청주지방법원 2025타경30833. 등기상 소유자는 임새봄·임태오·정인경의 공유이고, 각각 지분은 임새봄 7분의 2, 임태오 7분의 2, 정인경 7분의 3입니다. 이번 강제경매는 그중 임새봄 지분에 대한 경매입니다. 2025년 3월 한화생명보험 주식회사의 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤 교보생명보험주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 ‘인수 0원’과 ‘안전한 전체 소유권 취득’은 같은 의미가 아닙니다. 낙찰자가 취득하는 것은 호실 전체가 아니라 공유지분 7분의 2입니다. 나머지 공유지분은 그대로 남고, 매각물건명세서 비고에는 공유자 우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건도 명시돼 있습니다. 가격이 낮아 보여도 지분 자체의 처분·사용·환금성 문제를 별도로 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30833 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 253-10 나동 1층102호 |
| 도로명주소 | 충청북도 음성군 금왕읍 무극로265번길 5 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 감정 이용상태 다세대주택 · 전용 46.26㎡ · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유관계 | 임새봄 7분의 2 · 임태오 7분의 2 · 정인경 7분의 3 |
| 매각대상 | 임새봄 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 9,800,000원 / 6,272,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 55,622,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 ‘지분’이 남는다
1999년 농업협동조합중앙회의 근저당권은 2004년 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.03.19. 임새봄 지분에 설정된 한화생명보험 주식회사의 가압류 51,559,377원입니다. 이후 교보생명보험주식회사 가압류 32,831,199원과 2025.10.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 실거래 비교 — 19.3%를 ‘80% 할인’으로 읽으면 안 된다
청운빌라(가,나동) 전용 46.26㎡의 확인된 최근 거래는 2건입니다. 2024.09. 3층이 30,000,000원, 2024.12. 4층이 35,000,000원에 거래돼 최근 12개월 평균은 32,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 46.26㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2024.09 | 46.26㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 평균 | 46.26㎡ | 2건 | 32,500,000원 |
현재 최저가 6,272,000원은 데이터상 최근 12개월 평균의 19.3%로 표시됩니다. 그러나 실거래는 호실 거래이고 이번 경매는 임새봄 지분 7분의 2 매각입니다. 비교대상의 권리 범위가 서로 다르므로 이 19.3%를 곧바로 ‘시세의 19.3%에 전체 호실을 사는 것’으로 해석하면 안 됩니다. 이 물건은 절대가격보다 지분가치와 공유관계를 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 512,896원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 51,559,377원 | 5,759,104원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 32,831,199원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 · 한화생명보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 확인 채권액 84,390,576원 중 예상 채권자 배당은 5,759,104원, 미배당은 78,631,472원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 6,272,000원 | 5,759,104원 | 78,631,472원 |
| 3회 유찰 · 51% | 5,017,600원 | 4,527,283원 | 79,863,293원 |
| 4회 유찰 · 41% | 4,014,080원 | 3,541,827원 | 80,848,749원 |
유찰이 더 진행돼 매각가격이 낮아져도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 그러나 가격이 떨어진다고 해서 공유지분이라는 본질이 바뀌지는 않습니다. 이 사건의 위험은 채권 인수보다는 공유상태·사용관계·향후 처분성에 있습니다.
⑤ 공유자 우선매수 — 외부 입찰자의 핵심 변수
현재 공유자는 임새봄·임태오·정인경입니다. 이번 매각대상은 임새봄의 지분 7분의 2이므로, 낙찰 이후에도 나머지 공유자와의 공동소유관계가 지속됩니다. 단순한 소액 경매가 아니라 공유지분 투자로 봐야 하는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 용천초등학교 북서측 인근. 아파트·연립다세대·단독주택·근린생활시설·학교·공공기관 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측 및 남동측 도로로 진출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·하수처리구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 509,300원/㎡입니다.
- 단지 규모. 청운빌라(가,나동) 15세대, 사용승인 관련 기준일은 1991.09.16입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전체 호실 경매로 착각하지 않기. 매각대상은 임새봄 지분 7분의 2입니다. 등기상 나머지 공유지분은 낙찰 후에도 남습니다.
- 19.3% 지표의 착시 피하기. 최근 실거래 30,000,000원·35,000,000원은 호실 거래이고, 최저가 6,272,000원은 지분매각 가격입니다.
- 공유자 우선매수 확인. 공유자 우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건이 있으므로 최고가 신고만으로 취득이 확정된다고 가정하지 마세요.
- 실제 점유자 확인. 현장조사에서 내부 출입을 하지 못했고 임대관계가 미상입니다. 점유자·임대차·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 지분 사용·처분성 검토. 공유지분만 취득하는 구조이므로 향후 사용협의와 처분 가능성을 일반 호실 경매와 별도로 검토해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수를 구분. 현 회차 미배당은 78,631,472원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 지분 구조가 먼저다”
이 물건은 최저매각가 6,272,000원, 2회 유찰, 매수인 인수 0원이라는 숫자만 보면 접근성이 높아 보입니다. 최근 46.26㎡ 실거래 평균 32,500,000원과 비교하면 19.3%라는 지표도 눈에 띕니다. 그러나 가장 중요한 사실은 전체 호실이 아니라 임새봄 지분 7분의 2만 매각된다는 것입니다.
권리상 후순위 가압류가 매각으로 소멸하고 인수액이 0원인 점은 긍정적입니다. 반면 나머지 공유지분이 그대로 남고, 공유자 우선매수 특별매각조건이 있으며, 내부조사가 이뤄지지 않아 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 일반적인 저가 아파트 경매가 아니라 “저가로 보이는 공유지분 경매”로 평가해야 합니다. 가격 숫자보다 공유관계와 환금성이 먼저입니다.
