대구지방법원 2025타경9753. 본건은 대구광역시 북구 금호동 813의 숙박시설 SWEET MOTEL과 토지입니다. 지상 5층 철근콘크리트 건물이며 2014.04.17. 사용승인됐고, 토지는 1,092㎡입니다. 감정가는 5,908,573,260원, 현재 최저매각가는 2,895,201,000원입니다. 신청채권자 서부산농업협동조합의 청구액은 4,864,260,463원입니다.
등기 권리만 보면 2023.04.19. 서부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 대구광역시북구 압류, 경매개시결정, 현대카드·롯데카드 가압류, 이순조 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위보다 앞서 점유한 두 법인 임차인입니다. 주식회사 스윗하우스와 주식회사 그뤠잇하우스는 모두 2021.12.23. 전입으로 조사돼 말소기준권리보다 앞서며, 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 두 임차인 모두 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9753 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 금호동 813 · 대구광역시 북구 한강로8길 21-2 |
| 용도 | 숙박시설(SWEET MOTEL) + 토지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 사용승인일 2014.04.17 |
| 토지 | 1,092㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 양원길 |
| 감정가 / 최저가 | 5,908,573,260원 / 2,895,201,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산농업협동조합 / 4,864,260,463원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.04.19. 서부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,640,000,000원이며 토지 대구광역시 북구 금호동 813을 공동담보로 합니다. 그 이후의 압류·가압류·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 보증금 미상이 핵심 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스윗하우스 | 2021.12.23 | 미상 | 500,000원 | 대항력 있음 | 미상 |
| 이순조 | 2024.12.26 | 100,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
| 주식회사 그뤠잇하우스 | 2021.12.23 | 미상 | 500,000원 | 대항력 있음 | 미상 |
실제 임차인은 3명입니다. 이순조는 2024.12.26. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 2026.01.02. 배당요구를 했습니다. 또한 2026.01.14. 건물전체 1,926.56㎡를 범위로 전세금 100,000,000원의 전세권이 설정됐지만 이 전세권 역시 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
반면 주식회사 스윗하우스와 주식회사 그뤠잇하우스는 말소기준보다 앞선 점유자입니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 대항력은 있는데 인수액을 계산할 수 없는 상태입니다. 배당표상 매수인 인수가 0원이라는 계산만 믿고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 2,895,201,000원으로 감정가 5,908,573,260원의 49% 수준입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않고, 대항력 있는 두 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,895,201,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,352,010원 |
| 2. 근저당 · 서부산농업협동조합 | 5,640,000,000원 | 2,863,848,990원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,540,619원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 28,493,451원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 이순조 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,779,034,070원 중 배당액은 2,863,848,990원이며, 미배당액은 2,915,185,080원입니다. 위 계산에서 매수인 인수는 0원으로 산정됐지만, 말소기준보다 앞선 두 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 인수 위험까지 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(SWEET MOTEL)로 이용 중입니다. 1층은 수부실·홀·계단실·창고, 2층~4층은 각 객실 12개호와 창고, 5층은 객실 6개호·휴게실·물탱크실·보일러실입니다. 제시외 건물은 주차장입니다.
- 입지. 금호근린공원 남서측 인근이며, 주위는 숙박시설·근린생활시설·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 1,092㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지, 세로장방, 중로한면입니다. 공시지가는 1,614,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역이며, 중로3류와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층으로 위생·급배수·전기온수보일러 난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금 확인. 주식회사 스윗하우스와 주식회사 그뤠잇하우스의 보증금이 미상입니다. 실제 임대차계약과 보증금 액수를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 최저가 2,895,201,000원에 실제 인수되는 미배당 보증금이 있으면 그 금액을 합산해야 합니다.
- 이순조 권리 구분. 이순조는 2024.12.26. 전입으로 대항력이 없고 2026.01.02. 배당요구를 했으며, 2026.01.14. 설정된 전세권도 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
- 2회 유찰을 가격 메리트로 단정 금지. 감정가 대비 49%지만 실거래 시세가 없어 시장가격 대비 저가 여부는 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 주소 변경 확인. 2026.06.10. 건물 등기사항전부증명서상 도로명주소가 대구광역시 북구 한강로8길 813에서 대구광역시 북구 한강로8길 21-2로 변경됐습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 5,908,573,260원에서 2회 유찰돼 최저가가 2,895,201,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 사실은 2021.12.23.부터 점유한 대항력 임차인 2명의 보증금이 미상이라는 점입니다. 현재 배당계산은 매수인 인수 0원으로 되어 있지만, 그 계산만으로 실제 인수까지 0원이라고 결론내릴 수 없습니다.
후순위 등기권리는 매각으로 소멸하므로 등기 구조 자체는 정리되지만, 주식회사 스윗하우스와 주식회사 그뤠잇하우스의 보증금이 확인되는 순간 실질취득가가 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰된 저가 숙박시설”이 아니라 “대항력 임차인 보증금부터 확정해야 하는 숙박시설”로 접근해야 합니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트와 최종 인수 위험 모두 보류가 맞습니다.
