청주지방법원 2025타경30940. 충주시 앙성면 돈산리 하일라돈산온천콘도미니엄 제5층 제5010호입니다. 감정평가상 이용상태는 휴양콘도미니엄이며, 사건상 용도표시는 근린시설입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 근저당의 규모보다 경매 대상의 범위입니다. 등기상 소유자는 모두 10분의 1씩 공유하고 있으며, 이번 강제경매는 해양통산주식회사 지분에 대한 경매개시결정입니다. 즉 낙찰자가 취득하는 것은 전체 호실이 아니라 10분의 1 공유지분입니다.
말소기준권리는 2012.07.11. 한국무역보험공사의 근저당권으로, 해양통산주식회사 지분 전부에 설정된 채권최고액 1,700,000,000원입니다. 이후 같은 지분에 붙은 신용보증기금 가압류, 중소기업진흥공단 가압류, 광주시 압류와 2025.11.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 조사되지 않아 별도의 임차보증금 인수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30940 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 155-1 하일라돈산온천콘도미니엄 5층 5010호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 휴양콘도미니엄으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브, 철골위 샌드위치판넬지붕 · 지하2층/지상9층 중 제5층 제5010호 |
| 매각대상 | 해양통산주식회사 공유지분 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 13,000,000원 / 8,320,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 그러나 공유관계는 별개
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권을 가진 임차인의 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 말소기준은 2012.07.11. 한국무역보험공사 근저당권이며, 그 뒤의 신용보증기금 가압류 100,000,000원, 중소기업진흥공단 가압류 152,570,733원, 광주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 공유자 구조 — 10명 공유, 각 10분의 1
| 공유자 | 지분 |
|---|---|
| 고재천 | 10분의 1 |
| 권승원 | 10분의 1 |
| 김수경 | 10분의 1 |
| 서정욱 | 10분의 1 |
| 안석영 | 10분의 1 |
| 우성호 | 10분의 1 |
| 이현중 | 10분의 1 |
| 장기원 | 10분의 1 |
| 한옥희 | 10분의 1 |
| 해양통산주식회사 | 10분의 1 |
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가 64%, 시세 비교는 불가
감정가는 13,000,000원, 현재 최저매각가는 8,320,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 6,656,000원(51%), 4회 유찰 시 5,324,800원(41%)입니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않으므로, 8,320,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 전체 호실이 아닌 10분의 1 지분이고 이용상태가 휴양콘도미니엄이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 549,760원 |
| 1. 근저당 · 한국무역보험공사 | 1,700,000,000원 | 7,770,240원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업진흥공단 | 152,570,733원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국무역보험공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 1,962,570,733원, 채권자 예상배당은 7,770,240원, 미배당은 1,954,800,493원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 실제 배당은 당해세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 “올데이골프앤리조트” 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 휴양콘도미니엄으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며, 서측 노폭 5m 내외 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 냉난방설비, 옥내소화전·스프링클러 등 소화설비와 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 12,305㎡, 지목 대, 부정형 완경사지이며 콘도미니엄 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(충온온천지구), 관광지(충온온천관광지), 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 159,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 전체 호실이 아니라 해양통산주식회사 지분 10분의 1 매각이라는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건이 있으므로 입찰 전 해당 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만 실거래 시세 자료가 없어 “싸다”고 단정할 수 없습니다.
- 공유관계. 낙찰 후 나머지 공유자 지분이 그대로 유지되므로 실제 이용과 처분 구조를 별도로 검토해야 합니다.
- 용도·환금성. 휴양콘도미니엄으로 이용되는 물건이라는 점을 감안해 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제로 보면 안 됩니다.
- 배당. 현재 최저가에서는 근저당권도 전액 배당되지 않으며 총 미배당액은 1,954,800,493원입니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 지분 구조
이 물건은 감정가 13,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 8,320,000원까지 내려왔습니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이라 표면적인 권리 승계 부담은 크지 않습니다. 그러나 경매 대상은 전체 호실이 아니라 해양통산주식회사 소유 10분의 1 지분입니다. 게다가 공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건도 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 단순한 “저가매수”가 아닙니다. 후순위 권리는 소멸하지만 공유관계는 남고, 휴양콘도미니엄이라는 이용특성도 그대로 남습니다. 실거래 시세가 없어 현재 최저가의 가격 우위도 확인할 수 없습니다. 권리 승계는 단순하지만, 지분 구조와 환금성 때문에 난도가 높은 경매로 보는 것이 맞습니다.
