대구지방법원 2025타경1275. 앞산힐스테이트 103동 16층 1602호, 전용면적은 151.2683㎡입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트 단위세대입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2008.07.18. 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격만 보면 이미 두 차례 유찰돼 감정가 658,000,000원에서 322,420,000원까지 내려왔습니다. 동일 전용면적의 가장 최근 거래는 2026.02. 15층 605,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 605,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 53.3%입니다. 과거 전체 6건 평균 597,500,000원보다도 낮지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해도 할인 폭이 큽니다. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세도 +1.5%로 하락 추세는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1275 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1630 앞산힐스테이트 103동 16층 1602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 151.2683㎡ · 지상22층 중 16층 |
| 소유자 | 김규순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 658,000,000원 / 322,420,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평새마을금고 / 295,762,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2008.07.18. 을구 1번 대구은행 근저당입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 342,000,000원으로 설정됐고 2011.12.15. 240,000,000원, 2024.10.14. 81,000,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 을구 6번 근저당도 105,000,000원에서 2022.02.09. 27,000,000원으로 변경됐습니다. 신평새마을금고의 을구 12번 근저당은 492,000,000원 설정 후 2025.04.22. 348,000,000원으로 변경됐습니다.
② 점유자 분석 — 실제 조사된 2명, 모두 말소기준 후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ELWOOD SHARON BAILEY | 2017.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ELWOOD JAMES THURMAN | 2017.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 나타난 실제 점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 두 사람 모두 전입일이 2017.11.03.으로 말소기준권리인 2008.07.18.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자 자체는 확인되지 않아 배당요구·최우선변제 여부는 매각물건명세서와 사건기록 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 53.3%
앞산힐스테이트는 425세대, 사용승인일은 2008.05.09.이며 이 물건과 면적이 일치하는 전용 151.27㎡ 거래가 6건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 15층 605,000,000원 1건이고, 전체 6건 평균은 597,500,000원입니다. 현재 최저가 322,420,000원은 최근 12개월 평균의 53.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 151.27㎡ | 15 | 605,000,000원 |
| 2024.11 | 151.27㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2024.10 | 151.27㎡ | 6 | 630,000,000원 |
| 2024.06 | 151.27㎡ | 13 | 580,000,000원 |
| 2023.06 | 151.27㎡ | 16 | 610,000,000원 |
| 2023.03 | 151.27㎡ | 12 | 610,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 597,500,000원 |
최근 거래 605,000,000원은 감정가 658,000,000원보다 53,000,000원 낮지만, 현재 최저가보다는 282,580,000원 높습니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세는 +1.5%로 집계돼 하락장 보정에 따른 감점 요인도 확인되지 않습니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 것이 아니라, 인수 0원을 반영한 실질취득가 자체가 최근 실거래보다 크게 낮은 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,313,880원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 342,000,000원 | 317,106,120원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사대구은행 | 105,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 신평새마을금고 | 492,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,366,874원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 시뮬레이션 기준 총 채권액은 959,366,874원, 채권자 예상배당은 317,106,120원, 미배당은 642,260,754원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 등기상 채권최고액 변경 내역과 위 배당표의 채권액 전제가 다르므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 322,420,000원 | 317,106,120원 | 642,260,754원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 225,694,000원 | 221,734,284원 | 737,632,590원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 157,985,800원 | 154,973,999원 | 804,392,875원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 반면 신청채권자 신평새마을금고의 청구액은 295,762,040원인데, 제공된 세 시나리오에서는 신청채권자 배당이 모두 0원으로 표시돼 있습니다. 이 부분은 실제 선순위 채권 잔액 및 배당표와 함께 입찰 전 반드시 확인할 사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 봉덕초등학교 동측 인근이며, 간선도로변 주상복합지대로 근린생활시설·아파트·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상22층 중 16층. 급배수·난방·소화전·화재탐지·경보·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측은 왕복 10차선, 동·서측은 폭 약 10~12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,350,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·근린상업지역 등을 포함하고 시가지경관지구 및 각급 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 425세대 단지이며 동일면적 실거래는 6건 확인됩니다. 전용 151.27㎡의 큰 면적대인 만큼 실제 매도 시 수요층과 거래기간을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. ELWOOD SHARON BAILEY, ELWOOD JAMES THURMAN의 실제 점유 여부와 퇴거·명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 두 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계 판단을 위해 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 확인하세요.
- 근저당 변경액 대조. 을구 1번 81,000,000원, 을구 6번 27,000,000원, 을구 12번 348,000,000원의 변경등기와 실제 채권잔액을 사건기록에서 대조하세요.
- 신청채권자 무배당 구조 확인. 제공 시나리오에서는 신평새마을금고 배당액이 0원입니다. 실제 선순위 채권잔액과 절차 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부구조와 수리 여부가 직접 확인되지 않았습니다.
- 가격 상한. 최신 동일면적 거래는 605,000,000원입니다. 현재 최저가 322,420,000원은 충분히 낮지만, 수리비·명도비·취득부대비용을 포함한 총원가 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 가능액은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 강점, 원본 배당 확인은 필수”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리는 2008.07.18. 대구은행 근저당이고, 현황조사상 두 점유자의 전입은 2017.11.03.으로 훨씬 늦습니다. 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션 모두 매수인 인수 0원을 가리킵니다. 가격도 현재 최저가 322,420,000원이 최근 동일면적 거래 605,000,000원의 53.3%라 가격 경쟁력은 분명한 편입니다.
다만 이 물건은 ‘낮은 최저가만 보고 바로 끝내는’ 사건은 아닙니다. 등기에는 주요 근저당의 채권최고액이 81,000,000원·27,000,000원·348,000,000원으로 변경된 기록이 있는데, 제시된 예상배당표는 342,000,000원·105,000,000원·492,000,000원을 전제로 합니다. 또 신청채권자 신평새마을금고는 현재 회차 시뮬레이션에서 배당이 0원입니다. 따라서 결론은 “권리 인수와 가격은 우수, 실제 채권잔액·배당·절차 전제는 원본 확인 후 입찰”입니다.
