청주지방법원 2025타경30833. 충북 음성군 금왕읍 무극리 청운빌라 나동 1층 102호입니다. 감정 이용상태는 다세대주택이고, 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 4층 건물의 1층입니다. 등기부상 현재 공유자는 정인경 7분의 3, 임새봄 7분의 2, 임태오 7분의 2입니다. 이번 경매는 그중 임새봄 지분에 대한 지분매각으로 진행됩니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당권 6,500,000원은 2004.05.27. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.03.19. 임새봄 지분에 설정된 한화생명보험 주식회사 가압류입니다. 그 뒤 교보생명보험주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30833 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 253-10 나동 1층102호 · 무극로265번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택으로 이용중 · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 공유관계 | 정인경 7분의 3 · 임새봄 7분의 2 · 임태오 7분의 2 |
| 매각대상 | 임새봄 지분 7분의 2 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 9,800,000원 / 6,272,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 55,622,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 임새봄 지분 가압류
1999년 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당권은 2004년 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.03.19. 한화생명보험 주식회사의 51,559,377원 가압류입니다. 이어 2025.08.06. 교보생명보험주식회사 32,831,199원 가압류가 설정됐고, 2025.10.15. 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 실거래 비교 — 19.3%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
청운빌라(가,나동) 46.26㎡ 거래 표본은 2건입니다. 2024.09. 3층 30,000,000원, 2024.12. 4층 35,000,000원으로 평균은 32,500,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 19.3%로 계산돼 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 46.26㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2024.09 | 46.26㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 평균 | 46.26㎡ | 2건 | 32,500,000원 |
하지만 이 비교에는 결정적인 차이가 있습니다. 실거래는 청운빌라 46.26㎡의 거래가격이고, 경매는 임새봄의 7분의 2 지분만 매각합니다. 따라서 최저가 6,272,000원을 전체 주택 실거래 32,500,000원과 직접 비교해 “80% 이상 싸다”고 해석할 수 없습니다. 지분은 단독 사용·처분이 제한되고 향후 공유물 분할이나 협의가 필요할 수 있어 일반적인 전체 소유권보다 환금성이 낮습니다.
또한 비교 가능한 거래가 2024.09.과 2024.12. 두 건에 그쳐, 2026.09.14. 매각기일과는 시간 간격이 있습니다. 최신 거래가격은 35,000,000원이지만 현재 시장가격을 그대로 대표한다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 512,896원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 51,559,377원 | 5,759,104원 |
| 3. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 32,831,199원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 한화생명보험주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 84,390,576원 중 예상 배당액은 5,759,104원이고, 미배당액은 78,631,472원입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 지분 특성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 6,272,000원 | 5,759,104원 | 78,631,472원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 5,017,600원 | 4,527,283원 | 79,863,293원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 4,014,080원 | 3,541,827원 | 80,848,749원 | 0원 |
가격이 더 낮아져도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 그러나 지분매각이라는 구조는 변하지 않습니다. 2회 유찰된 현재 가격이 낮아 보이는 이유 자체가 지분의 제한된 활용성과 환금성을 반영한 결과일 수 있으므로, 유찰 횟수를 가격 메리트로만 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용천초등학교 북서측 인근으로 아파트, 연립·다세대, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공공기관 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 4층 건물로 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 새시 창호이며 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 폭 약 4m 내외 포장도로에 진출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 공시지가는 509,300원/㎡입니다.
- 단지규모. 청운빌라(가,나동)는 15세대이며 사용승인일은 1991.09.16.입니다. 최근 확인되는 46.26㎡ 거래 표본은 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 취득 대상은 전체 102호가 아니라 임새봄의 7분의 2 지분입니다. 단독 점유·사용·매각을 전제로 계산하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건이 있으므로 낙찰 후 우선매수 행사 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 현장조사 시 내부 출입을 하지 못했습니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 30,000,000원·35,000,000원 거래는 전체 주택가격 비교자료입니다. 지분 경매가격과 직접 비교해 단순 할인율을 계산하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 2025.03.19. 가압류가 말소기준이며 이후 가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 지분”과 “싼 집”은 다르다
이 물건은 등기상 인수액이 0원이라는 점에서는 단순합니다. 그러나 전체 주택이 아니라 7분의 2 지분만 취득하는 경매이고, 공유자 우선매수 특별조건도 붙어 있습니다. 실거래 평균 32,500,000원과 현재 최저가 6,272,000원을 나란히 놓으면 큰 할인처럼 보이지만, 비교 대상 자체가 다릅니다. 여기에 임대관계 미상, 내부 미확인, 2회 유찰까지 겹쳐 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 지분 정리와 환금성 난도는 높은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 취득 후 공유관계를 어떻게 풀 수 있느냐입니다.
