청주지방법원 2025타경31004. 충주시 앙성면 용대리의 대림퍼스트앤빌 5층 502호입니다. 2021년 사용승인된 96세대 아파트 단지로, 비교 실거래 대상 전용면적은 69.98㎡대입니다. 등기상 소유자 이태윤이 2024년 9월 소유권을 이전받았으며, 당시 신고된 거래가액은 185,000,000원입니다. 이후 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 151,200,000원의 근저당권이 설정됐고, 그 권리가 한국자산관리공사로 이전되면서 임의경매가 진행됐습니다.

이번 사건의 특징은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리가 2024년 11월 설정된 근저당권으로 확인되고, 이 권리를 승계한 한국자산관리공사가 경매를 신청했다는 점입니다. 둘째, 감정가에서 크게 할인된 최저가만 볼 것이 아니라 2025년 실거래가와 최근 하락 추세를 함께 비교해야 한다는 점입니다. 장부상 채권이 모두 변제되지 않더라도 그 부족액이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2024년 근저당이 말소기준

등기부에서 가장 중요한 권리는 2024.11.04 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 현대해상화재보험주식회사가 채권최고액 151,200,000원으로 설정한 권리이며, 2025.08.13 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이는 동일 근저당권의 권리자 변경이지, 채권최고액이 중복으로 추가되는 별개의 담보권 설정은 아닙니다.

그보다 앞선 2021.02.15 문화새마을금고 근저당권 44,000,000원은 2024.08.14 해지로 이미 말소됐습니다. 이후의 한국자산관리공사 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 서민금융진흥원의 가압류 원등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 가압류경정 부기등기까지 포함한 최신 등기상 정리 여부는 원본으로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 감정가가 아닌 최근 거래가 기준

대림퍼스트앤빌은 96세대 규모의 아파트 단지입니다. 비교 가능한 전용 69.98㎡대의 실거래는 7건이며, 전체 평균은 152,428,571원입니다. 그러나 이 평균에는 2021년과 2023년의 185,000,000원 거래 등이 포함돼 있습니다. 최근 시장을 판단할 때 전체 기간 평균만 사용하는 것은 현재 가격 수준을 과대평가할 위험이 있습니다.

가격 판단의 기준은 전체 평균보다는 최근 12개월 집계 평균 115,000,000원(3건)과 최신 거래 110,000,000원(2025.10)에 두는 것이 타당합니다. 현재 최저가 93,696,000원은 최근 평균 대비 81.5%이고, 최신 거래보다는 16,304,000원 낮습니다. 다만 이는 실제 낙찰가격이 아니라 최저매각가를 기준으로 한 비교입니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,696,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 근저당권은 한국자산관리공사에 이전된 동일 권리이며 중복 배당하지 않습니다. 집행비용은 추정치이고, 실제 배당에서는 당해세·채권액 확정·우선변제 등이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다. 가압류 원등기의 말소와 경정 부기등기의 현재 상태도 원본 대조가 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수 0원, 채권 미배당 확대

현재 3회 유찰 상태에서 추가로 유찰된다면 최저매각가가 더 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 아래 금액은 각 회차의 최저가를 매각가로 가정한 추정치이며, 실제 낙찰가와 확정 배당액을 뜻하지는 않습니다.

현재 확인된 인수권리 기준으로는 회차가 낮아져도 예상 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 반면 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 이 점은 배당 부족액과 매수인 인수채무를 구별해서 보아야 하는 핵심 이유입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 앙성면 용대리 소재 앙성초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 아파트 중 5층 502호입니다. 위생·급배수·난방설비와 옥내소화전, 엘리베이터가 설치돼 있습니다. 사용승인일은 2021.01.20입니다.
• 토지. 용대리 668 및 용포리 497 관련 부지는 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 공도에 연결됩니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역과 앙성초등학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 소로2류 도로의 접합·저촉 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가 기준금액은 174,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자 여부는 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 96세대 소규모 단지이며 동일 면적 거래 표본은 7건입니다. 특히 최근 거래가격이 과거 대비 36.3% 낮아진 하락 흐름이어서 과거 고가 거래를 매도 목표가격으로 삼기 어렵습니다. 지역 수요와 실제 매도 가능가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자와 임대관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 거주자, 주민등록 전입, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 선순위 대항력 임차인이 새로 확인되면 인수 판단을 다시 해야 합니다.
• 근저당권 이전. 현대해상화재보험주식회사에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 권리관계와 경매신청 채권을 최신 등기부 및 경매기록으로 대조해야 합니다. 동일 근저당권을 중복 계산하지 않도록 유의해야 합니다.
• 가압류 말소 확인. 서민금융진흥원 가압류 원등기는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 다만 경정 부기등기의 정확한 상태와 매각에 따른 정리 여부를 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
• 낙찰가 상한 설정. 전체 거래 평균 152,428,571원보다 최근 12개월 평균 115,000,000원, 최신 거래 110,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 하락 추세와 취득 부대비용을 감안해 실제 응찰 상한을 보수적으로 결정해야 합니다.
• 명도·관리비. 실점유자 확인 후 인도 및 명도 가능성을 검토하고, 관리비 체납과 공용부분 관련 승계 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 현장과 서류 대조. 내부 상태, 설비 작동, 누수·하자, 이용현황 및 건축물대장 사항을 점검하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 자료와 실제 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 시장도 내려왔다”

대림퍼스트앤빌 502호는 감정가 183,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가 93,696,000원까지 내려온 물건입니다. 현재 확인되는 등기상 권리와 예상배당을 기준으로 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액도 93,696,000원입니다. 최근 거래 평균 115,000,000원 및 최신 거래 110,000,000원과 비교하면 일정한 가격 차이는 확인됩니다.

그러나 최근 거래가격의 하락 추세 -36.3%, 96세대 소규모 단지, 반복 유찰, 그리고 아직 확정되지 않은 실제 점유·임대관계가 중요한 제한 요인입니다. 과거 전체 평균과 비교해 할인 폭이 크다는 이유로 높은 가격 점수를 부여하기 어렵습니다.

결론은 ‘권리상 조건부 양호, 가격은 검토 가능, 입찰 판단은 보수적’입니다. 현재 확인된 인수액 0원은 긍정적이지만 임차관계 원본 확인이 선행돼야 하며, 거래가격 하락이 이어지는 상황에서는 매입 후 환금 가능성까지 고려해야 합니다. 이 물건의 핵심은 싸게 보이는 가격이 아니라 실제로 회수 가능한 시장가격입니다.