청주지방법원 2025타경30701. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘e편한세상충주’ 119동 15층 1501호 아파트입니다. 감정가는 207,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 165,600,000원입니다. 말소기준은 2018.03.05 설정된 우리은행 근저당권으로, 최초 채권최고액은 136,070,000원이고 2019.10.23 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 현재 남아 있는 근저당·전세권·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 이력 자체는 여러 번의 근저당·전세권 설정과 말소가 반복돼 복잡해 보입니다. 하지만 이미 말소된 과거 권리를 걷어내고 현재 경매에서 매수인이 떠안을 부분만 보면 핵심은 단순합니다. 임차인은 없고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 회차에서는 후순위 채권 상당액이 배당받지 못하지만, 데이터상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 661 이편한세상충주 119동 15층1501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.8841㎡ · 15층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 기광현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 165,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 108,981,496원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제가 잡히지 않았습니다. 말소기준은 2018.03.05 우리은행 근저당이고, 이 근저당은 2019.10.23 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2022년의 골드만인베스트자산관리대부 근저당·전세권, 2024년 서민금융진흥원 가압류 2건, 2025년 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래권 아래
동일 단지 ‘e편한세상충주’의 대상 면적은 59.8841㎡이고, 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 198,416,666원, 최신 거래는 173,000,000원, 표본 최저는 173,000,000원, 최고는 214,000,000원입니다. 현재 최저가 165,600,000원은 최근 12개월 평균의 83.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 1 | 173,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 9 | 208,500,000원 |
| 2026.08 | 59.88㎡ | 11 | 214,000,000원 |
| 2026.08 | 59.85㎡ | 12 | 196,500,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 8 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 16 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 10 | 196,000,000원 |
| 2026.07 | 59.88㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 59.88㎡ | 15 | 208,000,000원 |
| 평균 | 59.8841㎡ | 12건 | 198,416,666원 |
특히 같은 최근 표본 안에 15층 거래 208,000,000원도 있습니다. 다만 개별 거래는 층·시점·상태 차이가 있으므로 한 건만으로 대상 호수의 가격을 확정할 수는 없습니다. 가격 판단에서는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해도, 현재 최저가 165,600,000원은 두 기준 모두 아래에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,118,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 136,070,000원 | 136,070,000원 |
| 2. 근저당 · 골드만인베스트자산관리대부주식회 | 120,000,000원 | 26,411,600원 |
| 3. 전세권 · 골드만인베스트자산관리대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 골드만인베스트자산관리대부주식회 | 18,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,760,049원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,095,661원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 297,925,710원, 채권자 예상배당 합계는 162,481,600원, 미배당은 135,444,110원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 3,118,400원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 135,444,110원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 168,100,430원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 105,984,000원 | 103,700,224원 | 194,225,486원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 135,444,110원 → 168,100,430원 → 194,225,486원으로 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 낙찰자 관점의 핵심은 후순위 채권 총액이 아니라 실제 낙찰가와 시장가격의 관계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 서측 인근으로, 공동주택·초등학교·중학교와 북서측 근린생활시설이 혼재한 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 내 15층 1501호입니다.
- 단지규모. e편한세상충주 총 1,455세대, 사용승인일은 2017.12.26입니다.
- 도로. 단지는 남서측 대로, 북서측 및 북동측 중로와 접하고 이를 통해 진·출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역에 해당하며 공시지가는 408,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 165,600,000원은 최근 12개월 평균 198,416,666원의 83.5%입니다. 감정가가 아니라 최근 거래가격을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 173,000,000원이며, 최근 표본에는 같은 15층 208,000,000원 거래도 있습니다. 개별 호수 상태를 확인해 가격 차이를 점검해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.03.05 우리은행 근저당과 2019.10.23 한국주택금융공사로의 근저당권 이전관계를 원본 등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 배당·체납. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산이므로 실제 세금·관리비 등 입찰 전 확인이 필요한 비용을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최근 실거래를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 승부처는 현재 83.5% 가격
이 사건은 등기 이력은 복잡하지만 낙찰자 입장에서 남는 결론은 비교적 명확합니다. 2018.03.05 말소기준 이후의 현재 존속 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 207,000,000원에서 한 차례 유찰돼 165,600,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 198,416,666원의 83.5%입니다.
최신 거래 173,000,000원보다 현재 최저가가 낮고, 최근 12건 평균과의 차이도 분명합니다. 따라서 신건 감정가 수준에서는 없던 가격 여지가 1회 유찰 후에는 생겼습니다. 다만 최근 거래 범위가 173,000,000원~214,000,000원으로 넓고 개별 층·상태 차이가 있는 만큼, 권리는 합격, 가격은 현장 상태와 최근 거래를 대조해 확정하는 접근이 적절합니다.
