청주지방법원 2025타경31004. 충주시 앙성면 ‘대림퍼스트앤빌’ 5층 502호, 전용 약 69.98㎡ 아파트입니다. 소유자 이태윤은 2024년 8월 30일 매매를 원인으로 거래가액 185,000,000원에 취득했고, 2024년 11월 4일 현대해상화재보험주식회사 명의의 채권최고액 151,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이 사건의 말소기준권리이며, 이후 근저당권은 한국자산관리공사로 이전되고 2025년 12월 22일 임의경매개시결정이 들어왔습니다.

권리 쪽보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 두 번 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔지만, 최근 12개월 동일 면적 거래 3건의 평균은 115,000,000원, 최신 거래는 110,000,000원입니다. 현재 최저가 117,120,000원은 최근 평균보다 1.8% 높고, 최신 거래보다도 높습니다. 전체 7건 평균 152,428,571원만 보면 저렴해 보이지만, 2021~2023년의 167,000,000~185,000,000원 거래가 섞인 수치이므로 현재 가격 메리트 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2024년 11월 4일 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 151,200,000원입니다. 이 근저당권은 2025년 6월 27일 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 경매개시결정도 그 이후입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 2회 유찰에도 최근 거래보다 높다

대림퍼스트앤빌은 총 96세대, 2021년 1월 20일 준공 단지입니다. 대상과 면적이 매칭되는 전용 69.98㎡ 거래는 총 7건이며, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 전체 평균은 152,428,571원이지만 최근 가격 흐름은 뚜렷하게 낮아졌습니다.

현재 최저가 117,120,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원의 101.8%입니다. 최신 거래 110,000,000원과 비교해도 7,120,000원 높습니다. 더 중요한 것은 최근 거래 구간이 과거 거래 구간보다 36.3% 하락했다는 점입니다. 따라서 감정가 대비 36% 할인됐다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 117,120,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 근저당 채권최고액 151,200,000원 중 114,680,320원이 배당되고 36,519,680원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 매수인에게 승계되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원

이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰이 더 진행되더라도 매수인 인수가 늘어나는 구조는 아닙니다. 대신 채권자의 미배당이 커집니다. 가격 측면에서는 3회 유찰 시 93,696,000원, 4회 유찰 시 74,956,800원으로 내려가면서 최근 실거래 평균보다 분명한 여유가 생깁니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주시 앙성면 용대리, 앙성초등학교 서측 인근. 주위에 농경지·단독주택·근린생활시설·관공서 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 현재 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방·옥내소화전·엘리베이터 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 2필 일단의 대체로 사다리형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 공도와 연결됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 일부 소로2류에 저촉·접합니다. 공시지가는 174,300원/㎡입니다.
• 환금성. 총 96세대 단지이며 확인된 동일 면적 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 최근 가격 추세가 과거 대비 36.3% 하락해, 과거 고가 거래만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 117,120,000원은 최근 12개월 평균 115,000,000원보다 높고 최신 거래 110,000,000원도 웃돕니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거 대비 36.3% 낮습니다. 전체 평균 152,428,571원을 현재 시세처럼 적용하면 가격을 과대평가할 수 있습니다.
• 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 실제 점유 상태를 현황조사와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당 36,519,680원이 발생하지만 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 배당표상 인수는 0원입니다.
• 회차 시나리오. 3회 유찰 93,696,000원, 4회 유찰 74,956,800원 구간을 최근 시세와 함께 비교해 입찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 횟수보다 최근 시세가 먼저다”

이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 평가는 다릅니다. 감정가 183,000,000원에서 두 번 유찰돼 117,120,000원까지 내려왔어도, 최근 12개월 평균 115,000,000원의 101.8%이고 최신 거래 110,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 흐름도 과거 대비 36.3% 하락했습니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 양호하지만 현재 회차의 가격 메리트는 부족입니다. ‘감정가 대비 할인율’보다 ‘최근 실제 거래가’를 먼저 보는 물건입니다.