대구지방법원 2025타경1322. 대구 동구 율하동 ‘율하리버파크뷰’ 105동 10층 1001호, 대상 면적 150.19㎡ 아파트입니다. 소유자는 박경미이며, 2015년 공유자 전원 지분을 거래가액 478,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.12.24 설정된 수협은행 근저당권 508,800,000원입니다. 같은 날 수협은행의 추가 근저당 120,000,000원, 2022년 추가 근저당 46,800,000원, 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당표상 현재 최저가 408,100,000원으로 매각된다고 가정하면 수협은행 담보채권 전부를 충족하지 못해 미배당액이 273,981,000원 발생합니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측의 배당 부족분이지, 제공된 권리관계상 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1322 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 율하동 1410 율하리버파크뷰 105동 10층 1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 150.19㎡ · 지하1층, 지상15층 중 10층 |
| 소유자 | 박경미 · 2014.12.02 매매, 2015.05.04 소유권이전 · 거래가액 478,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 408,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 587,405,833원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 사용승인 / 세대수 | 2010.08.10 / 442세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.12.24 수협은행 근저당권 508,800,000원이고, 같은 날 설정된 수협은행 120,000,000원 근저당, 2022.06.29 수협은행 46,800,000원 근저당, 2025.12.23 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 먼저 봐야 한다
율하리버파크뷰 대상 면적대 실거래 10건의 전체 평균은 596,000,000원이지만, 과거에는 695,000,000원·740,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 535,000,000원, 최신 거래는 2026.04 495,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 14.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 150.9㎡ | 3 | 495,000,000원 |
| 2026.01 | 150.8㎡ | 15 | 590,000,000원 |
| 2025.12 | 150.19㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2025.04 | 150.9㎡ | 14 | 550,000,000원 |
| 2024.07 | 150.8㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 2024.05 | 150.9㎡ | 6 | 595,000,000원 |
| 2024.02 | 150.19㎡ | 9 | 575,000,000원 |
| 2023.10 | 150.9㎡ | 7 | 600,000,000원 |
| 2023.08 | 150.9㎡ | 10 | 740,000,000원 |
| 2022.07 | 150.8㎡ | 10 | 695,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 535,000,000원 |
현재 최저가 408,100,000원은 최근 12개월 평균 535,000,000원의 76.3%이고, 최신 거래 495,000,000원보다 86,900,000원 낮습니다. 가격 자체에는 시세 대비 간격이 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -14.0%이므로, 과거 전체 평균 596,000,000원을 기준으로 “31.5% 할인”이라고만 보는 것은 보수적인 판단과 거리가 있습니다. 현재 시장 판단의 기준은 최근 535,000,000원과 최신 495,000,000원이 더 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,481,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 수협은행 | 508,800,000원 | 401,619,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 수협은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 수협은행 | 46,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 675,600,000원 중 예상 배당액은 401,619,000원으로, 채권자 측 미배당은 273,981,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 408,100,000원 | 401,619,000원 | 273,981,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 285,670,000원 | 280,870,620원 | 394,729,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 199,969,000원 | 196,369,434원 | 479,230,566원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 낙찰자의 실질취득금액도 408,100,000원 → 285,670,000원 → 199,969,000원으로 그대로 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 중 10층 1001호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 사용승인일은 2010.08.10입니다.
- 입지. 대구광역시 동구 율하동 소재 율원중학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 20m, 서측 약 15m, 동측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되며, 비행안전제6구역·가축사육제한구역에도 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 아파트 부지로 이용 중이고, 공시지가는 1,896,000원/㎡입니다.
- 거래성. 442세대 단지이며 대상 면적대 실거래 10건이 확인됩니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 14.0% 낮아 가격 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기준가격은 최근 시세. 전체 평균 596,000,000원보다 최근 12개월 평균 535,000,000원과 최신 거래 495,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 14.0% 낮습니다. 현재 최저가의 할인폭을 과거 고가 거래 기준으로 확대 해석하지 마세요.
- 권리 인수. 제공된 권리관계와 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자 미배당액과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현황 점유와 인도 가능 상태는 입찰 전 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 거래 기준으로”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명료합니다. 2021.12.24 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 수협은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 408,100,000원은 최근 12개월 평균 535,000,000원의 76.3%이며, 최신 거래 495,000,000원보다 낮아 가격 간격도 존재합니다.
다만 이 물건에서 가장 중요한 보정값은 -14.0%의 최근 거래 하락 추세입니다. 전체 평균 596,000,000원에는 과거 695,000,000원·740,000,000원 같은 고가 거래가 포함되어 있으므로, 현재 시장가치를 판단할 때는 최근 535,000,000원과 최신 495,000,000원을 중심에 놓는 편이 타당합니다. 결론적으로 권리 인수 리스크는 낮고 현재 최저가도 최근 실거래 아래지만, 하락장 보정을 전제로 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
