청주지방법원 2025타경30940. 충주시 앙성면 돈산리의 하일라돈산온천콘도미니엄 5층 5010호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용상태는 휴양콘도미니엄입니다. 전체 건물은 지하 2층·지상 9층 규모이고 해당 물건은 5층에 위치합니다. 가격만 보면 3회 유찰 끝에 감정가의 절반 수준까지 낮아져 관심을 끌 수 있지만, 일반적인 독립 호실 경매와는 본질적으로 다릅니다.

등기상 공유자는 각각 10분의 1 지분을 보유하고 있으며, 이번 경매는 해양통산주식회사의 10분의 1 지분을 대상으로 합니다. 따라서 낙찰자는 5010호 전체를 단독 소유하는 것이 아니라 해당 공유지분을 취득합니다. 다른 공유자의 지분은 이 경매만으로 취득되지 않으며, 실제 객실 사용, 수익 배분, 시설 운영 및 지분 처분 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 공유관계는 남는다

말소기준권리는 2012.07.11 설정된 한국무역보험공사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,700,000,000원으로 기재되어 있지만, 이는 공동담보목록이 있는 근저당권의 채권최고액으로, 이번 지분의 시가나 매수인의 인수금액을 뜻하지 않습니다.

근저당권은 해양통산주식회사 지분 전부에 설정되어 있고, 그 이후 같은 지분에 설정된 신용보증기금·중소기업진흥공단 가압류와 광주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이미 말소된 다른 압류등기는 현재 인수 대상에 포함되지 않습니다. 다만 다른 공유자의 소유지분까지 소멸하거나 이전되는 것은 아닙니다.

② 가격 비교 — 감정가의 절반이어도 저평가 판단은 별개

이번 최저매각가는 6,656,000원으로, 감정가 13,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰을 거친 가격이며, 추가 유찰을 가정한 회차별 금액도 제시되어 있습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 가정값이며 향후 실제 매각조건이나 최저매각가를 확정하는 수치는 아닙니다.

가격 메리트를 판단할 때는 단순한 감정가 대비 할인율보다 같은 콘도미니엄의 유사 지분 거래가격과 실제 처분 가능성이 중요합니다. 확인된 비교 실거래 시세가 없으므로 6,656,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 또한 해당 지분을 취득해도 객실 전체를 자유롭게 사용하거나 매각할 수 있다는 보장은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 6,656,000원 가정)

최저매각가 6,656,000원을 기준으로 집행비용 519,808원을 공제하면 배당 가능액은 6,136,192원입니다. 예상 배당은 한국무역보험공사 근저당권에 배정되고, 후순위 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 소유자 잔여금 역시 0원으로 추정됩니다.

배당표상 채권총액은 1,962,570,733원, 채권자 배당총액은 6,136,192원, 미배당금은 1,956,434,541원입니다. 다만 채권총액에는 공동담보 근저당권의 채권최고액과 동일 채권자가 신청한 경매청구액이 별도 항목으로 반영되어 있을 수 있으므로, 이를 이 물건에 귀속되는 독립적인 실제 채무총액으로 확정해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치이며, 실제 채권잔액·당해세·배당순위 및 공동담보 배당관계에 따라 금액은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인의 인수금액과 다릅니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 앙성면 돈산리의 올데이골프앤리조트 남동측 근거리에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 분포합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있습니다. 서측 약 5m 폭의 포장도로를 통해 진출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 건물로, 외벽은 돌붙임·페인팅 등의 마감이며 실내에는 인테리어·벽지·타일 마감 등이 적용되어 있습니다. 위생·급배수, 냉난방, 소화 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 휴양콘도미니엄으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트와는 이용목적, 관리방식, 시장 수요 및 처분 가능성이 다를 수 있습니다.
• 토지. 부정형 완경사지에 위치한 콘도미니엄 건부지입니다. 토지면적은 12,305㎡이며 지목은 대, 공시지가는 159,000원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(충온온천지구), 관광지(충온온천관광지) 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건축 관련. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 휴양콘도미니엄의 10분의 1 공유지분이라는 특성상 일반적인 독립 호실보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다. 이미 3회 유찰된 점과 실제 공유지분 거래 수요를 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 해양통산주식회사 지분 10분의 1만 매각됩니다. 5010호 전체 소유권을 취득한다고 오해하지 않아야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건을 확인하고, 실제 우선매수 신고 및 행사 가능성을 점검해야 합니다.
• 공유지분 사용·수익. 낙찰 후 객실을 실제로 사용할 수 있는지, 운영수익을 배분받을 수 있는지, 다른 공유자와의 합의나 운영규정이 있는지 확인해야 합니다.
• 실제 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 운영자·이용자·점유자의 존재 여부와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 배당. 한국무역보험공사 근저당권의 채권최고액 1,700,000,000원과 공동담보관계, 실제 채권잔액 및 배당 순위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 운영·관리비. 콘도미니엄 관리비 체납, 운영 관련 부담금 및 공유지분에 귀속될 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고, 동일 시설의 지분 거래 사례와 실제 환금 가능성을 조사해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 6,656,000원, 4회 유찰 가정 5,324,800원, 5회 유찰 가정 4,259,840원의 가격 변화를 검토하되 가격 인하가 공유지분의 구조적 위험을 해결하지는 않는다는 점을 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 확인하고 입찰보증금 및 매각기일의 변동 여부도 법원 공고로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “절반 가격”보다 중요한 것은 무엇을 사는가

이 물건은 3회 유찰을 거쳐 감정가 13,000,000원에서 최저매각가 6,656,000원까지 하락했습니다. 권리관계도 배당 분석상 인수 0원으로 정리되어 있어 겉보기에는 부담이 작아 보일 수 있습니다.

그러나 매수인이 취득하는 것은 콘도미니엄 객실 전체가 아니라 해양통산주식회사의 10분의 1 공유지분입니다. 공유자 우선매수권이 존재하며, 다른 공유자의 소유권과 시설 운영관계도 남습니다. 휴양콘도미니엄이라는 이용 특성까지 고려하면 일반적인 주거용 부동산보다 실사용 및 환금성 검증이 중요합니다.

최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 유사 공유지분의 거래 시세도 확인되지 않았으므로, 현재 단계에서는 가격 매력보다 공유관계 해소 가능성·사용수익 구조·재매각 가능성을 우선 검토하는 것이 타당합니다.

결론은 ‘등기상 인수는 없지만, 공유지분과 환금성 위험은 크다’입니다. 권리의 단순 소멸 여부와 별개로 매수 후 활용 가능성에 상당한 불확실성이 남는 물건이므로 적극적인 가격 평가보다는 보수적인 접근이 적절합니다.