127,367,000원
창원지방법원 2024타경31364. 거제시 남부면 다대리 350의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태에는 기호(2)와 기호(5)가 모두 공부상 단독주택으로 기재돼 있습니다. 기호(2)는 현황 공실, 기호(5)는 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부 이용상황 및 관리상태를 확인하지 못한 상태입니다.
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자 임규진은 2020.11.30. 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 창원신용협동조합 명의의 채권최고액 540,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 김애순 근저당과 세 건의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경31364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 남부면 다대리 350 · 경상남도 거제시 남부면 다대7길 9-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호(2)·기호(5) 공부상 단독주택 |
| 소유자 | 임규진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 906,575,800원 / 127,367,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원신용협동조합 / 506,743,916원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 토지 현황 | 대 · 238.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 매각으로 소멸
2020.11.30. 창원신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 김애순 근저당과 경남신용보증재단·주식회사오케이저축은행·소상공인시장진흥공단 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 이번 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 종전 김현철 소유 당시의 근저당과 가압류·경매개시결정은 2020.11.30. 종전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임규명 | 미상 | 2023.11.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재학 | 2층 전부 | 2023.05.02 | 미상 / 미상 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 말소기준일인 2020.11.30.보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 김재학은 2024.12.26. 배당요구를 접수했습니다. 따라서 우선변제 및 최우선변제 배당 여부는 보증금 등 원본 확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 14.05%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 127,367,000원으로 감정가 906,575,800원의 14.05%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 감정가 대비 하락률과 유찰 횟수만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 127,367,000원 | 124,783,862원 | 525,627,961원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 101,893,600원 | 99,667,090원 | 550,744,733원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 81,514,880원 | 79,647,612원 | 570,764,211원 | 0원 |
회차가 내려가면 창원신용협동조합의 배당액은 줄고 전체 미배당액은 커지지만, 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 소유자 잔여 0원·매수인 인수 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 506,743,916원은 전액 충족되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,583,138원 |
| 2. 근저당 · 창원신용협동조합 | 540,000,000원 | 124,783,862원 |
| 3. 근저당 · 김애순 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 20,411,823원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권액 합계는 650,411,823원이며 예상 배당액은 124,783,862원, 미배당액은 525,627,961원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 남부면 다포리 소재 다대방파제 북동측 인근이며, 단독주택·농경지·근린생활시설이 혼재하는 해안취락지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 기호(2). 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 1층·지상 3층 건물이며 사용승인일은 2017.08.18.입니다. 공부상 단독주택이고 현황 공실입니다.
- 기호(5). 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2017.08.18.입니다. 공부상 단독주택이나 폐문으로 내부 이용상황과 관리상태를 확인하지 못했습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 208,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(3)·기호(9) 토지의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘도로 등’입니다.
- 공유지분. 기호(6)·기호(7)·기호(8) 토지는 공유지분이며 매각대상은 임규진 지분 전부입니다. 지분 위치와 경계 확인이 곤란하고 위치 확정에 따라 감정평가 가격이 변경될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 재조사. 감정가 대비 14.05%라는 숫자만 보지 말고 다대리·다포리 인근의 단독주택, 토지, 복합건물 거래 사례와 매물 호가를 별도로 비교해야 합니다.
- 기호별 현황 확인. 기호(2)의 공실 여부와 기호(5)의 내부 구조·관리상태·수리 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 특정. 임규명과 김재학이 어느 건물을 점유하는지, 인도 대상과 협의 상대가 누구인지 확인해야 합니다.
- 임차 서류 원본 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해 최우선변제 가능성과 배당 변동을 점검해야 합니다.
- 공유지분·경계 확인. 공유토지의 지분 위치, 실제 이용 상태, 통행 관계와 공부상 ‘전’·현황 ‘도로 등’인 부분을 지적도 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 따른 이용 제한을 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 각 매각 대상 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 2020.11.30. 창원신용협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 임규명과 김재학도 모두 후순위 전입자여서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 7회 유찰돼 감정가의 14.05%까지 내려왔다는 사실과 실제로 싸다는 판단은 같은 말이 아닙니다. 건물 2개 동의 이용상태와 내부 상태가 다르고, 임차인 점유 위치가 완전히 특정되지 않았으며, 공유지분 토지와 현황 도로 토지가 포함돼 있습니다. 최근 실거래 비교도 없는 만큼 권리는 통과, 가격과 현황은 보류가 적절합니다. 현장조사와 시세조사로 복합물건의 실제 가치를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
