대구지방법원 2025타경8426. 대구 수성구 시지동 243-6의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 118.0㎡이고, 감정평가상 기호 2-1 건물은 단독주택, 기호 2-2는 화장실로 이용 중입니다. 기호 2-2는 공부상 용도가 창고지만 실제 이용은 화장실이며, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다.
등기상 현재 공유자는 류완하 13분의 2, 이갑선 13분의 11입니다. 2025.06.26 류완하를 채권자로 한 경매개시결정이 등기됐고 원인은 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 현재 등기부에는 존속하는 근저당권이나 압류가 확인되지 않지만, 권리분석의 핵심은 등기부보다 안병국의 점유·전입 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8426 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 시지동 243-6 · 달구벌대로 3072-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 118.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 건물 이용 | 기호 2-1 단독주택 · 기호 2-2 화장실 |
| 공유자 | 류완하 13분의 2 · 이갑선 13분의 11 |
| 감정가 / 최저가 | 499,946,960원 / 244,974,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차관계가 핵심
과거 근저당권과 강제경매 등기는 이미 말소됐습니다. 2012.04.19 설정된 대구신용보증재단 근저당권도 2024.03.08 강제경매 매각 과정에서 말소됐고, 안병국 지분 13분의 2는 2024.03.04 강제경매로 매각돼 류완하에게 이전됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.06.26 등기됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안병국 | 2024.01.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 그러나 보증금이 확인되지 않아 배당으로 얼마나 회수되는지, 낙찰자가 얼마를 인수하는지를 계산할 수 없습니다. 특히 최저가 244,974,000원만을 실질 취득가격으로 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 499,946,960원, 2회 유찰 후 최저매각가는 244,974,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 근거는 부족합니다.
토지 공시지가는 1,930,000원/㎡이고 토지면적은 118.0㎡입니다. 공시지가는 참고자료일 뿐 실제 매매시세를 대신하지 않으며, 이 사건은 단독주택과 토지, 제시외 건물을 일괄매각하는 구조이므로 토지와 건물의 현황을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,974,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,229,636원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 류완하 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 240,744,364원 |
배당계산은 매각가 244,974,000원, 집행비용 4,229,636원을 반영한 값입니다. 류완하의 채권액은 확인되지 않아 배당액 0원으로 계산됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 안병국의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 244,974,000원 | 240,744,364원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 171,481,800원 | 168,281,055원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 120,037,259원 | 117,556,737원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각가 자체는 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하고 낙찰가에서 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수해야 하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 안병국의 보증금이 확인되지 않은 현재는 위 시나리오의 계산상 인수 0원을 실제 취득비용으로 그대로 사용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 시지동 고산초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대구지하철 2호선 고산역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 118.0㎡, 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역·고산초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 기호 2-1은 세멘벽돌조 스라지붕 2층 단독주택으로 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 현황 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 기호 2-2는 공부상 창고이고 실제로는 화장실로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안병국 보증금 확인. 전입일 2024.01.23은 경매개시결정일보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 범위를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마십시오.
- 실질취득비용 재계산. 인수 가능한 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 미배당액을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 실거래 시세 대조. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물이 함께 매각되므로 현황과 매각 대상의 일치 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 기호 2-2 확인. 공부상 창고, 실제 화장실인 건물의 현황과 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 류완하 13분의 2, 이갑선 13분의 11 공유 상태에서 진행되는 사건이므로 매각 범위와 공유관계 해소 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 한 사람
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 499,946,960원에서 2회 유찰돼 최저가가 244,974,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 안병국의 2024.01.23 전입이 먼저입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다.
따라서 현재 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 실질취득비용은 아직 확정되지 않았다”입니다. 배당표의 인수 0원만 믿고 응찰하기보다 임차보증금·점유관계부터 확인하고, 그 결과를 낙찰가에 더한 실질취득비용을 실제 지역 시세와 비교하는 순서가 필요합니다.
