청주지방법원 2025타경30401. 음성군 대소면 소석리 이안음성대소아파트 104동 6층 601호입니다. 감정가는 168,000,000원이지만 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 64%인 107,520,000원까지 내려와 있습니다. 말소기준권리는 2023.01.13 설정된 대동새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 144,000,000원입니다. 이보다 앞서 존재했던 한화생명보험주식회사 근저당과 대우산업개발주식회사 근저당 관련 권리는 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준권리 뒤에 붙은 국 압류·국민건강보험공단 압류·임의경매개시결정·현대캐피탈주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽은 신건 감정가가 아니라 현재 최저가를 봐야 합니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 138,333,333원, 최신 2026.08 거래는 145,000,000원입니다. 현재 최저가 107,520,000원은 최근 12개월 평균의 77.7%로, 데이터상 최근 시세보다 낮은 구간에 들어왔습니다. 다만 현재 4회 유찰은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.3회보다 많습니다. 가격 할인과 별개로 실제 응찰 수요는 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30401 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 소석리 626 이안음성대소아파트 104동 6층601호 |
| 도로명 | 충청북도 음성군 대소면 대금로 686-1 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물 내 제104동 제6층 제601호 · 아파트로 이용중 |
| 등기 요약 소유자 | 박정란 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 107,520,000원 (4회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대동새마을금고 / 118,308,642원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 이안음성대소아파트 · 651세대 · 2019.01.17 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.01.13 대동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 채무자는 한백섭입니다. 2024.08.30 국 압류, 2025.02.12 국민건강보험공단 압류, 2025.04.14 대동새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.06.23 현대캐피탈주식회사 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 4회 유찰 뒤 최근 시세 아래로 진입
이안음성대소아파트 동일 평형으로 매칭된 면적은 59.9984㎡이며, 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 138,333,333원입니다. 현재 최저매각가 107,520,000원은 이 평균의 77.7%입니다. 최신 거래는 2026.08의 145,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 19 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 15 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 14 | 144,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 14 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 18 | 136,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 8 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9984㎡ | 12건 | 138,333,333원 |
최근 12건의 범위는 124,000,000원~145,000,000원이고, 현재 최저가 107,520,000원은 이 실거래 범위의 최저값보다도 낮습니다. 따라서 이번 건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 제공된 최근 거래 기준으로는 실제로 시세 아래 가격대에 들어온 상태로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,305,280원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 대동새마을금고 | 144,000,000원 | 105,214,720원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 8,172,628원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 152,172,628원, 예상 배당액은 105,214,720원, 미배당은 46,957,908원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 대소중학교 북동측 원거리에 위치하고, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 대체적으로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 간선도로와 연계됩니다. 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물 내 104동 6층 601호이며 전기·난방·위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·주거용지·지구단위계획구역·중로2류 접합·가축사육제한구역 일부제한구역·준보전산지입니다.
- 토지 지표. 공시지가 343,500원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 651세대, 2019.01.17 준공 단지이며 동일 평형 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 107,520,000원은 최근 12개월 평균 138,333,333원의 77.7%입니다. 감정가보다는 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 판단하는 편이 적절합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026.08 거래는 145,000,000원입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 낮다는 점은 가격 측면의 긍정 요소입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·전입·점유 원인을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 단순 할인 외에 실제 응찰이 약했던 이유가 있는지 현장 상태와 수요를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 대동새마을금고 미배당이 발생하더라도 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 입찰 전 원본 서류와 현황을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 뒤에는 가격도 권리도 다시 본다”
이 물건의 핵심은 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원이라는 점, 그리고 감정가 168,000,000원이던 가격이 4회 유찰 후 107,520,000원까지 내려왔다는 점입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 동일 평형 평균 138,333,333원의 77.7%, 최신 거래 145,000,000원보다도 낮습니다. 제공된 가격 자료만 보면 이제는 ‘감정가가 싸 보이는 물건’이 아니라 실제 최근 시세보다 낮은 가격 구간입니다.
다만 현재 4회 유찰은 단지 평균 3.3회를 넘어선 상태이고, 감정요항상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 안전형·가격 메리트 있음으로 보되, 점유관계와 실제 응찰 수요를 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다. 권리는 긍정, 가격도 긍정, 마지막 확인사항은 점유와 시장 반응입니다.
