청주지방법원 2025타경30746. 충주시 교현동 금산아파트 101동 3층 308호입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2021.02.15. 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 46,200,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.03.12. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 2025.09.29. 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 80,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 51,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 59,000,000원·65,000,000원·62,000,000원으로 평균 62,000,000원이고, 최신 거래 역시 62,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 82.6%입니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -11.5% 낮아진 하락 흐름이 확인되므로, 전체 평균 68,041,666원 대비 할인율만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30746 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 교현동 132 금산아파트 101동 3층 308호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제308호 · 시세 비교 면적 64.305㎡ |
| 현재 공유자 | 박영수, 박채림, 박채원, 이미영, 이샘이나, 이어진, 임순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 51,200,000원 (3회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 28,481,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유·임대관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다. 말소기준권리는 2021.02.15. 국민은행 근저당권이고, 2025.03.12. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 2025.09.29. 경매개시결정, 2025.10.21. 박영수 지분에 대한 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로 봐도 82.6%
금산아파트 동일 면적 64.31㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 68,041,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 64.31㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2025.08 | 64.31㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2025.05 | 64.31㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.05 | 64.31㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2024.03 | 64.31㎡ | 1 | 75,500,000원 |
| 2024.02 | 64.31㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2024.02 | 64.31㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2024.02 | 64.31㎡ | 2 | 76,000,000원 |
| 2024.02 | 64.31㎡ | 2 | 76,000,000원 |
| 2023.11 | 64.31㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2023.07 | 64.31㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2023.04 | 64.31㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.31㎡ | 3건 | 62,000,000원 |
최근 12개월 거래 평균은 62,000,000원, 최신 2026.03 거래도 62,000,000원입니다. 현재 최저가 51,200,000원은 두 기준 모두의 82.6%로, 현재 회차에서는 최근 시세보다 낮은 가격대입니다. 반면 최근 거래군은 이전 거래군보다 -11.5% 낮아졌습니다. 따라서 “감정가 대비 64%” 자체보다 최근 시세 대비 82.6%라는 할인과 하락 추세 -11.5%를 함께 보는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,321,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 46,200,000원 | 46,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,678,400원 |
현재 최저가 51,200,000원 가정에서는 채권최고액 46,200,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 잔여액은 3,678,400원입니다. 해당 근저당권은 2025.03.12. 한국주택금융공사로 이전 등기돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 64% | 51,200,000원 | 46,200,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 40,960,000원 | 39,822,720원 | 6,377,280원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 41% | 32,768,000원 | 31,778,176원 | 14,421,824원 |
추가 유찰 시 근저당 채권의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 가격 하락에 따라 채권자가 덜 배당받는 것과 매수인이 그 미배당액을 승계하는 것은 별개의 문제이며, 현재 시나리오상 매수인에게 전가되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충일중학교 북동쪽 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 금봉대로·만리산로 등 간선도로와 노선버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제308호로, 위생·급배수·개별난방·도시가스·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역에 해당하고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 399,400원/㎡입니다.
- 단지·거래. 금산(101~104동) 175세대, 준공일 1990.05.30. 동일 면적 최근 실거래는 55,000,000원부터 80,000,000원 사이에 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 현재 최저가 51,200,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 62,000,000원의 82.6%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -11.5% 낮아졌으므로 전체 평균 68,041,666원만 기준으로 가격 메리트를 확대 해석하지 않습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 권리 이전 확인. 2021.02.15. 설정된 국민은행 근저당권은 2025.03.12. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매를 진행했습니다.
- 공유관계 확인. 현재 등기상 박영수·박채림·박채원·이미영·이샘이나·이어진·임순옥의 공유관계로 정리돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 물건은 매수인 인수액이 0원이고 확인된 임차인도 없어 권리구조가 비교적 단순합니다. 현재 최저가 51,200,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 62,000,000원의 82.6%까지 내려와, 신건 때보다 가격 조건은 뚜렷하게 개선됐습니다. 다만 최근 거래 추세가 이전 거래군 대비 -11.5%이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 최근 시세 대비 할인 확인, 하락 추세는 경계입니다.