대구지방법원 2025타경10002. 경상북도 청도군 화양읍 송금리 431의 단독주택 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 손영식이며, 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준은 2012.09.11. 국의 압류입니다. 이후 남아 있는 국·국민건강보험공단·창원시 등의 압류와 2025.12.22. 근로복지공단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 권리가 단순하다고 보기에는 확인할 요소가 많습니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재해 당해세에 해당하는 금액은 배당보다 앞서 차감될 수 있고, 과거 한국자산관리공사 공매공고 이력도 있어 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다. 임대관계는 미상이며, 임차인으로 확인된 사람은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 화양읍 송금리 431 · 경상북도 청도군 화양읍 송금1길 19-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 손영식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 62,628,700원 / 30,688,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 211,003,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 대 · 222.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 국 압류
1999.10.04. 설정된 경남은행 근저당권은 2019.06.21. 말소돼 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 권리분석의 기준점은 2012.09.11. 국의 압류이며, 그 이후 등기된 국·국민건강보험공단·창원시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인에게 승계되는 금액은 배당 시나리오상 0원입니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 자료도 없고, 반대로 현장 점유관계를 별도 확인할 필요는 남아 있습니다. 현재 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 확인 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 30,688,000원으로 감정가 62,628,700원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 절대금액은 크게 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 30,688,000원 | 29,735,616원 | 181,267,394원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 21,481,600원 | 20,694,931원 | 190,308,079원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 15,037,119원 | 14,366,451원 | 196,636,559원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 21,481,600원, 네 차례 유찰 시에는 15,037,119원으로 낮아집니다. 하지만 신청채권 211,003,010원에 비해 매각대금이 매우 작아 미배당은 각각 181,267,394원 → 190,308,079원 → 196,636,559원으로 늘어납니다. 이 미배당은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니라 채권자 측의 배당 부족분입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 952,384원 |
| 2. 갑구 19번 경매개시결정 · 근로복지공단 | 211,003,010원 | 29,735,616원 |
| 미배당 | - | 181,267,394원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 30,688,000원 가정 시 집행비용 952,384원을 제외한 29,735,616원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권 중 181,267,394원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 체크 — 일괄매각과 지분·경계가 핵심
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 급배수시설과 난방시설이 돼 있습니다.
- 건물 구조. 한 건물은 목조 스레트지붕 단층, 다른 건물은 목조 함석지붕 단층으로 평가됐습니다.
- 목록2. 전체 토지 중 손영식 지분에 대한 평가이며, 매각물건명세서에도 지분매각으로 기재돼 있습니다.
- 목록3. 공부상 토기와지붕 단층주택 38.02㎡는 현황 슬레이트지붕이며, 목조 함석지붕 단층주택 19.83㎡는 송금리 431 및 426-1 양 지상에 걸쳐 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 청도군 화양읍 송금리 ‘송금마을’ 내에 위치하며, 주위는 농경지·농가마을·임야 등으로 형성된 산간농경지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스가 운행 중이며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 222.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 준보전산지는 접합니다.
- 공시지가. 82,100원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 실제 당해세 금액과 법정기일을 확인해 배당순위를 다시 대조해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있으므로 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록2는 지분매각이므로 실제 취득 범위와 공유관계를 확인해야 합니다.
- 제시외·경계 확인. 제시외 건물 포함 여부와 송금리 431 및 426-1에 걸친 19.83㎡ 건물의 실제 위치·경계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 매각범위 확인이 먼저”
이 사건은 두 차례 유찰돼 최저가가 30,688,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 단독주택과 토지가 묶인 일괄매각이고, 지분매각·제시외 건물·서로 다른 필지에 걸친 건물이라는 물건 특성이 있습니다. 국세·지방세 압류와 과거 공매공고도 함께 확인해야 합니다.
최근 실거래 비교자료가 없으므로 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건은 ‘인수금액’보다 실제 매각대상과 토지·건물 경계, 점유, 세금 배당순위를 정확히 확인하는 것이 우선입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 입찰 전 현장과 원본 서류를 함께 대조해야 하는 확인형 물건입니다.
