청주지방법원 2025타경30948. 음성군 대소면 소석리 ‘이안음성대소아파트’ 102동 2층 202호입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당· 화장실2·현관·발코니 등으로 이용 중인 아파트이며, 2019년 1월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 2층입니다. 소유자 표만진은 2020년 7월 22일 거래가액 190,773,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 한국스탠다드차타드은행에 채권최고액 138,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권 49,200,000원, 경기신용보증재단 가압류 27,480,000원, 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 대우산업개발의 채권최고액 65,000,000원 근저당권은 2021년 11월 이미 말소돼 현재 부담으로 볼 수 없습니다. 임차인 조사 내역도 없어 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30948 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 대소면 소석리 626 이안음성대소아파트 102동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·화장실2·현관·발코니 등 · 20층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 표만진 · 2020.07.22 소유권이전 · 거래가액 190,773,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,600,000원 / 110,464,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 119,838,039원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2019.01.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2020.07.22 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 상상인플러스저축은행 근저당권·경기신용보증재단 가압류· 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정됐던 대우산업개발 근저당권은 2021.11.09 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당이 생기더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래권보다 낮다
이안음성대소아파트의 동일면적 74.85㎡ 최근 12개월 실거래는 총 12건, 평균 161,833,333원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 162,000,000원, 표본 최저는 150,000,000원, 최고는 175,000,000원입니다. 현재 최저매각가 110,464,000원은 최근 12개월 평균의 68.3%로, 감정가 수준에서 두 차례 가격이 내려오며 실거래 구간 아래에 위치했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 74.85㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2026.05 | 74.85㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 74.85㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 74.85㎡ | 7 | 164,000,000원 |
| 2025.11 | 74.85㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 74.85㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2025.10 | 74.85㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 74.85㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 2025.08 | 74.85㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 74.85㎡ | 14 | 162,000,000원 |
| 2025.06 | 74.85㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2025.06 | 74.85㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 평균 | 74.85㎡ | 12건 | 161,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 110,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,346,496원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 138,600,000원 | 108,117,504원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 49,200,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,480,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액은 215,280,000원, 예상 배당액은 108,117,504원이며 미배당은 107,162,496원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 110,464,000원 | 108,117,504원 | 107,162,496원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 88,371,200원 | 86,380,518원 | 128,899,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 70,696,960원 | 69,024,415원 | 146,255,585원 | 0원 |
후순위 채권자의 미배당은 회차가 내려갈수록 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차보증금처럼 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄되는 구조가 아닙니다. 실제 취득가격 판단의 중심은 낙찰가 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대금로(82번국도) 남동측 인근에 위치하며 주변은 이안음성대소아파트·음성SK뷰아파트 등 아파트단지와 농경지·임야가 형성된 외곽 지역입니다. 상가·관공서 등 생활편의시설은 인근에 있습니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통편이 통과하는 국도가 인근에 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.01.17 사용승인, 철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물입니다. 개별가스보일러 난방·위생설비·승강기·화재경보·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 총 651세대이며, 단지는 11개동 아파트 건물과 단지 내 상가·부대시설 건물 부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·주거용지·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 343,500원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 확인. 2020.07.22 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 말소기준으로 보고 후순위 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본과 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·전입세대열람·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 저층 가격 보정. 대상은 20층 건물 중 2층입니다. 최근 실거래에는 1층 150,000,000원, 3층 155,000,000원·175,000,000원 거래도 있으므로 층과 내부상태를 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 흐름 확인. 현재 2회 유찰, 같은 단지 경매 평균은 3.3회입니다. 낮아진 최저가만 보지 말고 실제 응찰 경쟁과 추가 유찰 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 실제 점유자의 인도·명도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 가볍고, 승부는 가격과 현장 확인
이 사건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 말소기준인 한국스탠다드차타드은행 근저당권 뒤에 붙은 상상인플러스저축은행 근저당권과 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하고, 임차인 조사 내역도 없습니다. 현재 최저가 110,464,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 161,833,333원의 68.3% 수준까지 내려왔습니다.
다만 이미 두 차례 유찰됐고 같은 단지 경매 평균도 3.3회 유찰입니다. 따라서 이 물건은 “권리 때문에 피해야 하는 사건”보다는 현재 가격이 2층 개별 호수의 상태와 실제 수요에 비해 충분히 매력적인지를 현장에서 검증해야 하는 사건에 가깝습니다. 권리구조는 단순한 편이고, 최종 판단의 승부처는 응찰가와 점유·관리 상태 확인입니다.
