창원지방법원 2024타경32251. 통영시 도천동 917-4, 도로명주소 여황로 113의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 주택이며 토지는 156.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 소유자는 장성인으로 2010.07.12 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2013.07.10 성심새마을금고의 채권최고액 104,000,000원 근저당입니다. 이후 같은 금고의 24,000,000원 근저당, 주식회사어센틱금융그룹의 10,000,000원 근저당 및 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 하찬호가 확인되고 전입일은 2010.12.01입니다. 말소기준인 2013.07.10보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구·점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능성은 있으나 그 성립과 인수금액은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경32251 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 여황로 113 · 경상남도 통영시 도천동 917-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 |
| 소유자 | 장성인 · 2010.07.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 286,202,180원 / 200,342,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 6회 유찰 · 감정가 70% |
| 신청채권 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 156.0㎡ · 대 · 주상용 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 702,300원/㎡ |
| 건물 면적 주의 | 공부상 66.78㎡ · 현황 102.4㎡ · 정확한 확인을 위해 측량 필요 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 감정서상 ㄱ~ㄷ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 전입 확인이 먼저
2013.07.10 성심새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 2015.09.07 근저당과 2021.03.02 근저당, 2024.12.11 및 2025.03.21의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 황둘수의 가등기와 서울보증보험주식회사의 30,000,000원 가압류도 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·승계는 조건부 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하찬호 | 미상 | 2010.12.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 조건부 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고는 말소기준권리보다 앞서 있으나, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”을 확정하기보다는 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 보증금이 존재하며 대항력이 인정되고 배당으로 전액 회수되지 않는 경우 그 미배당 부분의 매수인 승계 가능성을 열어둬야 합니다.
③ 가격 판단 — 6회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 200,342,000원으로 감정가의 70%이며 이미 6회 유찰됐습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가보다 실질취득액을 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,604,788원 |
| 1. 근저당 · 성심새마을금고 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 근저당 · 성심새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사어센틱금융그룹 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,737,212원 |
현재 배당 시나리오에서는 채권총액 138,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 58,737,212원으로 계산되며 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있고, 하찬호의 보증금 자체가 미상이므로 이 0원은 임차관계 확인 전의 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 70%) | 200,342,000원 | 138,000,000원 | 0원 | 58,737,212원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 56%) | 160,273,600원 | 138,000,000원 | 0원 | 19,229,770원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 45%) | 128,218,880원 | 125,623,816원 | 12,376,184원 | 0원 |
⑤ 건물·토지 — 면적 차이와 혼합용도를 함께 봐야 한다
- 이용상태. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 주택입니다. 단순 주거 전용 물건이 아니라 주상용 혼합 이용입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 및 조적조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 적벽돌·몰탈페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 면적. 공부상 면적은 66.78㎡인데 현황은 102.4㎡로 상이합니다. 정확한 확인을 위해 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 매각범위. 토지와 건물 일괄매각이며 제시외 건물 감정서상 ㄱ~ㄷ도 매각에 포함됩니다.
- 토지. 156.0㎡ 대지, 평지·세로장방, 중로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·역사문화환경보존지역에 포함되고 중로1류에 접합니다.
- 위반건축물. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 도천동 두룡초등학교 서측에 위치하며, 주변은 간선도로변 상가와 주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 양호합니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 전기설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성 판단. 1층 근린생활시설·2층 주택의 혼합 이용이고 이미 6회 유찰된 물건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 사용성과 임차관계를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 하찬호 보증금 확인. 전입일 2010.12.01, 보증금·확정일자·점유 범위 미상입니다. 실제 임대차계약과 보증금 존재 여부가 핵심입니다.
- 무상임차사실확인서 원본 대조. 신청채권자가 제출한 확인서의 작성 경위와 내용, 임차인 본인의 의사 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 선확정하지 않기. 제공된 배당 계산은 매수인 인수 0원으로 되어 있지만 임차인 보증금이 미상이므로 권리분석상 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
- 66.78㎡와 102.4㎡ 차이 확인. 공부와 현황의 면적 차이가 크므로 측량과 현황 확인 없이 이용면적을 전제로 응찰하지 않는 것이 안전합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㄷ이 매각에 포함되므로 위치·구조·실제 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격은 시세 검증 후. 현재 최저가는 200,342,000원이지만 비교 실거래가 확인되지 않아 “70%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
- 배당표 재검토. 현재 시나리오의 소유자 잔여 58,737,212원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 전입과 면적 차이가 먼저다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸해 비교적 정리가 잘 됩니다. 하지만 매수인 관점의 핵심은 등기보다 하찬호입니다. 2010.12.01 전입은 2013.07.10 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상이므로, 대항력과 인수 위험을 확정하지 않은 채 최저가 200,342,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
또한 공부상 66.78㎡와 현황 102.4㎡가 다르고 제시외 건물까지 일괄매각에 포함됩니다. 1층 근린생활시설·2층 주택이라는 혼합용도와 6회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 실질취득액은 아직 미확정. 하찬호의 실제 임대차관계와 보증금, 면적·제시외 건물 현황을 확인하기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.
