청주지방법원 2025타경2848. 음성군 생극면 관성리 252 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 999㎡, 지목은 대이고 건물은 경량철골구조 기와지붕 단층으로 이용 중입니다. 감정가는 365,129,810원, 현재 최저가는 236,517,000원으로 2회 유찰됐습니다.
등기 자체의 말소 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2022.08.01 설정된 음성군산림조합 근저당권 174,000,000원이고, 그 이후 황병주의 소유권이전청구권가등기, 경기신용보증재단의 가압류·가처분, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 황병주입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2848 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 생극면 관성리 252 · 충청북도 음성군 생극면 생삼로 281-49 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 999㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 기와지붕 단층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 이동환 · 2022.08.01 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 365,129,810원 / 236,517,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 음성군산림조합 / 174,873,106원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
현재 말소기준권리는 2022.08.01 음성군산림조합 근저당권입니다. 2023년 이후의 가등기·가압류·가처분과 2025.12.15 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다. 황병주의 2023.02.27 소유권이전청구권가등기 역시 후순위입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황병주 | 목적물 2번 점유 | 2017.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
황병주는 과거 소유자이자 등기부상 가등기권자와 동일인입니다. 이 때문에 관계인 점유 또는 가장임차인 여부를 의심할 사정이 있으나, 그 사정만으로 임대차를 부정할 수는 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 점유가 확인된 만큼 임대차계약서·보증금 지급내역·배당요구 여부를 원본으로 확인하기 전까지는 선순위 점유 위험을 남겨 두는 것이 안전합니다.
③ 특수조건 — 지상권·제시외·경계가 함께 걸린다
- 일괄매각. 제시외 건물 2-1, 2-2는 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 2-3부터 2-5는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 부속물. 목록 1 지상의 소나무 등 조경수, 조경석 및 장독대는 매각에 포함됩니다.
- 경계. 인접지와 경계가 불분명하여 경계측량이 필요합니다.
- 지상권. 목록 1의 2016.06.10 제21156호 지상권설정등기는 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있으나, 신청채권자인 근저당권자 및 지상권자가 말소에 동의한 상태입니다. 실제 말소 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 후순위 가등기. 2023.02.27 황병주의 소유권이전청구권가등기는 현재 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,517,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,111,238원 |
| 2. 근저당 · 음성군산림조합 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,405,762원 |
현재 최저가 가정에서는 배당표상 채권자 합계 194,000,000원이 전액 배당되고 38,405,762원이 소유자에게 남습니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이며, 특히 황병주의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인의 실제 인수 부담을 확정해서는 안 됩니다.
현재 회차에서는 등기상 채권의 미배당이 0원이지만, 3회 유찰 시 매각가 189,213,600원에서 8,235,390원의 미배당이 생기고, 4회 유찰 시 매각가 151,370,880원에서 미배당이 45,548,312원으로 커집니다. 신청채권자의 청구액은 174,873,106원인데 현재 배당 계산상 근저당권 채권최고액 기준 배당은 174,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 생극면 관성리 ‘무술마을’ 남동쪽 인근이며 주변은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 생삼로 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 이용. 토지면적 999㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역에 포함됩니다.
- 접경 규제. 보전산지·임업용산지·보전관리지역과 접합니다.
- 건물 상태. 경량철골구조 기와지붕 단층이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비되어 있고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황병주 임대차 원본 확인. 전입일 2017.02.28, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 황병주는 과거 소유자이자 후순위 가등기권자와 동일인입니다. 가장임차인 여부는 추정으로 끝내지 말고 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 지상권 말소 확인. 매수인 인수 문구가 있으면서 말소동의도 있으므로, 낙찰 후 실제 말소가 가능한지 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 경계측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 999㎡ 토지의 실제 사용범위와 제시외 시설 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 구분. 제시외 2-1·2-2는 포함, 2-3부터 2-5는 제외이므로 현황과 목록을 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 확인된 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 주변 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 2회”보다 중요한 것은 미상 인수액이다
이 사건은 감정가 365,129,810원에서 최저가 236,517,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 눈에 띕니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자가 결론이 아닙니다. 황병주의 전입은 2017.02.28, 현재 말소기준 근저당은 2022.08.01입니다. 즉 선순위 점유자의 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 매수인의 실질취득비용도 알 수 없습니다.
여기에 지상권은 매수인 인수 문구가 있으나 말소동의가 병존하고, 경계가 불분명하며, 일부 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 후순위 등기는 정리되는 구조지만 선순위 점유·지상권·현황 경계를 모두 풀어야 비로소 입찰가격을 계산할 수 있는 사건입니다. 따라서 현재 결론은 가격 판단보다 권리·현장 확인 우선입니다.
