한을 확인하고 목적에 맞는 이용이 가능한지 관할 행정기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.82%라는 할인율만으로 응찰하지 마세요. 유사한 농촌 단독주택 및 토지 거래, 건물 상태, 매각 제외 시설, 인수 위험을 반영한 실질취득비용을 확인해야 합니다.
- 배당과 채권액. 근저당 채권최고액과 신청채권 청구금액에 차이가 있습니다. 확정 채권액, 조세, 실제 배당순위 및 추가 우선채권을 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부, 변경·취하·정지 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하느냐다
이 사건의 첫인상은 강한 할인입니다. 감정가 365,129,810원짜리 주택·토지가 세 차례 유찰되어 189,214,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율 자체가 아니라 권리 인수까지 포함한 실제 취득비용과 해당 부동산의 시장가치입니다.
황병주는 말소기준권리보다 앞서 전입했지만 최초 소유자였고, 현재 점유자이자 후순위 가등기권자로도 조사됩니다. 따라서 실제 임대차 성립과 보증금 인수 가능성을 확인하지 않고 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 별도로 토지 지상권은 매수인 인수로 명시되어 있고, 말소동의가 존재하더라도 실제 말소 여부를 확인해야 합니다. 매각 제외 제시외 건물과 불분명한 토지 경계도 낙찰 후 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
최근 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 여기에 3회 유찰 이력과 농촌 주택·토지의 환금성 확인 필요성이 더해집니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 선확인입니다. 황병주의 실제 점유권원과 보증금, 토지 지상권 말소 가능성, 매각 제외 건물의 처리, 경계 문제를 확인하고, 실질취득비용과 비교 시세를 산정할 수 있을 때 비로소 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다, 낙찰 후 어떤 권리와 토지를 온전히 확보할 수 있느냐입니다.
