청주지방법원 2025타경30928. 충주시 교현동 27-9에 소재하는 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2004년 사용승인을 받은 지상 2층 벽돌구조이고, 토지는 510㎡입니다.
현재 소유자는 윤관홍입니다. 2021년 11월 1일 소유권이전과 함께 문화새마을금고의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 배명아의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 핵심 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리 소멸과 투자수익은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 실제 거래시세가 검증되지 않았습니다. 또한 주민등록상 전입자 한미옥의 임대차관계가 확정되지 않아 명도와 점유상황을 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 교현동 27-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 건물 | 벽돌구조, 지상 2층 · 사용승인 2004.11.05 |
| 토지 | 510㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 윤관홍 (2021.11.01 소유권이전) |
| 감정평가액 | 407,910,000원 |
| 최저매각가 | 208,850,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 배명아 |
| 청구금액 | 112,125,408원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.01 문화새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 ~ 2-4 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리 소멸
말소기준권리는 2021.11.01 문화새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며, 등기상 공동담보 토지는 충주시 교현동 27-9입니다.
말소기준권리 이후인 2024년 2월 14일 배명아의 가압류 110,538,500원이 설정됐습니다. 2025년 11월 19일에는 해당 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
국민건강보험공단의 압류는 2025년 10월 20일 등기됐다가 2025년 10월 21일 이미 말소됐습니다. 과거 조흥은행 근저당권도 2012년 7월 17일 말소되어 현재 인수권리로 분류하지 않습니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입자는 있으나 대항력 없음
주민등록상 한미옥이 2021년 12월 9일 전입한 것으로 확인됩니다. 이는 말소기준 근저당권 설정일인 2021년 11월 1일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 갖추지 못한 상태로 판단됩니다.
다만 보증금, 확정일자, 임대차계약 내용 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임차인인지, 전입만 한 점유자인지는 별도 확인이 필요합니다.
| 전입자 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 / 배당요구 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 한미옥 주민등록표상 전입자 |
2021.12.09 확정일자 미상 |
보증금 미상 배당요구 미상 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 아님
말소기준일 이후 전입
|
보증기관의 대위·승계신고는 확인되지 않습니다. 확인된 전입자는 한미옥 1명이며, 임대차 성립 여부는 미상입니다. 현재의 인수액 0원 판단은 확인된 전입일과 등기상 권리순위에 따른 것으로, 실제 점유관계에 따른 별도 비용까지 0원임을 의미하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 절반이 곧 시장가치의 절반은 아니다
감정평가액은 407,910,000원, 현재 최저매각가는 208,850,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가 대비 51.2% 수준입니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 감정평가액 | 407,910,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 208,850,000원 | 51.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 167,080,000원 | 40.96% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 133,664,000원 | 32.77% | 0원 |
기재 권리관계대로라면 현재 최저가에 낙찰될 때 실질취득의 기본 기준금액은 208,850,000원입니다. 인수되는 선순위 임차보증금이 확인되지 않으므로, 별도의 임차보증금 인수액을 더하지 않습니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 보수비 및 기타 부대비용은 별도입니다.
3회 유찰이라는 사실도 중요합니다. 여러 차례 매각이 성립하지 않았다는 점은 확인되지만, 유찰 원인을 시세 부족, 물건의 물리적 상태 또는 권리 문제 중 하나로 특정할 근거는 없습니다. 유찰 횟수 자체를 가격 매력도의 가점으로 삼기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,723,900원 |
| 1. 근저당권 · 문화새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 가압류 · 배명아 | 110,538,500원 | 25,126,100원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 배명아 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권은 채권최고액 기준으로 계산한 추정 배당이며, 실제 피담보채무 잔액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 강제경매개시결정은 앞선 배명아 가압류의 본압류 이행으로, 별도의 독립 채권액을 임의로 중복 합산하지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 208,850,000원 | 205,126,100원 | 85,412,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 167,080,000원 | 163,940,880원 | 126,597,620원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 133,664,000원 | 130,992,704원 | 159,545,796원 | 0원 |
채권 미배당액은 현재 회차 85,412,400원에서 4회 유찰 시 126,597,620원, 5회 유찰 시 159,545,796원으로 늘어납니다. 하지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 추정됩니다.
