대구지방법원 2025타경1347. 대구 남구 대명동 581-27의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 259.6㎡, 건물은 1층 근린생활시설 및 계단실, 2층부터 4층까지 다가구주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 권리의 출발점은 2016.01.18. 설정된 비산5동새마을금고 근저당권 390,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 260,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다.

등기된 임차권 가운데 배외숙·김수민 및 매각물건명세서상 배윤주는 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 문화자·기사항전·이연실·조민지·지주택은 전입신고일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 배당계산상 인수액 0원을 곧바로 ‘실제 인수도 확정 0원’이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 미상 점유자는 별도

말소기준권리는 2016.01.18. 을구 1번 비산5동새마을금고 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권과 이후 임차권등기, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 배외숙의 전입은 2019.07.18., 김수민은 2025.01.21., 배윤주는 2023.10.26.으로 모두 기준권리 이후입니다.

김수민 임차권등기에는 임차보증금이 1차 125,000,000원, 2차 50,000,000원으로 기재돼 있습니다. 대항력 판단은 전입일 2025.01.21.이 말소기준권리 2016.01.18.보다 늦다는 점을 기준으로 했습니다.

② 가격·회차 — 49%라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 된다

감정가는 1,544,733,280원, 현재 최저매각가는 756,919,000원으로 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 529,843,299원, 4회 유찰 시 370,890,309원입니다.

현재 회차에서는 두 근저당권 채권최고액 합계 650,000,000원이 모두 배당되는 시나리오입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 어디까지나 경매 회차의 가격 하락을 보여줄 뿐입니다. 실제 시세 대비 저가 여부와는 별개이므로 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 756,919,000원 가정)

배당 시나리오상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 판정이 끝나지 않은 점유자 5명이 있으므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 앞산 빨래터공원 북동측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 형성된 기존주택지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설·생활편익시설·간선도로 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 건물 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물이며, 지상주차장·위생 및 급배수시설·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지. 259.6㎡, 지목 대, 완경사·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,213,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 5명 확인. 문화자·기사항전·이연실·조민지·지주택의 전입시점과 보증금을 확인해 말소기준권리보다 앞서는 점유자가 있는지 검증해야 합니다.
• 보증기관 신고 중복 제거. 한국토지주택공사 신고는 배외숙 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인 수와 보증금 합계에서 이중 계산하지 않아야 합니다.
• 김수민 임차권 금액 대조. 임차권등기에는 1차 125,000,000원과 2차 50,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 원문 금액 관계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 임대관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 49% 할인율 과신 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실제 시세 대비 저가인지 여부는 별도로 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 임차인”

이 사건은 가격만 보면 감정가 1,544,733,280원에서 2회 유찰돼 최저가가 756,919,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2016.01.18. 말소기준권리는 분명하고 확인된 임차인들의 전입은 모두 그 이후지만, 실제 임차인 8명 가운데 5명은 대항력 판정이 미상입니다.

따라서 현재 배당 시나리오의 인수액 0원은 참고값으로 보되, 미상 점유자의 전입·보증금을 확인하기 전에는 무인수 안전형으로 확정하기 어렵습니다. 또한 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서도 안 됩니다. 기준권리는 명확하지만 임차관계는 아직 닫히지 않은 사건 — 이 점이 입찰 전 가장 먼저 해소해야 할 리스크입니다.