청주지방법원 2025타경30928. 충주시 교현동 27-9의 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가 이용상태는 “단독주택”으로 기재돼 있습니다. 건물은 벽돌구조 (철근)콘크리트스라브위아스팔트슁글지붕 지상 2층, 사용승인일은 2004.11.05.입니다. 토지는 510㎡의 대지로 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)에 속합니다.
권리구조의 기준점은 2021.11.01. 설정된 문화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고, 이후 2024.02.14. 배명아 가압류 110,538,500원과 2025.11.19. 강제경매개시결정이 이어집니다. 두 권리는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2025.10.20. 국민건강보험공단 압류는 2025.10.21. 해제되어 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30928 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 교현동 27-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 · 510㎡ · 자연녹지지역 · 성장관리계획구역(주거형) · 공시지가 260,000원/㎡ |
| 건물 | 지상 2층 · 사용승인일 2004.11.05 · 도시가스 난방 및 위생·급배수설비 |
| 소유자 | 윤관홍 (2021.11.01. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 407,910,000원 / 261,062,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권 청구 | 112,125,408원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 ~ 2-4 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 윤관홍입니다. 2021.11.01. 소유권이전과 같은 날 설정된 문화새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤에 붙은 배명아 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
임차인·전입자 현황
| 성명 | 점유·이용 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한미옥 | 주민등록표상 전입자 · 부분 미상 | 2021.12.09 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
한미옥의 전입일은 2021.12.09.로, 말소기준인 문화새마을금고 근저당 2021.11.01.보다 늦습니다. 따라서 이 전입자는 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도로 원문 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 64%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
현재 최저매각가는 261,062,000원으로 감정가 407,910,000원의 64%입니다. 그러나 이 사건에서 비교할 동일 조건의 최근 실거래 기준은 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가보다 36% 낮다”는 사실을 곧바로 “시세보다 싸다”로 바꾸어 읽으면 안 됩니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 261,062,000원이며, 이 금액 자체를 주변 단독주택·토지 거래와 대조해야 가격 메리트가 생기는지 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,454,868원 |
| 1. 근저당 · 문화새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 배명아 | 110,538,500원 | 76,607,132원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 배명아 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 290,538,500원 중 256,607,132원이 배당되는 구조로, 미배당은 33,931,368원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 “단독주택”으로 이용 중이며, 도시가스 난방과 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 충주시 용산동 소재 충주용산초등학교 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 510㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면이며 자연녹지지역·도시지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)에 해당하며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 함께 보는 물건이고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율보다 실제 수요층과 주변 개별 거래가격 확인이 중요합니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 261,062,000원 | 256,607,132원 | 33,931,368원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 208,849,600원 | 205,125,706원 | 85,412,794원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 167,079,680원 | 163,940,564원 | 126,597,936원 | 0원 |
유찰이 추가되더라도 이 사건에서 계산되는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 회차가 내려갈수록 실질취득 기준도 매각가와 동일하게 내려갑니다. 그러나 가격이 내려간다는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 단독주택·토지 결합형 물건인 만큼 각 회차의 금액을 주변 개별주택 및 토지 거래와 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 원문 대조. 한미옥의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원문에서 재확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 2-1 ~ 2-4가 함께 매각되는 구조이므로 현황과 경계를 직접 확인하세요.
- 지번 연결. 등기상 교현동 27-9, 28-3 표시는 2005.11.14. 합병 후 현재 교현동 27-9로 정리된 관계를 원본에서 다시 대조하세요.
- ‘64%’ 착시 경계. 261,062,000원은 감정가의 64%일 뿐 시세의 64%라는 뜻이 아닙니다.
- 용도 확인. 사건 표시와 감정 이용상태가 다르게 표현되므로 실제 건물 현황·건축물대장·사용 형태를 확인하세요.
- 자연녹지지역. 향후 증·개축이나 토지 활용을 고려한다면 자연녹지지역·성장관리계획구역의 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2021.11.01. 문화새마을금고 근저당이 말소기준이고, 한미옥의 전입은 2021.12.09.로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 강제경매개시결정도 소멸하며, 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 현재 261,062,000원은 감정가 407,910,000원의 64%로 내려왔지만, 감정 이용상태가 단독주택이고 510㎡ 토지와 제시외 건물까지 포함되는 일괄매각입니다. 비교 실거래 기준 없이 “2회 유찰됐으니 싸다”고 결론내리기 어렵습니다. 권리분석은 통과에 가깝지만, 가격·환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
