대구지방법원 2024타경8850. 대구 남구 대명동 2014-186의 건물 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 근린생활시설 및 계단실, 2~4층 오피스텔, 5층 단독주택 구조입니다. 그래서 아파트형 단순 물건이 아니라, 상가·주거가 섞인 근린시설+토지 복합 물건으로 보아야 합니다.
권리의 기준점은 2022.03.08 봉덕2동새마을금고 근저당권입니다. 이 권리 이후에 설정된 전세권·주택임차권·경매개시결정·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 임차인 표에서 보듯이 점유자 수가 많고, 그중 전입일·보증금이 확인되지 않는 점유자가 있어 “깨끗한 단독 점유 물건”처럼 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경8850 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 2014-186 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 및 계단실 · 2-4층 오피스텔 · 5층 단독주택구조 |
| 토지 | 대 · 195.0㎡ · 근린상업지역 · 공시지가 1,479,000원/㎡ · 주상용 |
| 소유자 | 주식회사막스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,554,224,100원 / 1,554,224,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 봉덕2동새마을금고 / 743,868,800원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.03.08 근저당
말소기준권리는 을구 1번 봉덕2동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 전세권, 주택임차권, 경매개시결정은 등기 순서상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 갑구 3번 대구광역시 압류는 2025.08.21 해제로 말소되었습니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 14명, 대항력 미상 1명
| 성명 | 부분 | 전입/주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최구옥 | 402호 | 2022.05.26 | 2022.05.26 | 미상 | 2024.11.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 석혜영 | 501호 | 2023.12.13 | 2022.10.05 | 미상 | 2024.11.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권다인 | 202호 | 2022.03.17 | - | 미상 | 2024.11.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 | 204호 | 2022.08.05 | - | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정형대 | 303호 | 2022.03.16 | 2022.03.16 | 미상 | 2024.11.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민기 | 101호 | 2023.04.10 | - | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김보경 | 401호 | 2022.03.31 | - | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송유진 | 302호 | 2022.03.28 | - | 미상 | 2024.11.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이다윤 | 203호 | 2022.03.15 | 2022.03.17 | 120,000,000원 | 2024.03.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진수 | 304호 | 2022.05.30 | 2022.06.02 | 100,000,000원 | 2024.06.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이도연 | 301호 | 2024.01.29 | 없음 | 10,000,000원 | 2025.01.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤철현 | 201호 | 2024.03.07 | 2024.03.23 | 10,000,000원 | 2025.04.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 부터 | - | 2022.03.17 | 2022.03.17 | 0원 | 2024.11.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 기사항전 | - | 미상 | - | 미상 | 해당 없음 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 확인되지 않으므로, 표의 인원은 실제 임차인·점유자 14명으로 보아 정리했습니다. 다만 보증금이 확인되는 주택임차권등기 임차인 4명(이다윤·김진수·이도연·윤철현)의 보증금 합계 240,000,000원은 아래 제공 배당표 항목에는 별도 배당라인으로 들어가 있지 않습니다. 따라서 “보증금 확인 임차권등기·전세권이 모두 배당표 안에서 처리된다”고 보면 안 되고, 실제 배당에서는 임차권·전세권·최우선변제 여부에 따라 잔여금이 달라질 수 있습니다.
③ 가격·회차 — 신건 15.54억, 2회차부터 미배당 발생
실거래 비교 자료가 없으므로, 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 회차별 채권 미배당으로 보는 편이 안전합니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 1,554,224,100원이고, 제공 시뮬레이션상 현재 회차와 1회 유찰 회차에서는 채권 합계 1,120,000,000원이 모두 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 가격인 994,703,424원에서는 137,643,610원의 미배당이 발생합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,554,224,100원 | 1,120,000,000원 | 0원 | 416,281,859원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,243,379,280원 | 1,120,000,000원 | 0원 | 108,545,487원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 994,703,424원 | 982,356,390원 | 137,643,610원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,554,224,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 17,942,241원 |
| 1. 근저당 · 봉덕2동새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 전세권 · 최구옥 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 3. 전세권 · 정형대 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 416,281,859원 |
위 배당표는 제공된 배당라인 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 이다윤 120,000,000원, 김진수 100,000,000원, 이도연 10,000,000원, 윤철현 10,000,000원의 주택임차권등기 보증금은 이 표의 배당 항목에 따로 포함되어 있지 않습니다. 실제 잔여금과 배당순위는 원본 배당요구 내역 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 소재 영선시장 남측에 위치하며, 부근은 단독 및 다세대주택과 주상복합건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 간선도로 등과 인근하여 제반 교통사정이 편리합니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2-4층은 오피스텔, 5층은 단독주택구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건이며, 도시가스설비·개별난방설비·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·방화지구·가축사육제한구역에 포함되며, 토지면적은 195.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자 확인. 기사항전은 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본 문서와 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 주택임차권등기 보증금 확인. 이다윤·김진수·이도연·윤철현 보증금은 확인되지만 제공 배당표의 배당 항목에는 따로 들어가 있지 않습니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 최구옥·석혜영·권다인·김민정·정형대·김민기·김보경·송유진은 보증금이 확인되지 않습니다.
- 명도 난도 반영. 실제 임차인·점유자가 14명입니다. 인수액이 0원으로 잡히더라도 명도 시간과 협의 비용은 별도 리스크입니다.
- 가격 보수성. 실거래 비교 자료가 없고 신건 최저가가 감정가와 동일합니다. 복합용도·다수 점유를 감안해 보수적인 응찰가가 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 자료 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “소멸형”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건의 큰 줄기는 명확합니다. 2022.03.08 봉덕2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 제공 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 점유자가 많고, 보증금 미상 임차인이 여럿이며, 기사항전은 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 또한 배당표에 반영된 전세권 2건과 달리, 일부 주택임차권등기 보증금은 별도 배당라인으로 나타나지 않습니다. 결론은 권리 구조는 소멸형, 실무 난도는 높음입니다. 신건 감정가에 바로 접근하기보다는 점유·배당·명도 리스크를 가격에 충분히 반영해야 합니다.
