부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 이 물건의 핵심은 선순위 공동담보 근저당 인수 위험입니다. 2016.11.04 해성신용협동조합 근저당권은 말소기준권리보다 앞선 권리로 매각으로 소멸하지 않고, 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 최저가 2.20억만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

220,000,000원

신건

실거래 평균

232,000,000원

최근 1건

선순위 인수 가능

792,000,000원

해성신용협동조합 채권최고액

임차인

1명

대항력 없음

대구지방법원 2025타경9894. 대구 북구 복현동 한양파크 4층 402호 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 2.20억, 최근 실거래 2.32억으로 가격만 보면 큰 할인 물건은 아닙니다. 그러나 권리관계에서 반드시 확인해야 할 부분은 말소기준권리 이전에 설정된 해성신용협동조합 근저당입니다.

2016.11.04 설정된 해성신용협동조합 근저당권은 공동담보 일부가 존재하며, 데이터상 매각으로 소멸되지 않는 선순위 권리입니다. 이후 설정된 북대구새마을금고 근저당, 한국캐피탈 근저당, 가압류 등은 소멸 대상이지만 선순위 근저당은 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경9894
소재지	대구광역시 북구 복현동 477-1 한양파크 4층402호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 한양파크 4층 402호 아파트 단위세대 이용
소유자	곽영미
감정가 / 최저가	220,000,000원 / 220,000,000원
신청채권자	북대구새마을금고
청구금액	176,612,011원
매각기일	2026.07.06

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 확인 필수

⛔ 핵심 위험 해성신용협동조합 근저당권은 2016.11.04 설정되어 이후 북대구새마을금고 근저당보다 선순위입니다. 채권최고액은 792,000,000원이며 데이터상 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다. 입찰 전 실제 잔존채무 및 처리 가능 여부 확인이 필수입니다.

② 임차인 분석

임차인	전입일	보증금	대항력
장지윤	2022.12.16	미상	없음 말소기준 이후 전입

장지윤은 2022.12.16 전입했으며 말소기준권리인 2016.11.04 해성신용협동조합 근저당 이후입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상으로 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,880,000원
해성신용협동조합 선순위 근저당	792,000,000원	216,120,000원
북대구새마을금고 근저당	216,000,000원	0원
한국캐피탈 근저당	42,000,000원	0원
후순위 가압류	37,427,497원	0원
잔여	-	0원

선순위 근저당이 매각대금 대부분을 흡수합니다. 후순위 권리는 배당 부족이 발생하며, 매수인은 별도로 선순위 권리 부담 여부를 확인해야 합니다.

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

감정가는 최근 실거래 2.32억의 약 94.8% 수준입니다. 단, 선순위 인수 위험은 별도입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 영진고등학교 남서측 인근으로 근린생활 점포상가, 주상용건물, 저층 아파트 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 대중교통 및 간선도로 접근성은 무난합니다.
규제. 일반상업지역, 방화지구 등 토지이용계획 적용. 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 한양파크 16세대 규모이며 최근 실거래는 2024.09 232,000,000원 1건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

선순위 권리 확인. 해성신용협동조합 공동담보 근저당은 매수인 인수 가능성이 있으므로 반드시 별도 확인해야 합니다.
낙찰가만 보지 말 것. 2.20억 낙찰가가 실제 취득비용을 의미하지 않을 수 있습니다.
임차인 확인. 대항력은 없지만 보증금 미상 부분은 서류 확인 필요.
원본 대조. 등기부 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 권리가 먼저”

이 물건은 최근 실거래 대비 최저가 자체는 낮아 보일 수 있습니다. 그러나 경매에서는 낙찰가보다 선순위 권리 여부가 중요합니다. 2016.11.04 해성신용협동조합 근저당권은 말소기준권리 이전 권리로 매각 소멸 대상이 아니며, 채권최고액 792,000,000원 규모입니다. 따라서 신건 가격만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다. 권리 확인 전에는 입찰 메리트를 판단하기 어렵습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-06	유찰	2억 2,000만원
2	2026-08-05	대기	1억 5,400만원

부동산임의경매

낙찰가보다 무서운 선순위 근저당 — 대구 한양파크 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 확인 필수

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 권리가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (13장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고