이는 낙찰가 하락에 따라 채권자의 회수 가능액이 줄어드는 구조이지, 낙찰자가 부족한 배당액을 보충해야 하는 구조가 아닙니다. 배당손실과 인수위험을 구분하는 것이 이 사건의 권리분석 핵심입니다.
⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정평가 기준)
- 입지. 충주시 용산동 소재 충주용산초등학교 북동측 근거리입니다. 주변에는 단독주택 및 농경지가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 510㎡, 지목 대, 완경사·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며, 개별공시지가는 260,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며, 주거형 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 향후 증축·개축·용도변경 가능성은 관계 법령과 현장 조건에 따라 별도 확인해야 합니다.
- 건물. 2004.11.05 사용승인된 지상 2층 벽돌구조 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감, 내부는 벽지·타일과 강화마루 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 도시가스 난방설비와 기본적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축물 현황. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물에 대한 별도 확인은 필요합니다.
- 환금성. 토지와 단독주택 이용 건물을 함께 취득하는 물건으로, 아파트처럼 표준화된 호실별 거래비교가 어렵습니다. 주변 거래사례와 건물 상태를 반영한 개별 평가가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 검증. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 마세요. 충주시 교현동 인근의 유사한 토지·단독주택 이용 건물 거래를 비교하고, 토지 가치와 건물 잔존가치를 구분하여 검토해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 한미옥의 전입일은 2021.12.09로 말소기준권리 이후입니다. 다만 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 강제경매 채권 확인. 배명아의 가압류 110,538,500원과 신청청구금액 112,125,408원, 본압류 이행 관계를 집행기록에서 대조하세요. 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 유의해야 합니다.
- 문화새마을금고 근저당 확인. 채권최고액은 180,000,000원입니다. 실제 채권 잔액과 배당 관계는 배당표 확정 전까지 변동할 수 있습니다.
- 제시외 건물 실사. 일괄매각 대상인 2-1 ~ 2-4의 실제 구조·이용상태·노후도를 확인하세요. 감정에 포함된 시설이더라도 유지·보수비 부담이 발생할 수 있습니다.
- 토지 합병·경계 확인. 교현동 27-9와 28-3의 합병 이력을 확인하고, 현재 지적도와 건물 배치, 토지 이용 및 접도 상태를 대조하세요.
- 용도 및 건축 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역에 해당하므로 향후 건축행위와 활용계획이 관련 규정에 적합한지 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금·명도비. 배당표상 인수 0원과 별개로, 실제 취득·점유 이전 과정에서 발생하는 비용을 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 2026.07.17 발급된 등기사항전부증명서 이후 변동 사항이 있을 수 있으므로, 매각기일 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 반드시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 사건의 가장 중요한 장점은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 주민등록상 전입자도 말소기준권리 이후 전입하여, 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다.
반면 가격 판단은 명확하지 않습니다. 감정가 407,910,000원인 물건이 3회 유찰되어 208,850,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래를 통한 시장가치 검증이 이루어지지 않은 상황에서 이를 저렴한 매물이라고 평가할 근거는 부족합니다. 3회 유찰 이력도 신중하게 해석해야 합니다.
특히 연립/다세대 + 토지로 표시된 물건이 실제로는 단독주택으로 이용되고 있으며, 제시외 건물과 토지 합병 이력까지 존재합니다. 이는 일반 아파트 경매보다 목적물 확인과 가격평가에 더 많은 검토가 필요한 이유입니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 등기상 인수위험이 낮다는 점은 긍정적이지만, 가격 적정성과 실제 점유, 제시외 건물의 상태를 확인하기 전에는 현재 최저가만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 시장가치와 취득 후 비용을 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
