창원지방법원 2024타경30606. 거제시 옥포동 신원심포니하우스 15층 1513호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 60,000,000원이지만 2회 유찰돼 최저매각가는 29,400,000원까지 내려왔습니다. 이용근이 전입돼 있으나 전입일 2021.05.03은 말소기준일 2002.01.31보다 늦고, 매각물건명세서상 인수권리도 없어 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 거래와의 비교가 중요합니다. 동일 단지 비교 거래의 최근 12개월 평균은 43,772,727원이고 전체 평균은 42,875,000원입니다. 최저가는 각각 67.2%, 68.6% 수준이어서 평균값 기준으로는 할인 폭이 분명합니다. 다만 최신 거래가 31,000,000원까지 내려와 있어, 현재 최저가와 최신 거래 사이의 여유는 평균 대비 할인율만큼 크지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경30606 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포로 365, 15층1513호 (옥포동, 신원심포니하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 비교면적 59.8㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 15층 · 사용승인 2001.01.16 |
| 소유자 | 이윤성 (2009.07.30 소유권이전 · 거래가액 85,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 42,390,415원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 등기 이력 대조 필요
권리 계산상 말소기준은 2002.01.31 설정된 주식회사조흥상호신용금고 근저당권입니다. 이용근의 전입일은 2021.05.03으로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 점유자이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용근 | 미상 | 2021.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 이용근 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 할인, 최신 거래 대비 여유는 제한적
신원심포니하우스는 212세대, 사용승인일은 2001.01.16입니다. 비교 거래 12건의 전체 평균은 42,875,000원이며, 최근 12개월 11건의 평균은 43,772,727원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 62.8㎡ | 14 | 31,000,000원 |
| 2026.05 | 64.48㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.1㎡ | 2 | 32,000,000원 |
| 2026.02 | 59.1㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2026.01 | 59.1㎡ | 11 | 55,000,000원 |
| 2025.12 | 59.8㎡ | 8 | 42,000,000원 |
| 2025.11 | 59.1㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2025.09 | 59.1㎡ | 4 | 36,000,000원 |
| 2025.09 | 59.8㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2025.07 | 64.48㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 59.1㎡ | 3 | 31,500,000원 |
| 2025.05 | 59.1㎡ | 13 | 33,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 43,772,727원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 42,875,000원 |
실거래 범위는 31,000,000원부터 60,000,000원까지로 편차가 큽니다. 최저가 29,400,000원은 최근 12개월 평균의 67.2%, 전체 평균의 68.6%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 지표도 32.6%로 음수가 아니므로 평균값 기준 가격 여건은 나쁘지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사조흥상호신용금고 | 1,092,000,000원 | 28,470,800원 |
| 3. 전세권 · 김연무 | 32,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 거제축산업협동조합 | 54,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사국민은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사경남은행 | 38,400,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사경남은행 | 26,717,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,273,117,600원 중 채권자 배당액은 28,470,800원, 미배당액은 1,244,646,800원입니다. 신청채권자 주식회사경남은행의 청구액 42,390,415원은 이 시나리오에서 배당되지 않습니다. 이는 채권자 사이의 배당 문제이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 29,400,000원 | 28,470,800원 | 1,244,646,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 1,253,308,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 1,259,370,908원 | 0원 |
낙찰가가 20,580,000원 또는 14,406,000원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우는 인수형 사건이 아니므로, 이 물건은 유찰될수록 실질취득액도 그대로 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 옥포동 옥포고등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 관내 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 15층 1513호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 소화전, 승강기와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 거제옥포고등학교·진목초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 212세대, 2001.01.16 사용승인 단지이며 실거래가가 31,000,000원부터 60,000,000원까지 넓게 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 이용근의 점유 부분과 실제 거주 여부, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2002.01.31 근저당과 2008.06.18 말소·일부포기 기록의 관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 43,772,727원뿐 아니라 가장 최근 거래 31,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 함께 사용하세요.
- 내부 상태 확인. 동일 단지 거래가 31,000,000원부터 60,000,000원까지 갈리는 만큼 수리 상태와 층별 차이를 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비와 실제 인도 비용을 관리주체 및 점유자에게 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 대규모 미배당액은 매수인 승계액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 최신 거래와 비교해야 한다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 실제 임차인 이용근은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리는 없습니다. 따라서 낙찰자의 실질취득액은 최저가와 같은 29,400,000원이며, 채권자 미배당액을 떠안을 일도 없습니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 43,772,727원의 67.2%로 할인 폭이 큽니다. 다만 가장 최근 거래가 31,000,000원이고 이미 2회 유찰됐으며, 단지 거래가격도 31,000,000원부터 60,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 따라서 평균 대비 저가라는 점은 장점이지만, 최신 거래와 환금성을 감안하면 공격적으로 높은 금액을 쓸 이유는 제한적입니다. 권리는 합격, 가격은 최신 거래 안쪽에서 보수적으로. 이것이 이 물건의 결론입니다.